房地產行業有句話：短期看金融，中期看土地，長期看人口。
金融政策最近一年變化甚微，土地情況黃佬邪上兩篇文章專門論述過，今年瀋陽土地成交量低位：
瀋陽：2018開發商不拿地，2019房價怎麼走？
地段，地段，還是地段；瀋陽有錢人應該買哪兒？
人口，此前有很多人說，瀋陽人口流入困難。但今年，形勢正在改變。
昨夜，好友X先生從機場回家路上，微信扔給黃佬邪一張人口數據圖：
獵聘大數據研究院這張圖有幾點結論：
1，2017——2018第二季度，瀋陽人口增速4.66%，全國排名第7；
2，瀋陽人口淨增長速度1.03%，全國排名17，高於廈門，僅次於廣州；
3，一線城市因為高房價、落戶難，人口流入速度被眾多二線城市超過；
當然，瀋陽過去底子弱，人口流入速度仍處於低位，但形勢已扭轉，開始從谷底爬坡。
人口流入，有利於城市發展與經濟增長，今天，我們只談對房價影響。
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一般情況下，黃佬邪不太相信為ZF服務的統計機構，第三方數據，因為少羈絆，相對客觀公正真實。
我們來看2017之前瀋陽人口數據，偶爾有負增長，總體而言，還是不斷增長：
一組數據或許不能說明問題，再來看京東大數據此前不久發佈的報告：
京東通過大學畢業生快遞地址變化，統計出畢業生留在本地概率：瀋陽高達49%，全國第二，僅次於北京，領先於其它省會城市。
城市吸引力排行榜，瀋陽59.2%，全國排名第9。
京報大數據應該不需要拍瀋陽馬屁而造假。
除人口流入數據外，獵聘大數據研究院還有一組關於人才流動數據：
讓人意外的是，跳槽意向指數，瀋陽全國排第11，與重慶、成都不相上下。
獵聘認為：
今年第二季度城市競爭熱度指數，瀋陽更是高居第二，僅次於上海。
瀋陽城市平均年薪收入不佔優勢，但擠入全國前20。
還有一個數據很有意思，根據人口流入來源判斷：
智聯招聘：2018年春季，
瀋陽城市競爭指數全國排名第4，人才流入瀋陽本地為主，來自北京2.5%，大連2.2%，撫順1.4%，本溪0.8%。北漂一族迴歸，是近幾年新趨勢，一線城市高房價，讓部分北漂族開始迴流。有趣的是，北漂族回沈人數，超過了省內三市。
北漂迴歸瀋陽的人才中，來自東北三省，而非一地。
大連向瀋陽人流動，也是近兩年開始出現的趨勢。原來大連人，看不上瀋陽，但瀋陽最近幾年，東北核心城市地位愈發明顯，東北三省人才，開始向瀋陽匯聚。
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曾有數據表明，瀋陽提前全國平均水平進入老齡化社會，但最新的相關數據顯示，瀋陽也不必過於悲觀。
上圖提到，瀋陽2017年就業畢業生達到7.8萬人。此數字被之前
新京報：瀋陽有望成為第十個國家中心城市！瀋陽人終於可以揚眉吐氣了！
引用過：
還有一組數據有很意思，以地鐵人流量來反映年輕人流動性：
瀋陽僅有兩條地鐵線，客流2017年87萬人次，全國前十。
總有人說，瀋陽上下班高峰期，地鐵擠起來，不輸北京。黃佬邪少坐地鐵，不清楚。年輕人可以自己感受下。
除人口流入、年輕人增加外，知名企業投資瀋陽的項目開始加速，我們最近看新聞知道的有：寶馬在華第三工廠、蘇寧國際文創智慧產業小鎮等。《新京報》在此前報道中也提到過，近兩年瀋陽外來投資額明顯增加。
《北方樓市》一粉絲此前在文章下留言：
我們看到：企業投資意願增強，工作機會增多，人才開始流入，瀋陽已經開始上行。
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現有人口流入，能立即改變樓市走向麼？
不能。
如本文開頭所述，人口對房地產影響，屬於長期效應。當前瀋陽人口流入數量絕對值不高，影響有限。
但趨勢已經明朗，最近關於東北，關於瀋陽的好消息一個接一個，今天人民網剛剛官宣了一件大事：
網友留言，多為正能量：東北有希望，瀋陽最有希望。
城市發展，經濟增長，一旦確立趨勢，將逐步進入良性循環：越來越多的企業投資，越來越多人才聚集。
投資不過山海關，開始破冰。
投資增加、人口支撐，瀋陽樓市，中長期看好。
現在新建商品房價格優惠，小有下跌，黃佬邪稱之為回調，大漲過後，應該有個調整過程。我們來看看新峰統計的2007——2017房價走勢圖：
2018.11月瀋陽最新一週的均價是9032元/平米，相比一個月前，回調1000元/平以上。由於限購後，每週每月的均價統計，上串下跳，缺乏真實性，年底均價統計才相對可靠，但即使低點，也依然高於2018房價。
再看安居客近3年二手房走勢：
歷史事實：房價偶有回調，整體向上。
而且，瀋陽房價相比全國省會城市，仍然排在倒數。
對樓市而言，還有一個好消息，地鐵9號線今年年底試運行，2019年5月試運營；4號線11月9日開始封閉施工，工期預計3年6個月。
如果4條地鐵線投入運營，城市運營能力將上一個新臺階。
房子是很多人一輩子最大的消費，因而價格的波動，牽動人心。在調整期，更需要冷靜看待城市發展前景、經濟增長動力、人口流入等長期影響樓市的因素。
買房子，最好的狀態是：回調時不慌，橫盤時不忙，上漲時不狂。
慢慢練吧。
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