稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利於減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。本文主要介紹了房地產企業常見的稅務籌劃技巧。
01
土地增值稅籌劃
(1)利用土地增值稅的徵稅範圍進行籌劃
正確界定土地增值稅的徵稅規模非常主要。斷定屬於土地增值稅徵稅範圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建造物和附著物的行為徵稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上修建物和附著物的轉讓行為徵稅;三是土地增值稅的納稅範圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行動。根據這三條判定標準，稅法對若干詳細情況是否屬於土地增值稅徵稅範圍進行了判斷，房地產企業可以根據這些判斷標準進行公道的稅收籌劃。
①房地產的代建房行為
稅法中對房地產的代建房行為是否徵稅做出了具體規定，房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發實現後向客戶收代替建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收入性質，故不屬於土地增值稅的徵稅範圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定終極用戶，實施定向開發，以達到減輕稅負的目的，防止開發後銷售繳納土地增值稅。
②合作建房
稅法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方協作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅;建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。房地產開發公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產開發公司領有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成後按比例分房。對房地產開發公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬於本人的部門繳納土地增值稅。
(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算徵收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
稅法准予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額;房地產開發成本;房地產開發費用;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人容許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以抉擇恰當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡可以按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，許可據實扣除，但最高不得超過按貿易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以取捨：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所佔比例較高，則可計算分攤的利息並提供金融機構證明，據實扣除;反之，主要依附權利資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
(3)利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對於納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結就是將普通標準住宅的增值率節制在20%以內，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。
02
房產稅籌劃
房產稅是以房產為徵稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人徵收的一種稅。房產稅的計稅依據分為從價計徵和從租計徵兩種。從價計徵就是按照房產原值一次減除10%?30%後的餘值計算繳納，稅率為1.2%;從租計徵就是以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。
對於從價計徵，因為它是按房產餘值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少，合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵,香港六個彩資料。因而，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建築部分儘量分開;而對於從租計徵，房錢的大小直接決議了房產稅的多少。不少房地產開發企業在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統統放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發企業應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立累贅，即使因為各種原來由出租人繳納水、電費，也應當在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。
03
變房屋銷售為股權轉讓
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，介入接受投資方的利潤調配，獨特承擔投資危險的行為，不徵收營業稅，而且自2003年1月1日起，對於以不動產投資入股後轉讓股權的行為，不再徵收營業稅。這種規定為房地產企業發展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。
淺議房地產企業利用“低納高抵”政策空間合理節稅！
本文看點：“低納高抵”是稅務籌劃的常用方法，但是廣大財務人員對此可能並不太瞭解。什麼叫“低納高抵”？“低納高抵”存在稅務風險嗎？房地產企業常用的 “低納高抵”籌劃空間有哪些？如何合理利用“低納高抵”的政策空間？等等。
一、什麼是“低納高抵”？
“低納高抵”是指用較低稅率的納稅額抵減較高稅率的納稅額，或用上一環節的低稅負抵減下一個環節的高稅負，從而達到企業整體減輕稅負的目的。比如勞務報酬，交納20%的個人所得稅，可以據此抵減25%的企業所得稅；各地開具勞務發票只需交納幾個百分點的綜合稅款，也可以據此抵減25%的企業所得稅；服務業企業，交納6%的增值稅，但購買設備等支出，可以取得16%的進項稅額予以抵扣；這些都屬於“低納高抵”。
二、“低納高抵”存在稅務風險嗎？
（一）現行稅收制度給企業提供了合法節稅的政策空間。
“低納高抵”政策空間是由我國現行稅收制度本身造成的。稅收制度的制定者依據稅種相應設立獨立“模塊”，制定各自“模塊”管轄範圍的稅收政策，這種情況下，各“模塊”的制定者不可避免的出現“各自為政”的格局，為企業提供了“低納高抵”的稅務籌劃空間。
（二）區域、行業稅收優惠政策給企業提供了合法節稅的政策空間。
我國目前存在區域性優惠稅率，例如：前海、橫琴、平潭等地符合產業政策條件企業所得稅可以享受15%優惠稅率，高新技術企業可以享受15%優惠稅率，小型微利企業可以享受20%稅率減半徵收政策等，此外還存在“兩免三減半”、“五免五減半”等優惠政策，這就為企業提供了“低納高抵”的稅務籌劃空間。
（三）濫用政策就肯定會有稅務風險
雖然現行制度給企業提供了合法節稅的空間，但如果對節稅空間過度使用，構建虛假業務放大“低納高抵”效果，使得業務活動明顯不具有合理商業目的，則肯定會存在稅務風險。
三、房地產企業常用的“低納高抵”籌劃空間有哪些？
（一）同一稅種之間的“低納高抵”
1、增值稅的“低納高抵”空間
（1）“甲供材”業務的“低納高抵”空間
建築材料的增值稅稅稅率很多是適用16%，而房地產銷售的稅率為10%，可以達到“低納高抵”的效果。
（2）農產品購進的“低納高抵”空間
房地產企業收購苗木等免稅農產品進行園林景觀建設時，可以根據購進價格的10%作為進項稅額抵扣，達到“低納高抵”的效果。
2、企業所得稅的“低納高抵”
在二（二）中已提及，不再贅述。
（二）不同稅種之間的“低納高抵”
1、個人所得稅與企業所得稅之間的“低納高抵”
（1）工資薪金的“低納高抵”
合理工資薪金可以全部在企業所得稅稅前扣除。
工資薪金執行3%到45%的稅率，免徵額為3 500元，較之於25%、20%或15%的企業所得稅稅率，其間存在“低納高抵”的區間範圍。
（2）勞務報酬的“低納高抵”
企業發放的勞務報酬可以全部在企業所得稅稅前扣除。
目前，我國勞務報酬實行實行的是3級超額累進稅率， 20%、30%、 40%，而企業所得稅最高稅率為25%，這其中也存在“低納高抵”的區間範圍。
（3）勞務發票的“低納高抵”
企業支付給個人的勞動報酬，因為個人沒有發票，需由稅務部門代開勞務發票。
稅務部門代開時，要收取增值稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅等等稅款，但一般執行的是綜合徵收率；全國各地不盡相同，但稅點大都在10%以下，有的地區只有4.5%。這種勞務發票進入企業賬務，就可以抵扣25%的企業所得稅。
2、增值稅與土地增值稅的“低納高抵”
我國增值稅的最高稅率為16%，對最高稅率為60%的土地增值稅來說，也存在“低納高抵”的政策空間。
四、如何合理利用“低納高抵”的政策空間？
這就是典型的稅務籌劃了，具體做法就是通過“頂層架構設計”，延伸房地產開發企業產業鏈條，達到“稅務結構優化”效果。
例如：房地產開發企業在進料環節成立一家材料公司，把材料加價賣給開發商，就加價部分交納16%的增值稅，而最高可以抵消60%（最低為30%）的土地增值稅，就會產生“低納高抵”的作用。
當然，稅務籌劃是一項政策性、專業性較強的工作，是涉及公司戰略層面、管理層面、理財層面的系統工程，絕非簡單成立幾個公司這麼簡單，方案設計不當就會給企業帶來稅務風險，這對企業來說就得不償失了，我們建議企業與專業的諮詢機構合作來開展進行，這是實現稅務價值最大化的理性選擇。
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