这已经是AI君的第274篇原创文章了，觉得有用可以
关注我们，与买房死磕到底昨天一篇抗跌楼盘盘点收到了40多条评论，后台留言过百。
“AI君，我高位站岗了XXX，现在慌的一批！”
“AI君，我想买房又怕高位站岗，现在慌的一批！”
”AI君，我是外地的，我听说西安楼市要崩盘了？房子一套都卖不出去？现在慌的一批！“
AI君……停，最后那个你等会，谁跟你西安楼市要崩盘的！传谣这么容易的吗！
因此AI君鼓足勇气，跟聊聊大家最近市场最迫切的疑问。
现在西安楼市凉了吗？
会凉多久？
什么时候回暖？
以下为AI君个人观点，有不同观点欢迎留言！
-01-西安楼市凉了吗？
楼市凉不凉，一看市场整体（成交量）去化率降没降。二看整体房价跌没跌。三才是看单个楼盘有没有降价。而且这个降价也有讲究，这个降价是比什么时候的价格，产品是不是同类型？精装有没有变毛坯？是整体降价还是只拿出了不好卖的顶底做特价房？
这些完了还要记住，降价是这个房子本来该卖1万，他卖8000才是降价。如果这个房子本来就该卖8000，他从卖一万改为卖8000叫做降低预期或者，回归理性。
而以上三点你并不知道确切的数据，那西安楼市凉了，就只是一种感觉。而买房毕竟是件大事，所以还是跟着AI君补一补数据课比较好。
首先，西安楼市从高烧到到平复，就是624新政。可以说，624新政就是西安楼市的拐点性事件。
624新政后一个人只能排一个号，而且从审核到再放出就到了25天，首次就锁了4万人，这样售楼部人一下就没了，到后来购房者在登记情况公布到网上以后，可以直接看到登记情况，有楼盘出现顺销，购房者就开始观望，再加上万科高喊活下去的大环境改变了购房者的预期，购房者不会再像之前只为了去售楼部交钱，而是拉长了选择周期，于是房企的营销团队启动了电话和销使，你又有了做回上帝的感觉，所以你觉得市场就冷了。
其次，你需要记住两个数据，从克而瑞公布的数据来看，西安房价从6月的，到9月的，降幅1%，而从整体去化率来看，2018年9月西安整体去化率在70%左右，依旧处于高位。从整体供需比来讲，西安新房库存去化周期，在9月跌破了5个月，达到了4.9个月的历史新低，依旧有刚需购买力托底。
所以现在西安楼市比起用凉了来形容，AI君更喜欢用“恢复理性”。
-02-西安楼市 | 会凉多久？
AI君表示，感到迷茫的时候，就往外看。因为历史的走向总是惊人的相似。
这个问题AI君想用郑州做对比。首先西安距离郑州仅500公里，高铁大约2个半小时，地理位置较近（2016年10月的西安房价上涨就少不了郑州人民的助力）。其次西安和郑州都是中国中部省会城市，西安建成区面积546平方公里，地铁里程截止2017为92千米。郑州建成区面积437平方公里，地铁里程截止2017为95千米，建成面积和地铁里程相当。就2017年的全国统计数据，西安GDP7206亿元，人口945万。郑州GDP9003亿元，人口1001万，比西安稍高，但西安也在2018年猛冲了一把。综上所述两个城市发展水平相当。
而郑州楼市的上行周期要比西安早了1年。郑州的翻倍上涨是从2016年，西安则是2017年，因此有业内人说，看西安楼市的未来，看郑州市场就知道了。
那么AI君就带着好奇，去看看郑州的楼市怎么样？
- “腰斩”的郑州？凉的是心态 -
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与西安一样，2018年上半年，郑州楼市还在排队买房，楼市的寒流也在6月登陆郑州，如今吹足了四个月。到了2018年10月，郑州住宅均价在1.5万元/平左右，折扣已成了郑州楼市的主流，或多或少每个楼盘都有一些用来“杀客”。更有媒体曝出一个叫金樽府的楼盘最高“降幅”已达5000元/平，更有腰斩标题一时间几乎引起市场恐慌。但实际上，该楼盘是更换了开发商，精装变毛坯，且上一批的价格是2017年年初，三项综合考虑，有此价格并不夸张。（数据来源：郑州楼市）
就克而瑞郑州数据，从6月到10月房价整体下降2%左右，去化率方面9月10月市场的平均在65%左右。市场还是非常稳定。
然而购房者的心态已经变化,"确定房价不会涨，那就不急了。"郑州购房者处于观望状态。
一个郑州的业内告诉AI君，而只要购房者的这个预期不变，市场就会在僵持里继续缓慢下行。很多郑州的楼盘已经把2019年的推货计划提前到2018年的下半年，因为郑州房企对2019年的预期更为悲观，但普遍相信2020年市场会再次好转。
- 郑州的市场带给西安的一些启示 -
