前段時間，國家統計局發佈了9月70城住宅銷售價格，從數據上，一線城市住宅銷售價格環比下降，二線、三線城市房價漲幅亦有所回落。與此同時，部分城市新房去化率下降明顯。
9月底，西安兩盤爆冷推出：一盤473套房，符合條件的購房者為0；另一盤296套房，符合條件的購房者僅2個。難以想象，這竟然是幾個月前還在“萬人搶房”的西安樓市。
降溫的城市還有相鄰的咸陽，個別開發商自10月開始，促銷、降價等營銷手段層出不窮，但效果明顯大不如從前。
升溫的樓市陡然涼了下來，與一系列調控政策積極釋放有關，尤其是在7月底中央提出“堅決遏制房價上漲”後，致使全國多數城市房地產市場出現明顯降溫，房價出現拐點，投資客紛紛離場。
那麼，他們到哪裡去了？
隨著市場進入政策消化期，住宅投資熱潮漸漸平息，但投資衝動卻並沒有就此止步，一個新的投資熱點正在咸陽市場湧動，這就是商鋪投資。
為什麼這樣說，基於四點因素。
1、嗅覺靈敏的開發商調整戰略。在近幾個月內，城北、城中、城西、灃西的多家開發商在銷售的產品佈局上有所調整，紛紛推出商業項目。從某種角度上，可以看出市場的投資趨向。
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2、門檻低、回報高。住宅的首付比例從30%上浮至40%，甚至有的項目達到50%，根據目前咸陽的房價，一套100㎡的房子，首付款在30萬—75萬左右，置業門檻、投資成本在提高。而一套100㎡的商鋪，總價在40萬—75萬左右，投資成本低。
但相反的，商鋪的投資回報率明顯高於住宅，商鋪租金一般每年以5-8%遞增。對於住宅來說，越老的房子越不值錢，並且租金的回報率不高且不穩定，而對商鋪來說，越老的商鋪價值卻越高，因為老商鋪周邊商業已經成熟，人流已聚集。
3、需求端的變化。住宅的銷售市場受限，表現有所降溫，但在持續加碼的調控政策下，商業地產作為不受調控限制的投資項目，投資價值和空間卻日漸凸顯。就目前而言，商鋪投資仍是廣大投資者最熟悉、最保險、最穩定的投資渠道。
4、商鋪抗跌能力強。目前的樓市一片迷霧，有人唱樓市涼涼了，房價勢必會繼續下降；有人說房價的成本組成結構，決定了房價還會繼續上漲......總之，公說公有理，婆說婆有理，幾乎沒有人可以完全預測房價的走向。相比較，商鋪屬市場稀缺產品，會越用越升值，其抗跌性和抗波動性優於住宅。
那麼在當下，可作為投資的商業產品類型主要有哪些？
簡言之，商業產品類型可分別三大類：社區底商、商業綜合體和專業市場。
社區底商主要服務對象是周邊居民，具有顧客屬地性和日常便利性的特點，以超市、餐飲和服務配套為主要業態，屬於內部型商業，沒有輻射能力，且經營方式必須與周邊人群的消費習慣吻合，消費群體非常有限。
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商業綜合體體量比較大，受商業市場波動和運營管理狀況影響較大，如果區域消費能力整體提升空間有限，出租率和租金也難以保證持續增長。並且對後期招商管理提出的要求比較高，而對於各家綜合體的招商管理能力，投資者往往很難準確估計。
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專業市場是相同系列的專業店、專賣店高度聚集的商業場所，它所呈現的是客戶定位、經營行業定位。專業市場將原先的零散經營由自發變成自覺，這為經營戶和消費者搭建了一個良好的橋樑。
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▷▶廣泛的輻射力。
專業市場背靠一個產業，是對外輻射的重要戰略平臺，實際上經營的是一種商貿渠道，具有一定的壟斷性，客戶範圍比較廣泛，可以輻射周邊縣、市甚至全國，具有很強的輻射力和影響力。
▷▶投資風險小。
專業市場統一規劃，統一管理、統一經營，配套設施齊全，成行成市，客源穩定且可以無限增長，投資收益穩健，經營風險非常小。
▷▶較強的業態互補性。
專業市場商鋪是抱團發展，店多隆市，業態互補性強，聚集效應明顯，容易凝聚人氣，擴大影響，一個成熟的專業市場實際上就是一個行業的縮影，不管商家如何更替，市場永遠存在。
由此可見，專業市場商鋪是可遇而不可求的商鋪投資中的王牌產品。
目前，市面上的商業多為社區底商和商業綜合體，專業市場的要求更高，因此更為稀少，那麼如何在複雜的商業地產裡，選得一間流金淌銀的商鋪呢？
以大熙市項目為例，來看看專業市場需要具備的要素有哪幾點？
注：大熙市效果圖
一是城市規劃。
實現“大西安都市圈”的格局，致使西安需要全面推動西進的步伐，而後隨著國家中心城市的確認，西安城市向西發展已成為定局。在此規劃中，咸陽城西區域趨勢突出，正在成為投資新風口。大熙市擇址於此處，一定程度上，可以看出他們的投資眼光。
二是政府支持。
政府在專業領域中有重要的引導作用。大熙市作為陝西省重點招商引資的項目，得到了政策上的大力支持，目前，項目的整體建設及招商運營工作正在有序推進。
注：大熙市交通分佈圖
三是物流條件。
傳統專業市場的瓶頸是物流，所以物流配套的設計是現代專業市場的必須要求。大熙市緊鄰3大鐵路、2條高速、2大國道，方便貨車進出市場，交通極為便利，而且市場自帶倉儲物流儲備用地。
四是規劃設計。
必須符合城市整體規劃要求，在功能配置上要具備前瞻性，才能保障專業市場的成長。大熙市功能分區合理，6大業態規劃同業差異、異業互補，業態齊全，且確保戶戶臨街、鋪鋪通車。一期商鋪正式運營後，將成為西北業態最全的一站式食品交易集散地。
注：大熙市效果圖
五是經營管理。
統一的經營、良好的管理是成功打造專業市場，並可持續經營發展的必要條件之一。大熙市統一招商、統一運營、統一管理，組建專業招商運營團隊，多渠道、多方位、多元化招商。同時，線上線下緊密結合，帶動傳統模式的轉型升級。
最後，筆者要說的是，商鋪投資的過程是一個知己知彼的過程，只有充分的瞭解、理性的分析之後，才能做出正確的判斷。
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