這已經是AI君的第274篇原創文章了，覺得有用可以
關注我們，與買房死磕到底昨天一篇抗跌樓盤盤點收到了40多條評論，後臺留言過百。
“AI君，我高位站崗了XXX，現在慌的一批！”
“AI君，我想買房又怕高位站崗，現在慌的一批！”
”AI君，我是外地的，我聽說西安樓市要崩盤了？房子一套都賣不出去？現在慌的一批！“
AI君……停，最後那個你等會，誰跟你西安樓市要崩盤的！傳謠這麼容易的嗎！
因此AI君鼓足勇氣，跟聊聊大家最近市場最迫切的疑問。
現在西安樓市涼了嗎？
會涼多久？
什麼時候回暖？
以下為AI君個人觀點，有不同觀點歡迎留言！
-01-西安樓市涼了嗎？
樓市涼不涼，一看市場整體（成交量）去化率降沒降。二看整體房價跌沒跌。三才是看單個樓盤有沒有降價。而且這個降價也有講究，這個降價是比什麼時候的價格，產品是不是同類型？精裝有沒有變毛坯？是整體降價還是隻拿出了不好賣的頂底做特價房？
這些完了還要記住，降價是這個房子本來該賣1萬，他賣8000才是降價。如果這個房子本來就該賣8000，他從賣一萬改為賣8000叫做降低預期或者，迴歸理性。
而以上三點你並不知道確切的數據，那西安樓市涼了，就只是一種感覺。而買房畢竟是件大事，所以還是跟著AI君補一補數據課比較好。
首先，西安樓市從高燒到到平復，就是624新政。可以說，624新政就是西安樓市的拐點性事件。
624新政後一個人只能排一個號，而且從審核到再放出就到了25天，首次就鎖了4萬人，這樣售樓部人一下就沒了，到後來購房者在登記情況公佈到網上以後，可以直接看到登記情況，有樓盤出現順銷，購房者就開始觀望，再加上萬科高喊活下去的大環境改變了購房者的預期，購房者不會再像之前只為了去售樓部交錢，而是拉長了選擇週期，於是房企的營銷團隊啟動了電話和銷使，你又有了做回上帝的感覺，所以你覺得市場就冷了。
其次，你需要記住兩個數據，從克而瑞公佈的數據來看，西安房價從6月的，到9月的，降幅1%，而從整體去化率來看，2018年9月西安整體去化率在70%左右，依舊處於高位。從整體供需比來講，西安新房庫存去化週期，在9月跌破了5個月，達到了4.9個月的歷史新低，依舊有剛需購買力託底。
所以現在西安樓市比起用涼了來形容，AI君更喜歡用“恢復理性”。
-02-西安樓市 | 會涼多久？
AI君表示，感到迷茫的時候，就往外看。因為歷史的走向總是驚人的相似。
這個問題AI君想用鄭州做對比。首先西安距離鄭州僅500公里，高鐵大約2個半小時，地理位置較近（2016年10月的西安房價上漲就少不了鄭州人民的助力）。其次西安和鄭州都是中國中部省會城市，西安建成區面積546平方公里，地鐵里程截止2017為92千米。鄭州建成區面積437平方公里，地鐵里程截止2017為95千米，建成面積和地鐵里程相當。就2017年的全國統計數據，西安GDP7206億元，人口945萬。鄭州GDP9003億元，人口1001萬，比西安稍高，但西安也在2018年猛衝了一把。綜上所述兩個城市發展水平相當。
而鄭州樓市的上行週期要比西安早了1年。鄭州的翻倍上漲是從2016年，西安則是2017年，因此有業內人說，看西安樓市的未來，看鄭州市場就知道了。
那麼AI君就帶著好奇，去看看鄭州的樓市怎麼樣？
- “腰斬”的鄭州？涼的是心態 -
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與西安一樣，2018年上半年，鄭州樓市還在排隊買房，樓市的寒流也在6月登陸鄭州，如今吹足了四個月。到了2018年10月，鄭州住宅均價在1.5萬元/平左右，折扣已成了鄭州樓市的主流，或多或少每個樓盤都有一些用來“殺客”。更有媒體曝出一個叫金樽府的樓盤最高“降幅”已達5000元/平，更有腰斬標題一時間幾乎引起市場恐慌。但實際上，該樓盤是更換了開發商，精裝變毛坯，且上一批的價格是2017年年初，三項綜合考慮，有此價格並不誇張。（數據來源：鄭州樓市）
就克而瑞鄭州數據，從6月到10月房價整體下降2%左右，去化率方面9月10月市場的平均在65%左右。市場還是非常穩定。
然而購房者的心態已經變化,"確定房價不會漲，那就不急了。"鄭州購房者處於觀望狀態。
一個鄭州的業內告訴AI君，而只要購房者的這個預期不變，市場就會在僵持裡繼續緩慢下行。很多鄭州的樓盤已經把2019年的推貨計劃提前到2018年的下半年，因為鄭州房企對2019年的預期更為悲觀，但普遍相信2020年市場會再次好轉。
- 鄭州的市場帶給西安的一些啟示 -
