對於大多數人來說，別墅，可以滿足我們對一處居所的所有幻想，也是我們窮極一生想要追逐的終極住所。然而，自從2003年起至今，國家數次提出限制別墅的各項規定，導致市面上的別墅產品越來越少。
“限墅令”的起源
隨著我國耕地面積的不斷減少，甚至越來越逼近全國耕地面積不少於18億畝這根紅線，別墅這種用地量大，容積率低的住宅產品被嚴格控制。
2003年2月，國土部首次發佈《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》(即“45號文”)，強調“停止別墅類用地的土地供應”。
2006年5月，國土資源部下發《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，再次重申在全國範圍內停止別墅供地，並對別墅進行全面清理。
2008年，國務院下發《關於促進節約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應”。
2010年，國土部發布的《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》中，也重申嚴禁向別墅供地。
2012年2月22日，國土部公佈的《關於做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》中，規定“不得以任何形式安排別墅類用地”。
2012年6月18日，國土資源部和國家發改委聯合發佈關於實施《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低於1.0(含1.0)的限定。
2016年，國土部下發規定，要求嚴格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應。
2018年7月，中央高度重視的秦嶺北麓西安境內違規建別墅拆除工作正式展開，上千套別墅被拆除。
在如此數量眾多的“限墅令”、“禁墅令”下，西安的別墅市場風雨飄搖，新開發的純別墅項目幾乎沒有，只存在一些少量的別墅加洋房、別墅加高層的產品面世。隨著“限墅令”的進一步加強，別墅產品一定是越來越稀缺，尤其是在主城區內這樣的核心地段，更是尤為珍貴。
別墅產品如何分類
長久以來，人們對別墅的認知，都較為籠統。多數人認為，別墅就是在一處空地上，蓋了一棟帶有院子的獨立房子。實則不然，別墅經過了多年的發展，分為了五個大類。即：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅。
獨棟別墅
獨棟別墅是指擁有獨立的大門和獨立的庭院，上有獨立空間，中有私家花園，下有地下室，是私密性很強的獨立住宅，表現為前後上下左右都屬於獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落、游泳池、亭子、籃球場等。
丨獨棟別墅效果示意圖
雙拼別墅
它是聯隊別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。降低了社區密度增加了住宅採光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。雙拼別墅基本是三面採光，外側的居室通常會有兩個以上的採光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是採光和觀景。
丨雙拼別墅效果示意圖
聯排別墅
有自己的院子和車庫，由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外牆，有統一的平面設計和獨立的門戶。
丨聯排別墅效果示意圖
疊拼別墅
其介於別墅與洋房產品之間，是由多層的別墅式複式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。
丨疊拼別墅效果示意圖
空中別墅
原指位於城市核心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建築頂端具有別墅形態的大型複式或躍式住宅。要求產品符合別墅全景觀的基本要求、地理位置好、視野開闊、通透等。
西安別墅項目現狀
西安的別墅項目，早期主要分佈在城北未央湖畔的別墅群和城南秦嶺北麓的別墅群。如今秦嶺北麓別墅項目幾乎已經被全部拆除完，剩下的就剩主城區內星星點點的一些別墅項目和未央湖畔的那一批別墅了。
丨紅色地塊為別墅區
丨秦嶺北麓違建別墅分佈
自“限墅令”頒佈以來，各地政府對於別墅項目的規劃越來越嚴格，再加上今年轟轟烈烈的秦嶺北麓違建別墅拆除運動，導致西安主城區的別墅已經成為了稀缺資源，可謂是賣一套少一套。
那麼我們來看看，西安市區還有哪些在售的別墅項目。
丨西安主城區在售別墅分佈圖
從圖中可以看出，西安市主城區的別墅項目主要分佈在曲江和滻灞兩個片區，而曲江片區由於開發的較早，因此有很多別墅項目都已售完。目前最有可能在售的就是近幾年開發的，體量較大的鳳凰池、曲江公館和園、金地九璽、百賢府這4個別墅項目，而玫瑰莊園這種頂級大豪宅獨棟別墅，由於客群層次太高，還有幾棟在售。
滻灞生態區是這兩年火起來的新貴，環境優越，生態宜居，加上諸多產業項目的落戶，形勢一片大好，甚至有很多人說滻灞會是第二個曲江。於是圍繞著灞河畔，世博園旁，一大批河景別墅項目被規劃和建設，如：灣流項目、榮德河與墅、紫楹臺、世園大公館等高檔別墅社區。
而這批滻灞生態區內新規劃建設的別墅項目不同於未央湖畔的老舊別墅群，小區環境和物業水平都難以匹配別墅主人的尊貴身份，也不同於曲江動輒千萬甚至數千萬一套的價格；無論是從房子本身到物業水平，還是從環境生態到價格方面，都是非常令人心動的。
所以這一批別墅項目，或將是西安人最後一次入手主城區低密別墅豪宅的機會，如果錯過，那麼未來再想購買一手別墅只能驅車前往高陵或者西鹹，要麼就只能求購二手別墅了。
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