進入多個城改項目而難以自拔的中登集團日前因涉隱匿財產被查，涉案標的20餘億。據調查，目前，西安有多個城改項目因開發商資金鍊斷裂而停工、延期交付。多少年來，城改項目似乎成為西安房地產市場上揮之不去的陰霾與無奈，甚至有人一聽到城改項目“唯恐避之不及”。
中登集團被查引發地產圈震動
城改項目真是“燙手山芋”？
近日，陝西名企中登被查，涉案20餘億元的消息成為本地地產圈子關注的熱點。“中登”被查，撕破了西安城改傷疤，一下子讓城改項目成為人們關注的焦點。
“城改項目的操盤難度太大！”成為業內的一個共識。有人表示，西安每棟爛尾樓背後其實都有一個“中登”。爛尾樓頻生的西安城改盤，給曾經被外地紛紛學習的城改經驗抹了黑。
熟悉房地產市場的方先生說，中登的事情只是西安城改項目的冰山一角，西安市被官方界定為城中村的就有326個之多，根據他的瞭解，其它城改爛尾樓背後的情況跟“中登”類似。
“中登被查封這幾天成為我們討論的焦點，在圈子裡產生很大的震動。其實，宋總的經營理念沒有錯，關鍵是貪大求全，資金週轉不過來導致的。城改項目，前些年不少開發商都不願意碰，基本成了燙手山芋，誰做了爛到誰手上的可能性很大。”本地一位房地產業內人士表示。
中商聯商業研究專家工作委員會副主任王建紅表示，西安城改爛尾項目最多的時候是2015年到2016年，目前還有多少爛尾的城改項目目前暫無權威數據和說法。對於爛尾項目，其實每個城市可能或多或少都會有一些。但是，西安的城改項目爛尾表現的尤為突出。
地產評論人士李連源對華商報記者表示，國內其他地方也有類似爛尾樓現象，原因是部分企業盲目擴張、建超高層等所謂“地標”性建築，對財政預算不充分導致爛尾。而本地操盤城改項目的房企不是被餓死的而是被撐死的。這是部分民營企業在發展的過程中不自量力、妄自接盤、貪大圖多造成的一個普遍現象。如果自有資金沒問題，接盤城中村項目也沒什麼問題；如果自有資金有限，卻還不顧自身財力去接項目，那麼這就是導致走向爛尾的開始。
中登旗下四大城改項目調查
兩個已交付小區無房產證 中登湖景花園已爛尾8年
根據業內人士的介紹，10月31日華商報記者走訪了中登集團旗下的三大城改項目。
在西安市北郊鳳城五路附近，華商報記者遠遠就看到了中登大廈，大廈有人進進出出，而門口還在施工，用綠色的網子蓋著。記者與幾位業主進行了交流，瞭解到業主目前沒有拿到房產證。
在鳳城九路附近的中登文景時代，華商報記者以打算買房為由諮詢了附近一位中介，一位男子說，這個小區房源比周邊其他小區的房價每平米便宜一、兩千元，關鍵是因為沒有房產證，交易必須是一次性付款，然後合同更名。“要是證件齊全，那房價就貴了！”
華商報記者在十里鋪東村找到了中登陽光十里，看到還有沒成型的幾棟建築，轉了兩圈沒找到小區入口。來到附近一家房產中介店裡諮詢，一個小夥說，這個房子是回遷房，目前沒有交房。不知道什麼原因已經停工好久了，聽說最近被其他企業收購了又在施工，可是最近又停了。
中登湖景花園於2014年12月封頂後停工至今。華商報記者查詢注意到，在人民網留言板上，劉某2018年7月27日發佈城建投訴稱，“我是西安市未央區未央湖街道牛王廟村村民，我們村於2010年被中登公司拆遷，8年了，目前工地處於爛尾狀況，拖欠全村700餘人過渡費40余月，截止今天沒有任何拆遷手續。”記者注意到，未央區委針對這個問題進行了回覆：經查，牛王廟村2010年11月啟動了整村拆除工作，投資企業為西安中登房地產開發有限公司。規劃建設安置樓4棟，由於企業資金斷裂，於2014年12月封頂後停工至今，村民過渡費長期拖欠。未央湖街道主要領導已約談投資企業法人代表，要求投資企業儘快拿出解決方案，解決村民過渡費、啟動安置樓復工，若繼續無動於衷，將會採取相關措施，保證村民利益。投資企業承諾將盡快制定解決辦法，並已籌集到資金，將盡快啟動安置樓復工建設。