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1、只要購房者住房不炒，房價不漲的預期不變，購房者就會觀望，只要觀望成交週期拉長，市場就沒有上漲的機會。不過購房者又是對風向極其敏感的群體，這也就是為什麼西安房價上漲的稿子總會激起風波。
2、鄭州的去化率從5月的100%下降至9月的70%，房價下跌1%，市場熱度有減弱，但總體依舊穩健。品牌樓盤但凡放價，依舊會受到購房者追捧。從整體城市實力，人口引進力度和發展前景來看，西安還是略高於鄭州的，所以鄭州市場都能穩住，AI君有信心西安市場會更優質一些。
3、鄭州房企普遍認為2019年是更艱難的一年，西安房企也不例外，對明年的市場抱了咬牙硬抗的決心。就AI君所知，某熱門房企原本定為明年入市的住宅已提早到2018年年底銷售。
4、從鄭州市場眾多折扣盤中，也能預測下西安未來折扣或者說“折價”的幾種方式：
（1） 精裝變毛坯，或者精裝變簡裝（降低裝修標準）
（2） 首付分期，部分房企墊付利息，如提高首付比例則能享受更高優惠
（3） 部分樓層拿出來做特價房銷售
（4） 非品牌開發商的小房企，價格商量餘地會非常大……
最後，鄭州周邊的小城房價已板上釘釘的下跌，9月周邊城市已從9500的精裝到6500的毛坯這個是真的，碧桂園更是直接5折斷尾求生。什麼叫高位站崗慌的一批，你要是用主城區的價格買去了渭南和寶雞那你確實才該慌了。鄭州新區的價格已開始回調，但主要是成交量下滑，價格200-300的回調可以忽略不計。鄭州四環內的房子非常堅挺，無論是價格還是銷售量基本未受市場寒流影響。
-03-西安樓市 | 什麼時候回暖？
什麼時候回暖？
對比趨冷的樓市，鄭州房企拿地熱情依舊高漲，這也與西安很像。開發商的拿地行為證明了他們對市場的「長預期」，而銷售行為決定了他們的「短預期」。
鄭州房企的信心壓在了2020年，而西安的節點預計也在2020年，因為可以看到，西安的重大城建的投入運營時間就在2020年。即便大環境遇冷，西安城市價值提升依舊可以給樓市注入信心迎來小高潮。
引用某位大咖的話，對於房企來講，活下去的意思不是拋售，而是“尋找機會、保持體力、靜靜蟄伏、等待週期。”
而對購房者來說，所謂的樓市崩盤？其實這也是最好的狀態，坦然接受房價會跌，接受國家的轉型，錢要注到國企和民企裡去，但依舊對未來的樓市有堅定的信心。只要還沒有出現比房子漲價漲的還快，而且普通老百姓買的起的東西，那樓市就一定會回暖。
所以，只要你沒有用主城區的價格買了渭南和寶雞，都不算高位站崗。
如果你覺得自己買的貴了，相信週期的力量，十年後在看。灃東當時在賣的時候不就跟你定了十年之約了嗎？如果你還沒有買，關注西安樓市AI，看看AI君上一篇的性價比樓盤推薦，理性選擇，不用太過恐慌。
對我等P民來說，跟AI君一起勤勤懇懇跟著老闆賺錢才是硬道理。（老闆你一定要看到，我標紅了）
-04-最後，我們用一個真實的故事做結尾
AI君採訪了一個在高陵的置業顧問。從9月到10月，25天時間以來，她有兩個明顯的感覺。
第一，與市場涼涼論不同，售樓部的上客量沒有變化，但成交難度迅速加大。在25天積累的60組資源裡，有2組準意向客戶是明確要購買她項目的。但無論她怎麼說服，折扣申請到最高，就是不交錢。一期賣完了也沒事，等二期就好了。購房者口徑一致——不急，反正房價也不會漲。
然而考核依舊掛在她頭上。高陵項目遠，又因為加班，每天只交通費就在60元，沒有成交就只有底薪，空忙一場入不敷出，家裡還有孩子，深夜一個人咬著牙走在回家的路上。
售樓部也有了新的變化，之前冷清的售樓部，現在滿處是帶人看房的人——房企也因為銷售任務重重啟渠道。她很羨慕另一個同事，老公就開了一家渠道公司，客戶多到接不過來。市場也逼著置業顧問開始改變，她現在也開始改變自己的思維，購房群，向網站買客戶，甚至自己去平臺發帖。
今年6月，AI君發文說，很多購房者對置業顧問的形容，就是精緻的妝容和冷漠的臉。4個月後，凌冬將至時購房者重新如沐春風。市場已經逆轉，主動權將再次回到購房者手上，直到下一個週期到來。
不過AI君也跟購房者聊了聊，他說在高陵買房，主要是因為手頭資金有限，其實也算離上班的地方比較近，也是用來自己住的，但總覺得買不到城北不甘心，所以就觀望吧，反正房價不會漲。
AI君問，那是房價跌了再買？他說覺得房價下跌的可能不大。AI君問，那房價漲了你會買嗎？他說會吧。
好，你答應我。至少房價一漲你就會買，而不會再等到房價漲到最高再買了，好嗎？
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