最近房市又慌了。
房价涨的时候，大家闷声发大财，房价稍微跌的时候大家就集合去售楼处说理，维权的口号十年了还是那句话“黑心开发商还我血汗钱”，总是以为自己追高了的房市投资者在这一点上跟股民比差远了，你听说过股民亏钱了去某会门口拉横幅维权的么？
这几天发生的事情有点多，有买房后房价下跌拉横幅维权的；有行业大佬出来看空悲观的；有售楼处被砸的等等。。。这些在每轮房地产低谷期都会出现的。今天这张“活下去”的大屏幕是万科的一个秋季例会，不用去现场，也能猜到这个会议上大概说的什么内容，例如：高周转啊、负债啊，危机啊什么的.....
不过现在的情况确实跟2014年大有不同了，2014年的央五条大伙都还记得吧？
1.各商业银行保证正常房地产融资需求
2.积极引导房地产信贷市场健康发展
3.商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价
4.提高贷款发放和审批效率
5.不许停止个人购房贷款
这五条的第一条是支持房地产商融资盖房，第三条这个合理的空间可就大了，记得我13年买房子的时候那时候利率可以打八折，不过当时我全款买的并没有贷，第四条和第五条就是鼓励银行把钱快点撒出去。
如今的政策有变，贷款利率上浮15%-30%，三价合一增加二手交易税收，从需求端来说这无疑是加大了购房成本。我上个月刚贷的，上浮15%（深圳）。
最近又在传要取消商品房预售制度了，这个制度前几天咱们讲过了，虽然已经出来辟谣了，但是以后也有可能变相的改革，周五的房地产板块集体都跳水了，股市这反应快的惊人....这个政策的影响到底有多大呢？
吃瓜群众最关心的是这个政策会不会让房子崩盘，我的看法是，这是为了保价格的，上头一直强调的是稳，从未讲过要降低价格。前面我写过一篇文章：股市救不起，房市调不动的真正原因 里面咱们就谈过了供需关系这个问题。
目前房市出台的所有政策都在限制市场供给，假设从现在开始房子只能盖好了才能卖，那房企的建设成本，财务支出以及承担的风险都要比以前高很多，那房企的开发意愿就会降低，降低供给，价格自然跌不下来。
这个政策短期来讲是稳市场的，但是对中小房地产开发商来说可不是什么好消息，资金链本身就紧张，现在又拿不到预收款，那资金链就更加紧张，随时面临的就是被行业淘汰出局。
看到这里，大概明白了“活下来”的含义了吧。
关于万科今天的这个“活下去”的话题，其实早在2014年的时候郁亮就唱衰过楼市进入白银时代，人民日报以前登过。
2014年观点一出，吓得房地产商纷纷观望降低拿地预算，万科当年的拿地数据也直线腰斩，恒大下滑的最厉害，轻微下滑的是碧桂园，毫无疑问碧桂园是几年来房价上涨的铁杆粉丝。
2013-2017四大房企拿地数据
上图是2013年-2017年的房企数据，这份数据说明了几个问题：
1.2014年经历了一年的低谷期房企纷纷压缩投入
2.低估期的时候碧桂园压缩比例最小
3.2015年之后投入继续加大迎接新一轮的牛市
4.2016年到达顶峰
在来看一张2013-2017每年拿地开支
这份数据里的2018年的数据只统计到了8月份的，价格对应面积的比例也说明了几个问题：
1.万科并没有踏空2015年的这一波上涨，注意看2013年数据，2015-2016投入一直第一，2017被碧桂园超了，扩张的速度太快质量未必跟得上，今年碧桂园新闻很多。
2.2015年后万科保利拿地开支位居第一第二，重视1-2线市场
3.恒大，碧桂园2014之后的拿地开支对应价格，开始偏向2，3，4线市场，这也很符合2014年之后的政策导向，为去产能做出了不小的贡献。
2018年只统计到了8月份的数据：
1.各家压缩拿地开支，迎接新的下跌周期，今年的数据来看相比2014年的回撤要好看很多，但是如果你在考虑一下今年的这种大环境，在看看看这四家企业的手笔，可以说这四家的安全边际还是很宽的。
2.保利万科继续1-2线城市倒腾
3.恒大碧桂园这说不定已经布局到藏区4/5线了
行业的每一次周期也就是行业内部的洗牌期，2012年的时候销售收入过千家的只有万科，恒大，保利，位居第四的是万达，如今恒大崛起，碧桂园打进前五，房地产市场得崩成啥样才能轮到万科这个现金大奶牛活不下去呢？
我的结论是：
1.万科如果活不下去了那房地产开发商没有一个能活下去。
2.目前没有出任何对降房价有利的政策。
3.中小房企未来生存越来越难了，有倒闭/被大企业吃掉的可能。
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