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1、只要购房者住房不炒，房价不涨的预期不变，购房者就会观望，只要观望成交周期拉长，市场就没有上涨的机会。不过购房者又是对风向极其敏感的群体，这也就是为什么西安房价上涨的稿子总会激起风波。
2、郑州的去化率从5月的100%下降至9月的70%，房价下跌1%，市场热度有减弱，但总体依旧稳健。品牌楼盘但凡放价，依旧会受到购房者追捧。从整体城市实力，人口引进力度和发展前景来看，西安还是略高于郑州的，所以郑州市场都能稳住，AI君有信心西安市场会更优质一些。
3、郑州房企普遍认为2019年是更艰难的一年，西安房企也不例外，对明年的市场抱了咬牙硬抗的决心。就AI君所知，某热门房企原本定为明年入市的住宅已提早到2018年年底销售。
4、从郑州市场众多折扣盘中，也能预测下西安未来折扣或者说“折价”的几种方式：
（1） 精装变毛坯，或者精装变简装（降低装修标准）
（2） 首付分期，部分房企垫付利息，如提高首付比例则能享受更高优惠
（3） 部分楼层拿出来做特价房销售
（4） 非品牌开发商的小房企，价格商量余地会非常大……
最后，郑州周边的小城房价已板上钉钉的下跌，9月周边城市已从9500的精装到6500的毛坯这个是真的，碧桂园更是直接5折断尾求生。什么叫高位站岗慌的一批，你要是用主城区的价格买去了渭南和宝鸡那你确实才该慌了。郑州新区的价格已开始回调，但主要是成交量下滑，价格200-300的回调可以忽略不计。郑州四环内的房子非常坚挺，无论是价格还是销售量基本未受市场寒流影响。
-03-西安楼市 | 什么时候回暖？
什么时候回暖？
对比趋冷的楼市，郑州房企拿地热情依旧高涨，这也与西安很像。开发商的拿地行为证明了他们对市场的「长预期」，而销售行为决定了他们的「短预期」。
郑州房企的信心压在了2020年，而西安的节点预计也在2020年，因为可以看到，西安的重大城建的投入运营时间就在2020年。即便大环境遇冷，西安城市价值提升依旧可以给楼市注入信心迎来小高潮。
引用某位大咖的话，对于房企来讲，活下去的意思不是抛售，而是“寻找机会、保持体力、静静蛰伏、等待周期。”
而对购房者来说，所谓的楼市崩盘？其实这也是最好的状态，坦然接受房价会跌，接受国家的转型，钱要注到国企和民企里去，但依旧对未来的楼市有坚定的信心。只要还没有出现比房子涨价涨的还快，而且普通老百姓买的起的东西，那楼市就一定会回暖。
所以，只要你没有用主城区的价格买了渭南和宝鸡，都不算高位站岗。
如果你觉得自己买的贵了，相信周期的力量，十年后在看。沣东当时在卖的时候不就跟你定了十年之约了吗？如果你还没有买，关注西安楼市AI，看看AI君上一篇的性价比楼盘推荐，理性选择，不用太过恐慌。
对我等P民来说，跟AI君一起勤勤恳恳跟着老板赚钱才是硬道理。（老板你一定要看到，我标红了）
-04-最后，我们用一个真实的故事做结尾
AI君采访了一个在高陵的置业顾问。从9月到10月，25天时间以来，她有两个明显的感觉。
第一，与市场凉凉论不同，售楼部的上客量没有变化，但成交难度迅速加大。在25天积累的60组资源里，有2组准意向客户是明确要购买她项目的。但无论她怎么说服，折扣申请到最高，就是不交钱。一期卖完了也没事，等二期就好了。购房者口径一致——不急，反正房价也不会涨。
然而考核依旧挂在她头上。高陵项目远，又因为加班，每天只交通费就在60元，没有成交就只有底薪，空忙一场入不敷出，家里还有孩子，深夜一个人咬着牙走在回家的路上。
售楼部也有了新的变化，之前冷清的售楼部，现在满处是带人看房的人——房企也因为销售任务重重启渠道。她很羡慕另一个同事，老公就开了一家渠道公司，客户多到接不过来。市场也逼着置业顾问开始改变，她现在也开始改变自己的思维，购房群，向网站买客户，甚至自己去平台发帖。
今年6月，AI君发文说，很多购房者对置业顾问的形容，就是精致的妆容和冷漠的脸。4个月后，凌冬将至时购房者重新如沐春风。市场已经逆转，主动权将再次回到购房者手上，直到下一个周期到来。
不过AI君也跟购房者聊了聊，他说在高陵买房，主要是因为手头资金有限，其实也算离上班的地方比较近，也是用来自己住的，但总觉得买不到城北不甘心，所以就观望吧，反正房价不会涨。
AI君问，那是房价跌了再买？他说觉得房价下跌的可能不大。AI君问，那房价涨了你会买吗？他说会吧。
好，你答应我。至少房价一涨你就会买，而不会再等到房价涨到最高再买了，好吗？
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