前幾日，由新景祥武漢策略中心出品的《P(2018)101號地塊可研分析》（點擊查看：新•研究丨武漢土拍（2018.10.18）重點地塊可研 ） 受到了業內同行的廣泛關注，公眾號後臺收到大家對這宗地拋出的許多疑問，其實筆者心中尚有謎團未解，抱著對真相的好奇心和執著，經過一番探尋，果真發現了諸多草蛇灰線，不敢獨享；於是在此總結並分析了大家對101地塊的幾點問題，分享如下：
1
疑問一：蔡甸地價一向“親民”， 101號地塊起拍價為何如此之高？
回顧蔡甸歷年的土拍情況：
2015-2016年間，蔡甸老城區的樓面價由於土地限價，基本穩定在1500元/平以下；
2017年，隨著中海、金地、越秀等品牌房企的強勢登陸，蔡甸老城區迎來了居住品質的升級，樓面價有所抬升，基本上翻了一番，但相比較東西湖涇河樓面價過萬的局面，蔡甸無疑是遠城區中被低估的價值窪地；
2018年，正商刷新了區域樓面單價新高，達到4000元/平，這恰恰也能說明區域樓市進入快速發展通道。
101號地塊與正商拿的P(2018)062號地塊僅一路之隔，正商以4000元/平的熔斷價格達到區域價格天花板，無獨有偶，101號地的優越性也毋庸置疑，幾乎囊括了蔡甸老城核心居住版塊的所有的區域利好：城市發展帶新舊城區發展節點（蔡甸廣場正對面）、地鐵上蓋物業（四號線延長線蔡甸廣場站）、坐擁城市三大主幹道（漢陽大街、蔡甸大街、蓮花湖大道），不僅如此，還享有稀缺的獨山景觀資源
所以，101號地塊的起拍價能如此之高，或將刷新蔡甸老城區的樓面單價記錄。
受武漢樓市“兩限”影響（限房價限地價），蔡甸的土地樓面價上漲空間受到抑制，短期內房價恐怕很難出現大起大落之勢，這是最根本的原因之一
蔡陽融城進程加速，蔡甸進入配套快速兌現期，“親民”的土地價格可以快速撬動區域樓市發展，同時樓市的“餘溫”可以有效的帶動城市的配套建設，這是一個“雙贏”的局面。
2
疑問二：地塊熔斷後，進入“競配建”環節，突圍勝算有幾分？
筆者認為，此次土拍的准入門檻之低，將會吸引眾多的開發企業前來“圍獵”，但“寬進嚴出”的遊戲規則，恐怕會讓整個競拍場面陷入“進退兩難”。
我們先了解下游戲規則：
土地“熔斷”後直接進入“競配建”環節，“競配建”包含“競配建公園”、“競配建公共租賃住房”和“競無償移交商業建築面積”。
先競配建公園，1.5億元后仍有競爭的，則轉為競配建公共租賃住房比例，若競爭達到住宅規劃建築面積上限後仍有競爭的，則轉為競無償移交商業建築面積。
我們再來算個賬，入場費2500（+200），第一輪晉級4000（+200），第二輪晉級4978（+200），第三輪晉級6190（+200） 。【備註：①以上數字為競得者競得該地塊的樓面價上限；②公共租賃住房比例按照武漢市相關要求設置為10%，建面約1.4萬方，住宅/商業建安成本按照2500元/平推算，公租房成本1個億左右；③（+200）為土地競得者自行出資解決高壓線入地工程成本折算樓面價。】
6190元/平的地價對於遠城區中心來說不是很昂貴，但這個成本的房價至少要賣到12000元/平的價格才能保本，反觀目前蔡甸的市場行情，金地中法仟佰匯精裝修8800元/平，如此看來，此次競拍真可謂“過五關斬六將”，操盤難度可想而知。
有人可能會說，明年的蔡甸樓市可能會大不一樣，限價也許會有所鬆動，房價也許會伴隨著地價一起“水漲船高”。對，在武漢這不是“特例”，突破成本控制之外的“涉險”自然會有有關單位暗中“託底”。
當然，這是樂天派的思維方式。不過最近傳言樓市四季度將遇冷，有關單位在樓市遇冷前搶一波行情也是極有可能的。
3
疑問三：地塊開發難度究竟有多大？是否值得“為此一博”？
101號地塊總建面15萬方，中小體量；A地塊容積率2.0，B地塊容積率1.2，按照容積率要求只能做改善型產品，我們來看看下兩塊地的現狀：
（一）地塊內部高壓線遷改時間無法確定，遷改費用自行解決。
A、B地塊內部都有110千伏高壓高壓線走廊，該高壓線承擔著蔡甸城區企事業單位及居民供電，按照規定需要該地塊土地竟得人首先向武漢市供電公司報送“高壓線路遷改方案”，根據相關規定一年只有一次停電計劃，所以遷改時間無法確定，而且出讓條件明文規定相關費用由用地單位協商電力部門自行出資解決。
高壓線改遷成本大概在2500-3000萬元，摺合到樓面價每平米增加200元左右，樓面價起始價也就由2500元/平增加到2700元/平，熔斷價也增加了200元。
如此測算，4200元/平的土地熔斷價，將刷新蔡甸樓面單價最高紀錄。
（二）地塊開發需拆遷安置，並非所說一般建（構）築物，涉及房屋拆遷與墳墓遷移。
該土地出讓文件中指出：地塊內有建（構）築物，自土地成交之日起6個月內由武漢市蔡甸區土地儲備機構向競得人移交土地（由蔡甸街辦事處負責拆除地塊內建構築物）。
經過現場查勘核實，並非一般建（構）築物，地塊紅線內涉及的拆遷安置約200餘戶，拆遷時須對原住居民進行拆遷安置以及村民轉居民戶籍轉換和社保補繳，土地徵收難度較大；從土地競拍到開發，其間跨度至少一年以上時間。
（三）配建公園需在項目竣工驗收前完成，建設週期為一年，建設難度可見一斑。
根據市政府重點項目規劃，將獨山體育公園規劃打造成一張展示生態和諧的的城市名片，留足為城市服務的空間，滿足城市的開放式景觀、防災疏散、運動健身多重服務功能。
獨山公園建設需改造原獨山公墓、拆改查勘、房屋遷移、景觀規劃設計等一系列準備工作，需要建立領導小組和專班、投入專項資金來推動項目，工作難度可想而知。
總而言之，隨著未來城市中心的土地越來越稀缺，眾多房企也是鉚足了勁兒，不過借用老股民的一句話“股市有風險，入市需謹慎”，也同樣適用於如今的房地產時代。
對於101號地塊，新景祥將跟大家一起拭目以待。
閱讀更多 天下控股集團 的文章
