現在更貼切的形容，是「膠著」。
文|裘維維
上一輪的樓市暴跌，其實離現在不遠，也就是四年前而已。
2014年的春節剛過完，大多數人還沒回過神來，「馬年第一降」一聲槍響，瞬間讓杭州成為世界的焦點，從而大範圍地掀起了樓市的恐慌。
「馬年第一降」發生在如今的杭州萬達廣場旁，先是一個樓盤直降3000元/㎡，以清盤價15800元/㎡給樓市投下一塊重石；沒過兩天，旁邊一個地段不如、品牌不如的樓盤，直接把價格甩到了13800元/㎡掀起了腥風血雨。
如今這兩個樓盤，一個二手房售價已經在4W+，後邊這個弱很多也在3.5W左右。
四年時間，當年的「風暴眼」，如今平靜得很。周邊新樓盤只有一個，即使樓市動盪，再也成不了主角。
市場是慣於遺忘的，雖只有四年，卻似已跨過千山萬水。歷史不一定會重演，但總有些可以對照的影子。
對於全國的大部分城市來講，那一年，也都是處於嚴厲的調控狀態當中，跟現在的狀態差不多，只不過現在的調控手段更多元了。可是值得思考的是，為什麼在當時的那些熱點城市中，唯獨是杭州，降幅會如此之大？
我們總結了下，那年的暴跌，大致是四個因素。
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·資金·
有些因素是各個城市、各個時期共同經歷的，比如錢的因素。
那時候對購房者來說，既認房又認貸，二套房首付杭州執行的是七成。對地產商來說，年資金成本在15%以上的比比皆是，他們有些是真的活不下去。
往前倒數兩年，地產行業的套路在發生變化。那時缺錢只能低價傾銷，現在本身有些樓盤是「被迫」低價傾銷，只要願意接受現狀，銷售仍不愁。真賣不掉也缺錢，第一條路還真不一定是傾銷，是找合作方。
這兩年的行業壟斷趨勢是顯性的。雖然房價不能漲，看起來是一條橫線，但暗流湧動，大量非專業地產商已經被淘汰出局。能留下來的，要麼本身就是規模企業，要麼就有自己的特長。還留有少部分，在瀕臨被淘汰的邊緣。
當時更糾結的還有地方政府，行情不好，賣不出地啊，賣不出地就沒有城市建設的錢。於是有些城市想著怎麼樣鬆綁下政策，但是輿論的壓力實在太大，基本上 公佈政策的第二天就撤回通知，當作什麼事情也沒發生過。當然，有些聰明的城市只做不說。
現在多數地方政府也開始糾結了。土地市場一下子冷下來後，今年的錢可能是夠了，如果明年還是這樣，地賣不動、價格賣不高怎麼辦呢？土地也是有成本價的。撐過2018年剩下的兩個多月，土地還得照賣。
從錢的角度來說，都缺。只不過缺的程度不一樣，那時是真的活不下去，現在只有極小部分岌岌可危，大多數愁的是將來以及發展。
要觀測的是，這種現象會不會顯性化，岌岌可危的企業會不會越來越多？
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·購買力·
2014年杭州的樓市戰場特別血腥，非共性的因素還是因為錢。這是指在杭州購房的人，他們口袋裡的錢，相當於購買力。
早幾年，杭州其實是浙江人的市場，也就是杭州的房子，一半杭州人買，一半省內的非杭州人買，很少有外省的人過來買房。浙江眾所周知，是民營經濟超級發達的省份，也是民間金融特別發達的城市。2014年的時候，以溫州為代表的民間金融的崩塌，導致買得起房的人，都在賣房。
現在當然沒什麼民間金融了，它們中的一部分用起了互聯網技術，玩起了 P2P，同樣也遭遇了崩塌。
同樣是崩塌，有什麼不一樣？
民間金融，是以當地企業或鄉紳為主體，它的覆蓋範圍是窄眾。換句話說，假如你是河南人，總不會無由地把錢送到義烏去。而P2P爆雷杭州雖然佔到不少，但它並不受地域的限制。民間金融多而集中，P2P相對少而寬泛。
加上杭州作為代表的新經濟的突飛猛進，以及這兩年的棚改，口袋裡的錢跟當年還是不一樣的。
要不要省著用？現在的多數心態又是怎樣的呢？
·限購·
限購是從2011年啟動的，2014年依然在執行，把一大批人拒之門外。
現在，也限購。不一樣的是，執行得比那時更嚴。
那時有些城市試圖放寬下限購，但頭一天發通知，第二天就被輿論嚇得撤回了。聰明點的城市，不宣佈，默默地放鬆下政策。比如，補繳社保也能獲得購房資格。後來，限購也就逐漸地退出了。
透明如杭州，現在要補繳兩年的社保獲得購房資格自然是行不通的，而且，也看不到限購退出的那一天。
可杭州的購房基數，卻完全不一樣了。她已經默默地，從浙江人的杭州搖身一變成為了全中國的杭州。主動要跑來杭州的人比那時多多了，遍佈全國各地。今年開始杭州實行積分落戶，總共有 11129人獲得了落戶資格。這當中，外省人的比例高達60%。
另外，還有人才落戶，夫妻、老年父母投靠落戶等。對於真正有的需求人來講，要獲得購房資格並沒有那麼難。只不過是對於多套房的人來講，要獲得購房資格就得想方設法而已。
限購都在，對市場的影響卻完全不同，甚至相反。彼時的購房群體，因為限購而基數變小，此時，絕對數並沒有變小。而且新房價格是嚴格受控的，即使不落戶，交兩年社保後機會也不見得會消失。
·城市建設 ·
一回憶，總會想起杭州房價停滯的那五年，有點幸福也有點苦澀。2014年是其中的一年。
那五年裡樓市起起落落，沒有G20峰會，也沒有亞運會，更不知道以阿里巴巴為首的新產業會給杭州帶來這麼強的化學反應。
幸福，是回首望時房價多年沒有真正上漲的幸福；苦澀，是城市建設停滯帶來的苦澀。 杭州的地鐵，是等了N年後才在2013年開通了第一條線，那時有質量的綜合體，屈指可數。
而現在，地鐵通了一條又一條，城市骨架有效地拉伸開來；優質的購物中心開了一個又一個，多中心的城市格局已然在路上。
從這個角度講，城市建設是四重因素中，差異最大的一個方面。反過來講，卻似乎有點苦澀而幸福。
·膠著 ·
當年暴跌的四個原因，在今天看來，部分消失了，部分存在著。還有部分，是當年根本沒有出現過的。
宏觀環境自然每年都不一樣，那麼，預期是不是都同樣悲觀呢？那年，是悲觀的，二套房的七成首付成為了壓垮樓市的最後一根稻草；現在，更貼切的形容應該是「膠著」。
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