城改項目一度佔據西安樓市半壁江山
天地源、隆基、宏府都曾陷入城改泥潭
在西安城市發展進程中，城中村改造的話題時常被提起。網絡上，有關“西安十大城中村”的市井舊事也經久不衰。這都是因為，西安曾是全國城中村最集中的省會城市之一。有數據統計，在西安的城市規劃區內，曾經存在624個村莊，佔地面積達57.3萬畝，其中被官方界定為城中村的就有326個，佔地面積達21.6萬畝。
2007年《西安市城中村改造管理辦法》實施以後，西安城改進入了全面發展階段。“城改項目曾佔據西安樓市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。”雅狐企劃總經理馮奔告訴華商報記者，當年西安的城改模式在全國都很有名，還引來其他省市考察學習。
巨大的城改蛋糕，曾讓天朗、海榮、中登、榮華、宏府等一眾本土房企崛起，卻也“撐死”了不少玩家。尤其是在2013-2015年樓市降溫之時，樓盤停工頻頻出現。甚至天地源、中登、隆基、宏府等陝西地產界的知名房企，都一度陷入城改項目的泥潭之中。有消息稱，西安城改項目爛尾率比完工率還高，是否屬實沒有具體數據統計，但城改爛尾多，確是不爭事實。
關注西安城改市場的人，對漢城湖畔、西江月、香山紅葉、時豐中央公園、國際幸福城、中寶北岸美域等名稱不會陌生。這些項目有的因資金問題而停工、有的存在無證違規銷售，還有的涉及司法問題而停滯不前，至今有些仍在等待重生。
西江月是西安城南西江村城改項目，由於開發企業長通公司資金鍊斷裂，自2014年開始處於停工狀態。上週四下午，華商報記者在該項目營銷中心看到，現場只有幾位工作人員值班。問及項目進展，其中一位工作人員表示，還沒有完全復工，仍在等待後續資金注入。與之情況相似的還有大名鼎鼎的漢城湖畔，這個位於西安西北方向大白楊東村城改項目，二期樓棟同樣因資金短缺停工。華商報記者上週五聯繫到該項目一位負責人，對方稱目前還在籌劃復工，預計到年底資金才能到位。
國際幸福城的問題則是出在行政“瑕疵”上。據媒體報道，宏潤地產是該項目最初開發商，其於2013年因質押借款，被債權人變更工商資料，但那次變更所依據的材料被證明系偽造。這被相關判決認定為“瑕疵”，進而影響了項目後續搬遷等。
城改項目“含金量高”
土地稀缺之下一線房企“謹慎介入”
讓人感到詫異的是，為什麼“招保萬金”這些龍頭公司前些年都不願意去接受城改項目呢？在西安房地產界，以前存在這樣一個說法：全國大品牌房企基本不碰城改，即便接手，也必須是土地產權明確和項目運作流暢，以避免不可預知的風險。
“張總”在西安多家房企供職多年，對城改項目的操盤流程頗為熟悉，他告訴華商報記者，由於城改項目需要先取得政府批覆，對土地進行確權、拆遷，最後走土地報批流程。一般來說，需開發商先建安置房、再配建商品房。但在資金壓力之下，前些年開發商往往會冒險操作——違規售房來籌措資金。由於開發過程牽扯複雜，不光本土中小開發商玩不轉，有些全國大型房企同樣束手無策。
“不少項目出問題根源都出在資金上。”美好生活文旅研究院院長夏強表示，由於城改項目用地中牽扯大量集體土地，報批程序複雜且漫長，但是開發企業在拆遷和過渡安置過程中就已投入大量資金，又無法用土地抵押融資，所以後續開發建設往往存在較大的資金壓力。在地產開發的鏈條上，資本幾乎影響從土地獲取、項目週轉、營銷推廣、產品設計和人才流動等各個環節。
