根據《中山市城市更新片區策劃方案(三舊改造單元規劃)編制和審查指引、城市更新項目容積率確定方法及公共設施保障研究的公示》的附件文件顯示，目前，正在開展的城市更新項目試點的片區有 10 個。
分別為石岐區南下、西區馬山、石岐區員峰村、南區恆海花園、東區新安村、東區三溪村、開發區大嶺村、橫欄三沙村、坦洲同勝和黃圃新文明村10個片區作為三舊連片改造試點片區，其中西區馬山、石岐區員峰村和石岐區南下更是作為重點分析。
馬山片區
西區馬山片區東起岐江河，南至富華道，西臨長洲路、南大街、馬山公園，北至獅窖河，規劃更新區面積區面積約為 96 公頃。片區內現狀人口約為 0.5 萬人，主要為煙洲社區和長洲社區的戶籍居民。片區現狀已建設用地為 74.64 公頃，以居住用地、工業用地為主。
規劃以山水資源、歷史文化特色及本地商圈特色為根基，打造中心城區人氣聚集的新亮點，通過建設旅遊休閒商業的綜合開發區、城市的活力水岸、高端時尚居住社區和保留工業遺址肌理、歷史建築等內涵元素，建設成中山特色的新時代休閒旅遊商業區。
馬山片區更新改造規劃效果圖
更新項目
項目地塊總開發量為 153.21 萬平方米，其中公共管理與公共服務設施用地、市政設施以及公用設施用地開發量為 45876 平方米，住宅建築總量約為 96.7 萬平方米，商業建築總量約為 51.11 萬平方米，其中約有 3.2 萬方商業建築量為住宅底商。具體指標如下：商業用地容積率上限值控制在 4.5；二類居住用地容積率上限值控制在 3.5；教育科研用地容積率上限值控制在 0.4，幼兒園容積率上限值控制在 0.8；文化設施用地容積率上限值控制在 0.6。
馬山片區更新方案總平面設計圖
馬山片區更新方案各地塊容積率示意圖
馬山片區更新方案效果圖
（1）在現有整個更新改造 96.25 公頃的範圍內，預計拆遷安置總費用約為53.45 億元。其中拆遷安置的成本約為 32.09 億元，玻璃廠 267 畝徵地成本約為21.36 億元。
（2）項目涉及城市道路、市政設施新建、改造的費用約為 6.7 億，經西區辦事處與中山市政府溝通協調，該費用屬於中山市政府統籌範圍。
綜上，整個改造更新範圍內的總成本約為 60.15 億元。
公共服務設施配套情況
馬山片區改造規劃公服設施佈局圖
2
員峰片區
員峰片區，位於中山市政府西北部，岐江東岸，員峰山西側，與南面的歷史城區和逸仙湖公園遙相呼應。項目總用地面積 30.6 公頃，現狀建築除了村民自建住宅、市場等之外，還有祠堂、寺廟等歷史文化建築。在更新改造過程中，如何保留原有歷史文化元素和肌理、保障居民回遷等成為項目規劃的重點。
片區更新以開放型鄰里街區為理念，通過整合複合的城市功能，建設一個獨特的中心和一系列節點與多樣化開放空間，重新整合現代生活的“居住,工作,購物,休閒”等因素,把員峰片區重構成一個緊湊、便捷、多樣化的鄰里街區。
員峰片區更新改造規劃效果圖
更新項目
項目地塊總開發量為 139.35 萬平方米，其中住宅建築總量約為 82.4 萬平方米，商業建築總量約為 8.07 萬平方米,辦公建築面積約 7.07 萬平方米，配套公建建築面積約為 3.2 萬平方米。總項目的毛容積率為 3.3。各地塊容積率如下圖表所示：
員峰片區更新方案各地塊容積率示意
員峰片區更新方案總平面設計圖
員峰片區更新方案建築高度控制示意圖
公共服務設施配套情況
改造片區內規劃居住建築面積總面積約為82萬平方米，容納居住人口約為2.4萬人，因此公共服務設施的配置建議考慮配置居住小區級的公共設施，另外結合石岐區整體配套水平配套部分居住區級公共設施。
員峰片區更新改造規劃公服設施佈局圖
3
石岐南下片區
位於舊城區悅來南片區，南鄰博愛路，北臨中山二路，西靠岐關西路，三側道路均為城市主幹道，面積約 80 公頃。基地內部主要區域為石岐南下社區舊村，另有迎陽社區以及越秀星匯雋庭住宅樓盤。 規劃立足國際視野，傳承中山文化，建設中山城市更新示範區、石岐城市發展的引擎和市民人文休閒目的地。
片區更新以開放型鄰里街區為理念，通過整合複合的城市功能，建設一個獨特的中心和一系列節點與多樣化開放空間，重新整合現代生活的“居住,工作,購物,休閒”等因素,把員峰片區重構成一個緊湊、便捷、多樣化的鄰里街區。
石岐南下片區更新改造規劃總平面圖
更新項目
項目地塊總開發量為 219.74 萬平方米，拆除建築面積為 88 萬平方米，拆建比為 1:2.5，其中住宅建築總量約為 71.05 萬平方米，混合用地建築面積為 110.52萬平方米，商業建築總量約為 30.37 萬平方米,公共管理與公共服務設施建築面積約 7.8 萬平方米。總項目的毛容積率為 3.0。
總平面設計圖 與 更新方案效果圖
公共服務設施配套情況
目前片區周邊公共配套設施較為缺乏，幼兒園 4 所，小學 6 所，中學 4 所，教育設施多為民辦學校，其中楊仙逸中學（高中）36 班，楊仙逸小學 26 班；衛生醫療設施配套及市場配套設施數量較少，規模較小。規劃片區居住用地總面積為 710600 平方米，按照每戶（套）100m2計算，共 7106 套，按照每戶 3 人計算，總人口為 21318 人。參照中山標準配套以下公共服務設施：
南下片區改造規劃公服設施佈局圖
未來中山市三舊改造將提高公建配套比例，並注意容積率的制定，確保城市更新後人口與交通、公共配套的負荷能力。
目前，中山市正啟動十個城市更新片區連片改造試點的工作，通過“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”向“新城市、新產業、新社區”轉變，完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境。其中西區馬山、石岐區員峰村和石岐區南下更是作為重點分析，項目均屬於舊城連片改造項目，改造面積大，需要完善的城市基礎設施內容比較多。經統計，各個項目的規劃公益性用地面積均 佔 項 目 面 積 的 三 分 一 以上，最高為馬山片區項目佔比達45%。另外，就公共服務設施、綠地和公用設施用地而言，馬山片區和南下片區項目規劃佔比均超過20 %，員峰片區項目有17 .6%。因此，今後城市更新項目，可考慮要求設定“三分一、五分一”的公益性用地要求，即公益性用地面積佔項目面積不少於三分一，公服設施、綠地和公用設施用地面積佔項目面積不少於五分一。
來源：中山市城鄉規劃局政務網、南方都市報、中山新聞
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