（白慕禮/攝）
中國房地產產業協會與中國房地產測評中心聯合發佈的2017年房地產開發企業百強名單中，榮盛發展（002146.SZ）無緣名列。但在A股房企第二梯隊中，榮盛發展卻也有龍頭之名。2018年上半年，榮盛發展實現400億合同銷售額，距離千億目標仍有一半之多。
9月初，榮盛發展公告截至8月的簽約金額達到了534.46億元。餘下的房地產交易旺季裡，突破千億也並非不可能，但是在內有高負債與人才流失、外有競爭者緊逼的局勢下，榮盛發展今年的千億計劃恐將泡湯。
後起對手“超車”榮盛躋身一線
地處祖國心臟——北京的東南外圍，優異的地理位置使得河北廊坊在首都的城市擴張中迎來發展紅利，榮盛也悄然在這場紅利中壯大起來。在河北廊坊蟄伏15年的日子裡，榮盛已日漸成為環京房企的佼佼者——通過佈局三四線城市，至2015年時，榮盛在京津冀區域一共擁有土地儲備600萬平方米，被業界冠以“河北地王”稱號。
榮盛控股股份有限公司（簡稱“榮盛控股”）下的榮盛房地產發展股份有限公司（簡稱“榮盛發展”）於2003年1月成立，四年半後登陸A股。上市十年有餘，榮盛發展卻始終未破年銷售額千億大關，高質押、高負債等問題無時無刻不籠罩著榮盛發展。
有著相似軌跡的華夏幸福（600340.SH）卻不動聲色地將榮盛發展甩在了身後。1993年成立的華夏幸福比榮盛發展大了10歲，奮鬥了十年才躋身A股。作為同處於河北的房企，華夏幸福在2010年之前還是連年虧損，淨利不超800萬的“小角色” 。彼時的榮盛發展之於華夏幸福，業績可謂是碾壓之勢，2006年的淨利就已領先華夏幸福2006-2009四年總和。
但自2010年之後，華夏幸福一路高歌猛進，雙方差距不斷縮小。2014年，榮盛發展報告期淨利潤32.32億，而華夏幸福則為35.38億，再往後，榮盛發展徹底被華夏幸福超車。
同樣是環京地區項目佔比最多，為何會造成二者的差距日益增大？華夏幸福2017年年報披露，主營業務在環京地區佔比達到84%，而榮盛發展則是河北、南京兩中心向外輻射，兩地業務佔比均在30%以上。而環京地區房地產市場的崛起助長了華夏幸福業務量的激增。
對於華夏幸福的此番“超車”，榮盛發展董秘陳金海表示，兩中心協同發展有其優勢所在，不和其他企業作比較。
超高溢價拿地系出價失誤
2018年，榮盛發展的全年銷售目標為880億元，上半年完成45.57%。在此之前，榮盛發展的拿地步伐從未停滯或減緩。根據榮盛發展2018年半年報顯示，上半年在拿地支出上，榮盛發展已投入將近90億，土地儲備建築面積達到3630萬平方米，可以滿足今後3年左右的開發需要。
不過董秘陳金海認為該數據解讀存在偏頗。他指出，在A股地產企業中，對於土地儲備的定義包括三種情形：一是還未開工建設的土地，二是已經開工建設但還未開盤的項目，三是已經開盤但還未完全交付的項目。2018年半年報中披露的3600餘萬平方米的土地儲備，實際上只有1/3左右屬於第一種情況，剩下的都是正在建設的項目或還沒賣完的項目。
陳金海認為，土地對於房企來說好比原料，為保持連續生產銷售則不會停止原料的供應。
但此前有媒體報道稱，榮盛發展董事長耿建明在今年半年報的數據基礎上，做出今年三季度暫緩拿地、儘量拖延各類款項的決定，而此舉的目的很簡單——保證現金流的充裕。
榮盛發展卻表示該報道失實，董事長耿建明並未作出此決定，建設工程款正常依照工程進度在付給，拿地款項基本對接政府更不會拖欠。
但榮盛發展近來的拿地舉動卻令人不解。8月22日，廣東省惠州市公共資源交易中心大亞灣分中心公示一則消息稱，當地一地塊以7.88億高價被惠州市金泓投資有限公司（簡稱“惠州金泓”）拍得，溢價率高達2022%。而根據企查查顯示，惠州金泓的控股股東則為榮盛發展。