夏強認為，這兩年隨著西安房價的上漲，西安樓市變化明顯，越來越多的全國房企搶灘登陸，新出讓的住宅地塊也在向遠郊新區集中，所以城改項目在市場中的佔比不及四五年前了。但隨著價格水漲船高，加上城中村往往佔據核心地段，有的還處在商圈周圍，城改市場的潛能仍然很大。
雖然外來房企聲勢浩大，但本土開發商現在還有一個優勢，就是掌握包括城改在內的大量土地，在這樣的背景下，求地若渴的外來房企要麼走招拍掛流程，要麼就得併購或者做城改，外來房企“不碰”城改的說法正在逐漸失去效力。“原因其實很簡單，城改的位置好，利潤空間大。”
近些年來，萬科在西安參與“半成品”的樓盤開發較多，去年萬科有超過10個項目有合作背景，其中不乏原城改項目。今年2月，龍湖地產以4.6億拿下西安城南清涼山附近四宗城改地塊。此外，碧桂園、華遠、恆大、雲南城投等在與本土房企聯姻的過程中，近幾年合作的項目中也不乏原本是城中村改造而來的地塊。
“張總”介紹，他此前任職的西安某民營房企，曾從事過本地多處住宅、寫字樓和商業地產的開發與運營，但從2015年以後已基本上沒有獨立新項目了，“公司基本上是通過嫁接品牌房企，用原本積攢的土地等開發資源來盈利。”
政府大力推進是西安城改的主要推手。由於這類項目的天然地理優勢，城改也很難從西安城市建設和房地產開發中消失。去年絲博會召開以前，西安對外發布的381個重點招商項目中，34個城改/棚改項目就位列其中。近日，魚化寨將拆遷改造的消息更是傳的沸沸揚揚，雖然目前被證實是工業園區、安置方案正在制定，仍不難窺見城改影響之深遠。
破解城改項目爛尾困局
業主支持+尋找外援或是唯一選擇
近兩年，西安持續受到房地產企業關注，土地出讓規模也不斷走高。全國一線龍頭房企紛紛搶駐。去年11月，西安發佈的《“品質西安建設補短板三年行動計劃”實施方案》中提到，要加快城中村改造，完成重點區域棚戶區改造建設，2019年底前計劃實施63個城中村和25個棚戶區；2019年後計劃實施54個城中村和42個棚戶區。看來，城改項目的推進還將提速。
夏強認為，房地產市場的蛋糕就這麼大，參與進來的強者只多不少，所以本土和外來房企之間的此消彼長很難逆轉。但是本土房企手裡，卻擁有包括土地、本地化經驗等在內的大量開發資源，與外來房企在資金、團隊、管理等可以形成資源整合，將原本的一潭死水盤活。他同時指出，找外援是脫困的方法，但解決問題的關鍵卻在於降低預期，假如原本的利潤預期是10億元，現在能不能少賺一些，用共贏的態度尋找戰略合作者。
地產評論人士李連源表示，破解城中村項目爛尾涉及方方面面，一是需要政策引導，二是需要群眾（業主）和社會的理解，西安已經有部分項目通過開發商的努力和準業主的支持，大家齊心合力籌措資金完善以後可以達到入住條件。當然，政策引導更加重要，比如可以通過借殼的形式完善項目。
也有業內人士指出，在西安房價上漲之後，很多爛尾樓的房子早已經賣出去了，因為沒有了溢價空間，開發商不願意接手。對於那些依舊在等待之中的業主來說，此時監管部門積極落實補救措施，處理和協調好相關問題就成了關鍵。找外援是辦法，但是實力強勁的外援即使來了，也需要業主支持，否則還是不好推動。 華商報記者 李程 黃濤 文/圖
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