对于大多数人来说，别墅，可以满足我们对一处居所的所有幻想，也是我们穷极一生想要追逐的终极住所。然而，自从2003年起至今，国家数次提出限制别墅的各项规定，导致市面上的别墅产品越来越少。
“限墅令”的起源
随着我国耕地面积的不断减少，甚至越来越逼近全国耕地面积不少于18亿亩这根红线，别墅这种用地量大，容积率低的住宅产品被严格控制。
2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。
2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。
2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。
2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。
2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。
2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。
2016年，国土部下发规定，要求严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应。
2018年7月，中央高度重视的秦岭北麓西安境内违规建别墅拆除工作正式展开，上千套别墅被拆除。
在如此数量众多的“限墅令”、“禁墅令”下，西安的别墅市场风雨飘摇，新开发的纯别墅项目几乎没有，只存在一些少量的别墅加洋房、别墅加高层的产品面世。随着“限墅令”的进一步加强，别墅产品一定是越来越稀缺，尤其是在主城区内这样的核心地段，更是尤为珍贵。
别墅产品如何分类
长久以来，人们对别墅的认知，都较为笼统。多数人认为，别墅就是在一处空地上，盖了一栋带有院子的独立房子。实则不然，别墅经过了多年的发展，分为了五个大类。即：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。
独栋别墅
独栋别墅是指拥有独立的大门和独立的庭院，上有独立空间，中有私家花园，下有地下室，是私密性很强的独立住宅，表现为前后上下左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、游泳池、亭子、篮球场等。
丨独栋别墅效果示意图
双拼别墅
它是联队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。降低了社区密度增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。
丨双拼别墅效果示意图
联排别墅
有自己的院子和车库，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。
丨联排别墅效果示意图
叠拼别墅
其介于别墅与洋房产品之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
丨叠拼别墅效果示意图
空中别墅
原指位于城市核心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式或跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。
西安别墅项目现状
西安的别墅项目，早期主要分布在城北未央湖畔的别墅群和城南秦岭北麓的别墅群。如今秦岭北麓别墅项目几乎已经被全部拆除完，剩下的就剩主城区内星星点点的一些别墅项目和未央湖畔的那一批别墅了。
丨红色地块为别墅区
丨秦岭北麓违建别墅分布
自“限墅令”颁布以来，各地政府对于别墅项目的规划越来越严格，再加上今年轰轰烈烈的秦岭北麓违建别墅拆除运动，导致西安主城区的别墅已经成为了稀缺资源，可谓是卖一套少一套。
那么我们来看看，西安市区还有哪些在售的别墅项目。
丨西安主城区在售别墅分布图
从图中可以看出，西安市主城区的别墅项目主要分布在曲江和浐灞两个片区，而曲江片区由于开发的较早，因此有很多别墅项目都已售完。目前最有可能在售的就是近几年开发的，体量较大的凤凰池、曲江公馆和园、金地九玺、百贤府这4个别墅项目，而玫瑰庄园这种顶级大豪宅独栋别墅，由于客群层次太高，还有几栋在售。
浐灞生态区是这两年火起来的新贵，环境优越，生态宜居，加上诸多产业项目的落户，形势一片大好，甚至有很多人说浐灞会是第二个曲江。于是围绕着灞河畔，世博园旁，一大批河景别墅项目被规划和建设，如：湾流项目、荣德河与墅、紫楹台、世园大公馆等高档别墅社区。
而这批浐灞生态区内新规划建设的别墅项目不同于未央湖畔的老旧别墅群，小区环境和物业水平都难以匹配别墅主人的尊贵身份，也不同于曲江动辄千万甚至数千万一套的价格；无论是从房子本身到物业水平，还是从环境生态到价格方面，都是非常令人心动的。
所以这一批别墅项目，或将是西安人最后一次入手主城区低密别墅豪宅的机会，如果错过，那么未来再想购买一手别墅只能驱车前往高陵或者西咸，要么就只能求购二手别墅了。
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