鴉片戰後，上海開埠，隨之而來即是華洋雜居局面形成。因上海地方當局與英國領事簽定《上海租地章程》，遂有上海租界。洋人大量湧入上海租界，導致了上海出現近代意義的房地產業。小刀會和太平天國起義期間，大量難民和江浙的富紳巨賈紛紛躲入租界，導致地價飛漲，房地產投機狂熱。
當時在中國工作的美國曆史作家霍塞(Ernest O. Hauser)後來曾回憶道：
上海在其歷史上首次出現的房地產繁榮中發狂了。······昨天還是空地，現在已是街道縱橫，到處都是倉促地和非常廉價地建築起來的星羅棋佈的中國房屋。······只要能借到錢，就能得到暴利。投機是當時的座右銘，誰有幾個先令冒險，誰就一定能發財。
清末上海租界地圖
從最初的純粹投機式經營，到19世紀70年代，“一個更加規範的房地產市場開始在上海出現”。里弄房屋則在“1870年前後興起，以後不斷擴展，遍及上海各個地區，不論出租或出賣，可有三分到四分利潤可圖，較之於運貨物到國外去銷售，更為有利也更為穩妥。因此不論洋商和華商，都競相購土地，大興土木。”
在這場房地產狂歡盛宴中，一個叫徐潤的廣東商人脫穎而出，成為上海地產大亨。生於1838年的廣東香山人徐潤出身於買辦世家，伯父徐任亭是上海寶順洋行買辦，堂族叔徐關大是上海禮記洋行買辦，季父徐榮村在上海經營榮記絲號。
1852年，徐潤被送到蘇州書院讀書，因為聽不懂蘇南方言，“不惟書不能讀，話亦不明”，所以被送去上海，跟著伯父徐任亭在寶順洋行學做生意。在這個大洋行裡，徐潤留心學習，得到洋人器重，到1861年已成為“總行中華人頭目”。後來洋行生意轉淡，徐潤於1868年離開寶順洋行，結束了長達十餘年的洋行經歷。
徐潤
如果僅僅做買辦，徐潤不會成為叱吒風雲的企業家，從1859年開始，徐潤就涉足茶葉生意，與人合股開設紹祥字號、敦茂錢莊，辦潤立生茶號，在河口、寧州各處合股開福德泉、永茂、合祥記，和汪乾記合辦茶務，設立寶源絲茶土號和立順興、川漢各貨號，與友人合開協記錢莊，搭本元昌綢莊、
成號布莊等。離開洋行後，徐潤自立寶源祥茶棧，被稱為“近代中國的茶王”。正因為徐潤在上海商界的名氣和威望，1873年，他被李鴻章聘請為上海輪船招商局的會辦，併兼理開平礦務局、漕糧等事務。
對市場有著敏銳洞察力的徐潤看到了上海的鉅變和房地產市場巨大的機會，躬逢變局的他曾言：
橫覽十里洋場，以寂寞荒塚之地，竟成繁華富庶之鄉，其經濟之宏，力量之大，豈不偉歟？······上海自泰西互市，百業振興，萬商鹹集，富庶甲於東南，地價日益翔貴，以今視昔，利逾百倍。
清末上海
徐潤的外國老闆很早就注意到徐潤“於地產上頗有大志"，也對他多有建議。1863年寶順洋行行主韋伯職滿回國，臨別對徐潤說：
上海市面此後必大，汝於地產上頗有大志，再貢數語：如揚子江路至十六鋪地場最妙，此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北門直北至美租界各段路基，爾儘可有一文置一文。
不得不承認，洋人老闆眼光厲害，所點之處，以後都是 上海的黃金地段，徐潤日後也因此發了不少財。徐潤的房地產投資生意是從1863年開始，當時徐潤與伯父徐任亭共同擁有盆湯衖永記屋、餘慶裡寶源房產和西城門內九畝地小房子一段。
清末上海
這一年春天，伯父徐任亭賣掉永記屋，得價近兩萬。後來，徐任亭又要賣寶源房產，徐潤考慮“如果賣出，此後各房家眷從何支用”，勸其“不賣留存，收租過日”。此處房產沒有賣出，徐家不僅得到後來房產升值利益，更獲取長期穩定的租金收益。
感受到地產鉅額利潤誘惑的徐潤開始擴大房地產經營規模，在上海等地購置土地、建造房屋，房地產業也成為他終生從事的行業。到1881年，徐潤手中的房地產膨脹到了“地2960餘畝，造屋2064間"，1882年又迅速增長到了“地3460餘畝，造屋3064間”。
徐潤
到1883年，徐潤的房地產生意達到了一個頂峰，共擁有地3000餘畝、中外市房5888間、“地畝房產名下共合成本2236940兩”，佔其所有資產的57.9%。徐潤醉心於地產投資，瘋狂拿地，李鴻章身邊的洋務人員曾經直言徐潤是“終年買地”，甚至影響到輪船招商局的正常工作。李鴻章在給沈葆楨的信中也說過，“招商局用費浮濫，由徐雨之精神不能貫注”。
徐潤原本想把自己的地產公司做成大的股份公司，也就是發行股票，成為上市公司，“初意招股合辦，每股本銀十兩，集四百萬兩之大公司，先收股本二百萬兩，以成公益之舉”。但是，徐潤募股計劃最終是失敗了，只能由他自己通過舉債的方式，籌得250多萬兩資本，辦起了寶源祥房產公司。
輪船招商總局
徐潤的地產事業在1883年遭遇到滑鐵盧式的慘敗。這一年，由於華北連年災荒、中法戰爭和上海金融業不穩定因素積累等原因，加上秋冬之交外國銀行突然收回對上海錢莊的全部短期信貸，上海發生了一次嚴重的金融風潮。
在整個市場陷入流動性恐慌和銀根緊縮的情況下，錢莊急於收回自己的放債是必然的結果。當時，與寶源祥房產公司往來的22家錢莊紛紛向徐潤催討債款，各存戶也要提款，而徐潤名下資產多為房地產和股票，便出現“運轉不靈，各賬傾軋”的情況。
李鴻章與輪船招商局
經過一番談判，徐潤把名下的房地產、股票等300多萬兩財產作價賣出，用來償還對錢莊、存戶的200多萬兩現金負債。而這時候上海房市慘淡，房屋、地畝價格殺跌，“房屋十空二三，······地基更無論矣”，但徐潤仍“不能不以賤價脫手”，將以往購置的地產及股票全部賣掉，“以三百數十萬成本之產業，只攤作二百餘萬之款清償完結，受虧至八九十萬兩”。
除了市場鉅虧之外，徐潤此時還被人告發從招商局公款中挪用了16萬多兩用於寶源祥房產公司的週轉。與徐潤素來不和的盛宣懷趁機在李鴻章面前進言，要懲治徐潤。如此一來，李鴻章震怒，派人徹查，將徐潤革職，並嚴追欠款，而徐潤只好以股票、房產抵交欠招商局的款項。至此，徐潤從零開始、一手開創的房地產事業一敗塗地，“艱難創就，盡付東流”。
盛宣懷
從炙手可熱的買辦鉅富，到深陷麻煩的上海負翁，徐潤一夜之間墜入谷底，甚至有人說他“非服毒，即投河”。但是，對財富和成功有著魔幻一般執著的徐潤並未放棄，他在等待東山再起的機會。
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