不過，9月7日惠州市公共資源交易中心又發公告稱，惠州金泓將放棄該地塊，擇日重拍，其中原因則是工作人員操作失誤導致“報價出錯”。對此失誤，陳金海稱“標的地塊面積不大，不會以此高價競拍，真的只是巧合，出價時電腦延遲導致報價錯誤”，但好在未給公司造成損失。而對於真實報價，陳金海則稱自己也不清楚。
負債已越紅線 榮盛發展：不擔心
放棄超高溢價的地塊似乎符合耿建明的決定，在榮盛發展即將踏足地產行業資產負債率紅線之時，再激進拿地似乎已不是明智之舉。
近三年來，榮盛發展的負債一直居高不下，從2015年的817.7億元到2017年的1623.53億元，猛增了800多億。2018年半年報披露，今年上半年負債又淨增121億元，達到1745億元，資產負債率更是高達84.95%。對於房企資產負債率80%的紅線而言，榮盛發展也和多數房企相似，早已越過。
榮盛發展2017年主要財務數據
不過，對於榮盛發展幾近85%的資產負債率，陳金海認為，其實這個負債並不算高。2018年半年報披露的1744億的總負債中，其中有815億元均屬預收賬款，而預收賬款多為銷售期房的收入，也就是說負債中有46.7%在房產交付後即可轉化為營收，因此高負債一說並沒有如此聳人聽聞。
陳金海稱，其實降負債率很簡單，但前提是不看好地產行業，如果榮盛發展僅利用已有土地開發，暫停融資，把欠款儘可能還付，期房建成交付，資產負債率自然就降下來。但榮盛發展目前仍然看好地產市場，因此不會為求降負債率刻意停下融資借款等活動。
雖然榮盛發展有非正式的千億目標一說，陳金海稱目前仍以披露的880億銷售目標為準，這個指標是結合自身實力，在上一年的完成度基礎上制定的，比較符合公司目前狀況，下半年仍在努力完成中，今年5、6兩個月銷售情況較好，不會刻意追逐千億。
企業文化強勢 員工難以適應離職
在中國資本觀察記者採訪榮盛發展的過程中，董秘陳金海多次提到公司董事長耿建明系出身部隊，因此在日常企業管理與企業文化中，也體現此種軍事化風格。
在榮盛發展總部大樓，員工每天都能看到“創造財富、培育人才、服務社會、報效國家”的公司宗旨，對於一個民辦企業而言，將報效國家寫進公司文化中實屬少見。
但是，偏軍事化的企業管理風格也存在兩面性。
據此前媒體報道，榮盛發展子公司榮盛康旅投資有限公司（簡稱“榮盛康旅”），該公司主要負責旅遊與大健康板塊，其第一任總裁李萬樂和前任總裁陳斌在離職時均不歡散場，其原因則是認為公司的業績考核制度存在不合理性。
而最近又有一榮盛發展子公司——河北榮盛房地產開發有限公司的文件截圖流出，其中提到“三季度生產系統各項目部、精裝園林部下班時間調整為最早23點；三季度生產系統各智能部門下班時間調整為最早22點”。法律專家認為，此要求違反《勞動法》，即使是趕進度也要考慮員工個人身體狀況。
中國資本觀察記者特向董秘陳金海求證此文件真實性，他表示：該文件不是我們總公司出的，是下面一個子公司臨時發的，為了應對工期緊張，這個文件後來已經取消了。
對於公司管理以及企業文化，董秘陳金海解釋稱：確實有些地方較為強勢，但員工所要做的就是適應，總不可能讓企業去適應員工，如果適應了就可以在公司繼續成長和發展，而適應不了企業文化的只有另謀出路。
在陳金海看來，人才的去與留是企業日常管理中很平常的事。有人走也有新人進來，員工是源源不斷的，但總的來說是新進的人才比走得多，榮盛也希望以此達到向社會輸送人才的目的。（記者|白慕禮 內容來源： 資本新觀察）
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