《物業管理條例》是根據《國務院關於修改的決定》修訂的，目的是進一步規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境。該條例由國務院於2007年8月26日發佈，自2007年10月1日開始施行，2016年、2018年兩次進行了修訂。
市城管局作為我市物業服務行業主管部門，立足如皋實際，融合外地經驗，從前期物業選聘、小區公共收益管理、物業承接查驗等社會關注的熱點問題入手，採用一問一答、以案說法的形式，對《物業管理條例》（2018年3月19日修正版）進行解讀，旨在以通俗易懂的形式普及物業管理相關法律條例知識，提升市民群眾對新《條例》的關注度、知曉度以及認知度，進一步增強法制意識、依法維權意識，助力物業行業規範化、標準化建設與可持續發展。
01
Q： 如何選聘前期物業服務企業？
A：法律規定：《物業管理條例》第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。
案例回顧：2018年6月，如皋某小區業主向我市城管局反映該小區物業公司非法經營，要求依法查處。經查，建設單位選聘物業服務企業，未到市招投標中心按正常程序招標，而是通過在小區內張貼自主招標公告的方式，與物業公司簽訂了物業服務合同。市城管局對小區建設單位進行了約談，並責令其立即整改。
分析與點評：由建設單位通過招標方式選聘物業服務企業的，稱為前期物業服務招標投標。案例中的建設單位選聘物業企業程序違反了《物業管理條例》第二十四條規定，《條例》第五十六條明確“違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業管服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。”鑑於該小區建設單位積極實施整改，按規定辦理了招標備案，按程序實施了招投標，同時也將物業服務合同進行了備案，此次給予警告。
採用招投標方式進行交易活動，一方面，建設單位可以對各物業企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理規範、信譽好、服務質量有保障的物業服務企業；另一方面，有利於遏制協議選聘物業服務企業各種不正當競爭行為，創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業服務企業提高物業服務質量。
【抽查熱水器安全運行情況】
02
Q：如何做好物業的承接查驗以及物管用房驗收工作？
A：法律規定：《物業管理條例》第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
《物業管理條例》第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
《物業管理條例》第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
案例回顧：2018年5月，如皋市城管局在對某小區進行物管用房驗收時，發現該小區開發建設單位未按“建築規劃面積4‰比例和勘察位置”的要求將物管用房移交給前期物業服務企業。經查，該小區開發建設單位與物業公司的物業承接查驗資料有所缺失。後城管局要求建設單位與物業公司立即整改，根據規劃審批要求和物管用房配置標準進行物管用房移交，同時做好相關資料的規範移交。
分析與點評：物業承接查驗是物業服務企業與建設單位或業主委員會簽訂物業服務合同後，建設單位或業主委員會向物業企業移交物業的過程，主要有新建物業的承接查驗和物業服務機構更換後物業的承接查驗。從此案例來看，開發建設單位未能將規劃審批的物管用房移交給前期物業服務公司，物業公司亦未履行好承接查驗手續。
《物業管理條例》第三十七條“物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。”《條例》第五十八條明確“違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”第六十二條“違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。”
鑑於該小區開發建設單位及時申請規劃調整，重新勘察，且物管用房面積超過規劃建築面積4‰的比例，與物業公司重新進行承接查驗，移交資料也已齊全，市城管局對開發建設單位和前期物業服務單位作出警告。
【檢查電力設施運行情況】
03
Q：如何管理小區公共收益？
A：法律規定：《物業管理條例》第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
案例回顧：重慶某小區業主委員會因業主共有權糾紛（露天停車位收益和電梯廣告位收益）將重慶某物業管理有限公司起訴至法院，法院經一審、二審審理，最終判決：一、重慶某物業管理有限公司於本判決發生法律效力之日立即返還重慶某小區業主委員會公共收益491602.80元；二、重慶某物業管理有限公司於本判決發生法律效力之日立即賠償重慶某小區業主委員會資金佔用損失，該損失以491602.80為本金，從2013年4月11日（某物業公司退出物業服務區域）起，按照中國人民銀行同期貸款利率計算至本判決生效之日止。
分析與點評：《物業管理條例》第六十三條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
本案中該物業公司未經業主大會同意即將業主共有部分經營停車位和廣告位，該業委會有權要求物業公司將扣除合理成本後收益給付業主委員會，用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途。
