前段时间，国家统计局发布了9月70城住宅销售价格，从数据上，一线城市住宅销售价格环比下降，二线、三线城市房价涨幅亦有所回落。与此同时，部分城市新房去化率下降明显。
9月底，西安两盘爆冷推出：一盘473套房，符合条件的购房者为0；另一盘296套房，符合条件的购房者仅2个。难以想象，这竟然是几个月前还在“万人抢房”的西安楼市。
降温的城市还有相邻的咸阳，个别开发商自10月开始，促销、降价等营销手段层出不穷，但效果明显大不如从前。
升温的楼市陡然凉了下来，与一系列调控政策积极释放有关，尤其是在7月底中央提出“坚决遏制房价上涨”后，致使全国多数城市房地产市场出现明显降温，房价出现拐点，投资客纷纷离场。
那么，他们到哪里去了？
随着市场进入政策消化期，住宅投资热潮渐渐平息，但投资冲动却并没有就此止步，一个新的投资热点正在咸阳市场涌动，这就是商铺投资。
为什么这样说，基于四点因素。
1、嗅觉灵敏的开发商调整战略。在近几个月内，城北、城中、城西、沣西的多家开发商在销售的产品布局上有所调整，纷纷推出商业项目。从某种角度上，可以看出市场的投资趋向。
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2、门槛低、回报高。住宅的首付比例从30%上浮至40%，甚至有的项目达到50%，根据目前咸阳的房价，一套100㎡的房子，首付款在30万—75万左右，置业门槛、投资成本在提高。而一套100㎡的商铺，总价在40万—75万左右，投资成本低。
但相反的，商铺的投资回报率明显高于住宅，商铺租金一般每年以5-8%递增。对于住宅来说，越老的房子越不值钱，并且租金的回报率不高且不稳定，而对商铺来说，越老的商铺价值却越高，因为老商铺周边商业已经成熟，人流已聚集。
3、需求端的变化。住宅的销售市场受限，表现有所降温，但在持续加码的调控政策下，商业地产作为不受调控限制的投资项目，投资价值和空间却日渐凸显。就目前而言，商铺投资仍是广大投资者最熟悉、最保险、最稳定的投资渠道。
4、商铺抗跌能力强。目前的楼市一片迷雾，有人唱楼市凉凉了，房价势必会继续下降；有人说房价的成本组成结构，决定了房价还会继续上涨......总之，公说公有理，婆说婆有理，几乎没有人可以完全预测房价的走向。相比较，商铺属市场稀缺产品，会越用越升值，其抗跌性和抗波动性优于住宅。
那么在当下，可作为投资的商业产品类型主要有哪些？
简言之，商业产品类型可分别三大类：社区底商、商业综合体和专业市场。
社区底商主要服务对象是周边居民，具有顾客属地性和日常便利性的特点，以超市、餐饮和服务配套为主要业态，属于内部型商业，没有辐射能力，且经营方式必须与周边人群的消费习惯吻合，消费群体非常有限。
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商业综合体体量比较大，受商业市场波动和运营管理状况影响较大，如果区域消费能力整体提升空间有限，出租率和租金也难以保证持续增长。并且对后期招商管理提出的要求比较高，而对于各家综合体的招商管理能力，投资者往往很难准确估计。
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专业市场是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的商业场所，它所呈现的是客户定位、经营行业定位。专业市场将原先的零散经营由自发变成自觉，这为经营户和消费者搭建了一个良好的桥梁。
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▷▶广泛的辐射力。
专业市场背靠一个产业，是对外辐射的重要战略平台，实际上经营的是一种商贸渠道，具有一定的垄断性，客户范围比较广泛，可以辐射周边县、市甚至全国，具有很强的辐射力和影响力。
▷▶投资风险小。
专业市场统一规划，统一管理、统一经营，配套设施齐全，成行成市，客源稳定且可以无限增长，投资收益稳健，经营风险非常小。
▷▶较强的业态互补性。
专业市场商铺是抱团发展，店多隆市，业态互补性强，聚集效应明显，容易凝聚人气，扩大影响，一个成熟的专业市场实际上就是一个行业的缩影，不管商家如何更替，市场永远存在。
由此可见，专业市场商铺是可遇而不可求的商铺投资中的王牌产品。
目前，市面上的商业多为社区底商和商业综合体，专业市场的要求更高，因此更为稀少，那么如何在复杂的商业地产里，选得一间流金淌银的商铺呢？
以大熙市项目为例，来看看专业市场需要具备的要素有哪几点？
注：大熙市效果图
一是城市规划。
实现“大西安都市圈”的格局，致使西安需要全面推动西进的步伐，而后随着国家中心城市的确认，西安城市向西发展已成为定局。在此规划中，咸阳城西区域趋势突出，正在成为投资新风口。大熙市择址于此处，一定程度上，可以看出他们的投资眼光。
二是政府支持。
政府在专业领域中有重要的引导作用。大熙市作为陕西省重点招商引资的项目，得到了政策上的大力支持，目前，项目的整体建设及招商运营工作正在有序推进。
注：大熙市交通分布图
三是物流条件。
传统专业市场的瓶颈是物流，所以物流配套的设计是现代专业市场的必须要求。大熙市紧邻3大铁路、2条高速、2大国道，方便货车进出市场，交通极为便利，而且市场自带仓储物流储备用地。
四是规划设计。
必须符合城市整体规划要求，在功能配置上要具备前瞻性，才能保障专业市场的成长。大熙市功能分区合理，6大业态规划同业差异、异业互补，业态齐全，且确保户户临街、铺铺通车。一期商铺正式运营后，将成为西北业态最全的一站式食品交易集散地。
注：大熙市效果图
五是经营管理。
统一的经营、良好的管理是成功打造专业市场，并可持续经营发展的必要条件之一。大熙市统一招商、统一运营、统一管理，组建专业招商运营团队，多渠道、多方位、多元化招商。同时，线上线下紧密结合，带动传统模式的转型升级。
最后，笔者要说的是，商铺投资的过程是一个知己知彼的过程，只有充分的了解、理性的分析之后，才能做出正确的判断。
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