前几日，由新景祥武汉策略中心出品的《P(2018)101号地块可研分析》（点击查看：新•研究丨武汉土拍（2018.10.18）重点地块可研 ） 受到了业内同行的广泛关注，公众号后台收到大家对这宗地抛出的许多疑问，其实笔者心中尚有谜团未解，抱着对真相的好奇心和执着，经过一番探寻，果真发现了诸多草蛇灰线，不敢独享；于是在此总结并分析了大家对101地块的几点问题，分享如下：
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疑问一：蔡甸地价一向“亲民”， 101号地块起拍价为何如此之高？
回顾蔡甸历年的土拍情况：
2015-2016年间，蔡甸老城区的楼面价由于土地限价，基本稳定在1500元/平以下；
2017年，随着中海、金地、越秀等品牌房企的强势登陆，蔡甸老城区迎来了居住品质的升级，楼面价有所抬升，基本上翻了一番，但相比较东西湖泾河楼面价过万的局面，蔡甸无疑是远城区中被低估的价值洼地；
2018年，正商刷新了区域楼面单价新高，达到4000元/平，这恰恰也能说明区域楼市进入快速发展通道。
101号地块与正商拿的P(2018)062号地块仅一路之隔，正商以4000元/平的熔断价格达到区域价格天花板，无独有偶，101号地的优越性也毋庸置疑，几乎囊括了蔡甸老城核心居住版块的所有的区域利好：城市发展带新旧城区发展节点（蔡甸广场正对面）、地铁上盖物业（四号线延长线蔡甸广场站）、坐拥城市三大主干道（汉阳大街、蔡甸大街、莲花湖大道），不仅如此，还享有稀缺的独山景观资源
所以，101号地块的起拍价能如此之高，或将刷新蔡甸老城区的楼面单价记录。
受武汉楼市“两限”影响（限房价限地价），蔡甸的土地楼面价上涨空间受到抑制，短期内房价恐怕很难出现大起大落之势，这是最根本的原因之一
蔡阳融城进程加速，蔡甸进入配套快速兑现期，“亲民”的土地价格可以快速撬动区域楼市发展，同时楼市的“余温”可以有效的带动城市的配套建设，这是一个“双赢”的局面。
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疑问二：地块熔断后，进入“竞配建”环节，突围胜算有几分？
笔者认为，此次土拍的准入门槛之低，将会吸引众多的开发企业前来“围猎”，但“宽进严出”的游戏规则，恐怕会让整个竞拍场面陷入“进退两难”。
我们先了解下游戏规则：
土地“熔断”后直接进入“竞配建”环节，“竞配建”包含“竞配建公园”、“竞配建公共租赁住房”和“竞无偿移交商业建筑面积”。
先竞配建公园，1.5亿元后仍有竞争的，则转为竞配建公共租赁住房比例，若竞争达到住宅规划建筑面积上限后仍有竞争的，则转为竞无偿移交商业建筑面积。
我们再来算个账，入场费2500（+200），第一轮晋级4000（+200），第二轮晋级4978（+200），第三轮晋级6190（+200） 。【备注：①以上数字为竞得者竞得该地块的楼面价上限；②公共租赁住房比例按照武汉市相关要求设置为10%，建面约1.4万方，住宅/商业建安成本按照2500元/平推算，公租房成本1个亿左右；③（+200）为土地竞得者自行出资解决高压线入地工程成本折算楼面价。】
6190元/平的地价对于远城区中心来说不是很昂贵，但这个成本的房价至少要卖到12000元/平的价格才能保本，反观目前蔡甸的市场行情，金地中法仟佰汇精装修8800元/平，如此看来，此次竞拍真可谓“过五关斩六将”，操盘难度可想而知。
有人可能会说，明年的蔡甸楼市可能会大不一样，限价也许会有所松动，房价也许会伴随着地价一起“水涨船高”。对，在武汉这不是“特例”，突破成本控制之外的“涉险”自然会有有关单位暗中“托底”。
当然，这是乐天派的思维方式。不过最近传言楼市四季度将遇冷，有关单位在楼市遇冷前抢一波行情也是极有可能的。
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疑问三：地块开发难度究竟有多大？是否值得“为此一博”？
101号地块总建面15万方，中小体量；A地块容积率2.0，B地块容积率1.2，按照容积率要求只能做改善型产品，我们来看看下两块地的现状：
（一）地块内部高压线迁改时间无法确定，迁改费用自行解决。
A、B地块内部都有110千伏高压高压线走廊，该高压线承担着蔡甸城区企事业单位及居民供电，按照规定需要该地块土地竟得人首先向武汉市供电公司报送“高压线路迁改方案”，根据相关规定一年只有一次停电计划，所以迁改时间无法确定，而且出让条件明文规定相关费用由用地单位协商电力部门自行出资解决。
高压线改迁成本大概在2500-3000万元，折合到楼面价每平米增加200元左右，楼面价起始价也就由2500元/平增加到2700元/平，熔断价也增加了200元。
如此测算，4200元/平的土地熔断价，将刷新蔡甸楼面单价最高纪录。
（二）地块开发需拆迁安置，并非所说一般建（构）筑物，涉及房屋拆迁与坟墓迁移。
该土地出让文件中指出：地块内有建（构）筑物，自土地成交之日起6个月内由武汉市蔡甸区土地储备机构向竞得人移交土地（由蔡甸街办事处负责拆除地块内建构筑物）。
经过现场查勘核实，并非一般建（构）筑物，地块红线内涉及的拆迁安置约200余户，拆迁时须对原住居民进行拆迁安置以及村民转居民户籍转换和社保补缴，土地征收难度较大；从土地竞拍到开发，其间跨度至少一年以上时间。
（三）配建公园需在项目竣工验收前完成，建设周期为一年，建设难度可见一斑。
根据市政府重点项目规划，将独山体育公园规划打造成一张展示生态和谐的的城市名片，留足为城市服务的空间，满足城市的开放式景观、防灾疏散、运动健身多重服务功能。
独山公园建设需改造原独山公墓、拆改查勘、房屋迁移、景观规划设计等一系列准备工作，需要建立领导小组和专班、投入专项资金来推动项目，工作难度可想而知。
总而言之，随着未来城市中心的土地越来越稀缺，众多房企也是铆足了劲儿，不过借用老股民的一句话“股市有风险，入市需谨慎”，也同样适用于如今的房地产时代。
对于101号地块，新景祥将跟大家一起拭目以待。
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