人不多，公司也一样。
对于碧桂园来说，这个春夏季转弯有点像“秋季”的味道。首先，有一个“追求高流动率”，今天有报道称“放弃全面覆盖战略”。
由于碧桂园是住房企业的领导者，它也是“三，四，五线城市的天网”。这是货币改革政策调整和房地产股暴跌的微妙时刻。 “放弃全面覆盖战略”的声明引起了人们的广泛关注。
今天凌晨，上海的尴尬新闻发布了一份“独家报道”，其核心内容是：
2017年底，碧桂园发出通知，提出三，四，五线城市“全覆盖”的概念。根据通知，从2017年11月到2018年底，区域公司需要沉入辖区内空白的地级市和、县城、发达镇管辖下的空白县级市（人口超过10,000的小镇）。全面覆盖也包括在区域公司的奖励和处罚中。
最近，来自五个地区的碧桂园至少有五个人向新闻透露，目前的工作都是关于现金流，而在合作项目中，没有一个项目无法“交易”。
碧桂园一直在追求“快速发展、快速发展、资金快速转变”的模式。三线和四线城市的项目必须在土地上开始，在4个月内开放，5个月内的资金为正。可以投资6个月的回报项目。在新项目中。对于碧桂园参与但不能交易的项目，需要按照上述节奏“快速建立”，否则宁愿放弃。
据新闻记者了解，碧桂园几个地区的几个合作项目已经或正在撤销，退出项目是非经营项目。
此报告始终在房地产行业的朋友的屏幕上。上午10点，同时隶属于上海报刊的“金融联盟”发表了这样一份手稿：
针对今天的报告，碧桂园正在停止3,4和5线城市的全覆盖战略，碧桂园的一位高级管理人员专门回应金融联盟的记者。 “肯定没有停止.3,4和5线不仅是碧桂园的战略，也是碧桂园的布局。蓝色的海洋区域是无法阻挡的。
然而，由于去年合作项目太多，碧桂园的股权比例正在下降，相当于其他房地产开发商的工作。因此，碧桂园正在寻求股权出售，减少非经营性的、金融投资，并增加自己的贸易。项目，尽量增加自己的权益比例，不做那种似乎有大量销售额、的项目。我们的内部会议强调了这一点，可能会被误解。 ”
那么问题就出现了：事情的真相是什么，它的背景是什么，它是什么意思？我的观点是，虽然两份报告之间存在一些差异，但他们共同认识到碧桂园已经开始减少“不交易金融投资的项目”，并增加“可以运营的项目”。
至于这样做的目的，新闻报道是 - 为了追求“快速建设和快速销售”，以实现更好的现金流；财务协会的报告是 - 为了追求权益，而不是流量。
下图显示了凯利在2018年公布的主要住房企业的销售排名。可以看出碧桂园的“流量”排名第一，但该公司的“股权数量”仅排名第二：
我的猜测是，碧桂园可能不会宣布放弃“全面覆盖战略”，但在特殊时期可能有必要做出一些调整；减少“不能运作的项目”主要是为了财务安全，而不仅仅是为了追求权益金额。如果它是一个大牛市，你必须参与的股票越多越好，菜肴都在篮子里。即使是低股权比例的项目也好于放弃，至少增加品牌曝光率。我们应该放弃的原因应该是担心因市场环境发生变化而带来麻烦。
不久的将来房地产市场的最大变化是应该调整三线和四线城市的货币改革政策。在2015年12月中央经济工作会议提出去库存之后，一线和二线城市通过降低配额、来放宽配额限制贷款。然而，三线，四线和五线城市最终通过货币流通被激活 - 政府在棚户区征收被破坏的房屋，给业主现金并让他们购买商品房。其资金来自中央银行通过PSL（抵押贷款补贴贷款），以及CDB等政策性银行的低息贷款。
随着第三，四，五线城市顺利完成去库存化，房价也出现了显着增长。为了避免过高的房价上涨，它还预留了未来的发展空间。最近有消息称，货币流通比例将减少，实际安置将得到改善。这对三，四，五线城市来说都是不利的。
房地产市场政策的快速变化给开发商带来了风险。房地产是一个负债率高的资本密集型企业。截至2017年底，上市房地产企业的平均负债率高达79.4％。其中，龙头企业的债务数额为数千亿。自今年年初以来，随着金融去杠杆化，住房企业融资渠道受到限制，资金筹集难度加大。在这种情况下，碧桂园的压力可能会超过许多专注于一线和二线城市的房地产公司。毕竟，家庭是大而大，毕竟有太多的中小城市。中小城市的购买力有限。如果他们在货币改革政策中遇到调整，开发商很难成功收回资金。在实际安置下，当地政府会购买你的房子吗？如果您购买它，您能否按计划支付全额房屋费用？毕竟，许多中小城市的地方财政状况都很紧张。
因此，对于你无法控制的“合作项目”，放弃是最好的政策。
此前有报道称：绿城还要求员工“全面”加快资金回笼，坚决实施“早期销售，更多销售快速销售”的策略，增加应收账款的征收。
看来房地产公司正在为冬天做准备 - 至少是冬天的资金。因为“去杠杆”是一个很大的环境，所以它是一个整体要求。
那么，未来，由于资本链断裂，住房公司会被迫大幅降低房价吗？我的意见是不能排除这种情况。
但是，当地政府将保持稳定，因为大幅降价会造成一些麻烦。对于资金链断裂的住房公司来说，有可能让资金充足的住房企业通过出售股票、或甚至所有股份来接管。出售股票、卖出物品、更有可能发生。
至于降价，一线和二线城市不必考虑它。因为原来的新房价格有限，所以每个人都在抢购，在震动数字。但是，在三，四，五线城市，可以快速降价。
三线和四线城市的房地产市场是否已完成？
其实并不是。因为中国的城市化率很高，目前只有59％，从理论上70％的顶点，有11％，蛋糕足够吃10年。至于大城市，他们可以通过从中小城市抽血来延续多年。
因此，中部和东部地区有一个人口充足的地级市，未来10年房地产市场将至少有一个牛市。至于县城，只要人口不被淹没，也有机会跟进。只是，这个“有价值的晚餐”，官方可能希望留下来，并在困难时使用它。
至于最近对一线和二线城市的过度监管，就是对冲货币政策的“合理利润”，并担心它会再次上涨。
开发人员有很多机会进入市场，但他们不能过于激进。太激进了，它会落在黎明的前夕。
中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学金融与发展研究中心主任马军刚刚表示，未来监管机构将更加注重结构性去杠杆化，避免过度 - 在总体水平上使用杠杆。措施。
这听起来像温暖吗？
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