人不多，公司也一樣。
對於碧桂園來說，這個春夏季轉彎有點像“秋季”的味道。首先，有一個“追求高流動率”，今天有報道稱“放棄全面覆蓋戰略”。
由於碧桂園是住房企業的領導者，它也是“三，四，五線城市的天網”。這是貨幣改革政策調整和房地產股暴跌的微妙時刻。 “放棄全面覆蓋戰略”的聲明引起了人們的廣泛關注。
今天凌晨，上海的尷尬新聞發佈了一份“獨家報道”，其核心內容是：
2017年底，碧桂園發出通知，提出三，四，五線城市“全覆蓋”的概念。根據通知，從2017年11月到2018年底，區域公司需要沉入轄區內空白的地級市和、縣城、發達鎮管轄下的空白縣級市（人口超過10,000的小鎮）。全面覆蓋也包括在區域公司的獎勵和處罰中。
最近，來自五個地區的碧桂園至少有五個人向新聞透露，目前的工作都是關於現金流，而在合作項目中，沒有一個項目無法“交易”。
碧桂園一直在追求“快速發展、快速發展、資金快速轉變”的模式。三線和四線城市的項目必須在土地上開始，在4個月內開放，5個月內的資金為正。可以投資6個月的回報項目。在新項目中。對於碧桂園參與但不能交易的項目，需要按照上述節奏“快速建立”，否則寧願放棄。
據新聞記者瞭解，碧桂園幾個地區的幾個合作項目已經或正在撤銷，退出項目是非經營項目。
此報告始終在房地產行業的朋友的屏幕上。上午10點，同時隸屬於上海報刊的“金融聯盟”發表了這樣一份手稿：
針對今天的報告，碧桂園正在停止3,4和5線城市的全覆蓋戰略，碧桂園的一位高級管理人員專門回應金融聯盟的記者。 “肯定沒有停止.3,4和5線不僅是碧桂園的戰略，也是碧桂園的佈局。藍色的海洋區域是無法阻擋的。
然而，由於去年合作項目太多，碧桂園的股權比例正在下降，相當於其他房地產開發商的工作。因此，碧桂園正在尋求股權出售，減少非經營性的、金融投資，並增加自己的貿易。項目，儘量增加自己的權益比例，不做那種似乎有大量銷售額、的項目。我們的內部會議強調了這一點，可能會被誤解。 ”
那麼問題就出現了：事情的真相是什麼，它的背景是什麼，它是什麼意思？我的觀點是，雖然兩份報告之間存在一些差異，但他們共同認識到碧桂園已經開始減少“不交易金融投資的項目”，並增加“可以運營的項目”。
至於這樣做的目的，新聞報道是 - 為了追求“快速建設和快速銷售”，以實現更好的現金流；財務協會的報告是 - 為了追求權益，而不是流量。
下圖顯示了凱利在2018年公佈的主要住房企業的銷售排名。可以看出碧桂園的“流量”排名第一，但該公司的“股權數量”僅排名第二：
我的猜測是，碧桂園可能不會宣佈放棄“全面覆蓋戰略”，但在特殊時期可能有必要做出一些調整；減少“不能運作的項目”主要是為了財務安全，而不僅僅是為了追求權益金額。如果它是一個大牛市，你必須參與的股票越多越好，菜餚都在籃子裡。即使是低股權比例的項目也好於放棄，至少增加品牌曝光率。我們應該放棄的原因應該是擔心因市場環境發生變化而帶來麻煩。
不久的將來房地產市場的最大變化是應該調整三線和四線城市的貨幣改革政策。在2015年12月中央經濟工作會議提出去庫存之後，一線和二線城市通過降低配額、來放寬配額限制貸款。然而，三線，四線和五線城市最終通過貨幣流通被激活 - 政府在棚戶區徵收被破壞的房屋，給業主現金並讓他們購買商品房。其資金來自中央銀行通過PSL（抵押貸款補貼貸款），以及CDB等政策性銀行的低息貸款。
隨著第三，四，五線城市順利完成去庫存化，房價也出現了顯著增長。為了避免過高的房價上漲，它還預留了未來的發展空間。最近有消息稱，貨幣流通比例將減少，實際安置將得到改善。這對三，四，五線城市來說都是不利的。
房地產市場政策的快速變化給開發商帶來了風險。房地產是一個負債率高的資本密集型企業。截至2017年底，上市房地產企業的平均負債率高達79.4％。其中，龍頭企業的債務數額為數千億。自今年年初以來，隨著金融去槓桿化，住房企業融資渠道受到限制，資金籌集難度加大。在這種情況下，碧桂園的壓力可能會超過許多專注於一線和二線城市的房地產公司。畢竟，家庭是大而大，畢竟有太多的中小城市。中小城市的購買力有限。如果他們在貨幣改革政策中遇到調整，開發商很難成功收回資金。在實際安置下，當地政府會購買你的房子嗎？如果您購買它，您能否按計劃支付全額房屋費用？畢竟，許多中小城市的地方財政狀況都很緊張。
因此，對於你無法控制的“合作項目”，放棄是最好的政策。
此前有報道稱：綠城還要求員工“全面”加快資金回籠，堅決實施“早期銷售，更多銷售快速銷售”的策略，增加應收賬款的徵收。
看來房地產公司正在為冬天做準備 - 至少是冬天的資金。因為“去槓桿”是一個很大的環境，所以它是一個整體要求。
那麼，未來，由於資本鏈斷裂，住房公司會被迫大幅降低房價嗎？我的意見是不能排除這種情況。
但是，當地政府將保持穩定，因為大幅降價會造成一些麻煩。對於資金鍊斷裂的住房公司來說，有可能讓資金充足的住房企業通過出售股票、或甚至所有股份來接管。出售股票、賣出物品、更有可能發生。
至於降價，一線和二線城市不必考慮它。因為原來的新房價格有限，所以每個人都在搶購，在震動數字。但是，在三，四，五線城市，可以快速降價。
三線和四線城市的房地產市場是否已完成？
其實並不是。因為中國的城市化率很高，目前只有59％，從理論上70％的頂點，有11％，蛋糕足夠吃10年。至於大城市，他們可以通過從中小城市抽血來延續多年。
因此，中部和東部地區有一個人口充足的地級市，未來10年房地產市場將至少有一個牛市。至於縣城，只要人口不被淹沒，也有機會跟進。只是，這個“有價值的晚餐”，官方可能希望留下來，並在困難時使用它。
至於最近對一線和二線城市的過度監管，就是對沖貨幣政策的“合理利潤”，並擔心它會再次上漲。
開發人員有很多機會進入市場，但他們不能過於激進。太激進了，它會落在黎明的前夕。
中國人民銀行貨幣政策委員會委員、清華大學金融與發展研究中心主任馬軍剛剛表示，未來監管機構將更加註重結構性去槓桿化，避免過度 - 在總體水平上使用槓桿。措施。
這聽起來像溫暖嗎？
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