【生活水泵房刷漆保養】
04
Q：業主為什麼要交物業服務費？
A：法律規定：《物業管理條例》第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
《物業管理條例》第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
案例回顧： 聲稱保護小區業主安全，湖北省某小區物業將電梯設門禁卡，但不交物業費的業主，就得每月去物業服務中心升級一次。根據業主投訴及執法人員調查發現，物業公司為加強小區安全管理，設置電梯門禁卡，為每戶業主免費發放三張電梯門禁卡，電梯門禁卡有時限設置，如果業主繳納物業服務費則無需每月升級，否則要到物業公司財務室免費升級。根據《湖北省物業服務和管理條例》規定，該小區物業公司的行為已損害了業主的合法權益。物管部門約談了該物業公司負責人。目前，違法行為已整改到位，電梯門禁卡將不再與業主是否繳納物業費掛鉤。
分析與點評：物業服務企業提供物業服務，業主享受物業服務，雙方的關係、權利與義務都是依據物業服務合同約定的。因此物業公司有提供服務的義務，相對而言，業主有支付物業服務費的義務。如果業主不交納物業費，則屬於民事糾紛當中的違約責任。物業服務企業是經營性企業，不是公益機構或行政機構，其經營決策具有市場性質。物業費不能足額收取，將直接造成物業企業利潤減少，甚至導致服務質量下降，最終物業服務企業難以經營，直到物業公司撤離。而且物業公司撤離後，仍可通過民事糾紛的起訴來追繳物業費。物業公司加裝門禁卡本是好事，但與業主物業費掛鉤，反倒成了侵權之事。業主們也要多換位思考，主動繳納物業費，共同維護小區的和諧安定。
【維護小區綠化】
05
Q：物業服務企業有權干涉業主的裝修行為嗎？
A：法律規定：《物業管理條例》第四十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
《物業管理條例》第五十二條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
案例回顧：2016年12月，如皋市城管局接到某物業公司的舉報投訴，稱某小區業主在未到物業公司簽訂裝修協議的情況下，即進行室內裝修。執法隊員到現場要求當事人立即停工並提供該樓房結構圖，並告知當事人在進行室內裝修前，應先到物業公司備案，按物業指導進行裝修，業主承諾接下來會嚴格按照物業要求裝修。
分析與點評： 根據《江蘇省物業管理條例》第七十條，業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建築主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑑定機構出具的審定意見，並按照規定辦理批准手續。業主或者物業使用人拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
案例中的小區業主顯然違反了《物業管理條例》第五十二條和《江蘇省物業管理條例》第七十條要求，所幸拆除部分為非承重結構，沒有造成惡劣後果，且經過城管執法隊員說教，及時補辦了相關手續，認錯態度也較好，此次未進行行政處罰。在業主辦理裝修手續的同時，物業公司也應當將《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中住宅室內裝飾裝修活動所禁止的行為具體告知業主，如：未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，不得變動建築主體和承重結構。
【小區戶外防腐木養護】
06
Q：物業服務企業應如何保障小區安全？
A：法律規定： 《物業管理條例》第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《物業管理條例》第四十六條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
案例回顧：2018年5月29日8時左右，深圳福強路一居民樓10樓某房間著火，警方聯合消防、街道、物業部門第一時間疏散住戶，撲滅火災。事後經現場勘查，過火面積約10平方米。起火點客廳內發現有3輛燒燬的電動車，正是由於住戶夜間在房間內給電動車充電導致起火。過失引起火災的住戶曾某、樂某，分別被行政拘留15日，房東被處18300元罰款及停租3個月，同時物業公司被處1萬元罰款。
分析與點評：數據顯示，有80%的電動車火災是在充電時發生的，而電動車火災致人員傷亡的，90%是因將其置於門廳或過道。不管是老小區還是新小區，近年來發生的火災屢見不鮮，即使消防部門進社區宣講防範火災的知識，分發張貼禁止樓道內或者室內充電的告示，依然有小區管理者不作為，居民業主不理會。物業公司在小區的消防安全工作中發揮著不可替代的作用。首先，要嚴格落實高層建築“三禁”，嚴禁樓道存放雜物、嚴禁樓道停放電動車、嚴禁管道井堆放雜物。其次，要確保安全出口、疏散通道暢通，更要自備必要消防器材，確保疏散設施完整。最後，要加強防火巡查與日常消防宣傳，多措並舉保障小區安全。
【巡檢物業小區大環境】
近年來，隨著居民小區業主維權意識的增強，物業矛盾糾紛居高不下，物業管理糾紛逐漸成為制約物業服務行業健康快速發展的重要因素。要想突破物業服務行業的發展瓶頸，需要運用好法治思維與法治方式化解物業矛盾糾紛，從改善物業服務、提升服務質量等方面尋找突破口，同時構建政府、企業、社會共治共管的協同管理機制，多方合力推進物業服務行業可持續發展，為廣大業主打造舒適舒心的美好家園！
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