昨天，長沙兩委發文“全裝修”細則，“限房價、競地價”項目，全裝修價格部分被暫定限制為2500元/㎡。有些讀者不理解：2500元/㎡似乎有蠻高的嘛！但他們忽略了兩點：
1、首先這是針對限價房，而它的毛坯價，已早被鎖定在明顯比行市要低的水平；
2、不管是1500，還是2500，或者3500，最終開發商的精裝成本與報價，都要按流程，經過第三方造價核算，住建部門簽署意見，並在發改部門備案；
也就是說，開發商你想拿這幾百塊的裝修成本，賣兩三千的價格，這個程序，恐怕並沒有想象那麼容易；
再者，我們去橫向對比周邊城市，老實說，長沙的樓市調控措施，算是很嚴、很給力的了，這點我們要對ZF有信心。
而“全裝修”新政真正的威力，其實是扼殺預期：
去年8月，長沙推出“限房價、競地價”的土地新政，降低市場預期；然後，“限價地”仍遭開發商追捧，其中最重要的一點，是出讓條件只限定毛坯限價，不包含裝修價格；
這讓少數開發商，難免開始幻想：東方不亮西方亮，毛坯不賺錢，這不還有精裝嘛？！
而現在“全裝修”細則“哐當”落地，從去年10月起至今，共計20餘塊“限價地”，住宅面積共計約376.8萬㎡，折算約3.7萬套剛需房源，最終最高“全裝修”售價也被一一鎖定！
其中，梅溪湖與高鐵新城，毛坯價在9970左右，精裝價格鎖定在12470元/㎡！
抽取兩個對比樣本：
梅溪湖梅溪青秀，算性價比高的了吧？今天開始搖號的10#，最新的毛坯均價，已經接近1W2了！
高鐵新城的“網紅盤”明昇壹城，位置較差的樓棟，毛坯售價在1.1-1.2W左右，位置好點的樓棟，毛坯價在1.25W左右。
同時，作為供應最大的雨花區，其它片區的“限價地”項目，毛坯限價在7200-8000之間，因此最終的全裝修售價，也被鎖定在9700-10500元/㎡之間。
而價格最低的，是今年5月，大漢城建“搖中”的望城區普瑞大道地塊，住宅毛坯限價4523元/㎡，根據新政細則，全裝修售價被鎖定在7023元/㎡。
那麼，究竟這20餘塊“限價地”剛需房源，目前的建設進度如何？什麼時候會推向市場，滿足剛需購房者呢？
老周今天實地探訪後，帶來了以下這些“限價房”的最新工程進度：
梅溪湖
01
南山十里梅溪
住宅推售時間：待定
最新工程進度：施工準備階段
開發商取這個名字，大概念是因為南山在售的有一個“十里天池”，也想做一個“十里”系列吧。
工地內只有零星的幾個工人在施工，工地側門口附近因為人流量車流量較少已經成為公交車停車場。
工地與西雅對望，圍擋尚未上廣告。
02
正榮紫闕臺
住宅推售時間：待定
最新工程進度：前期準備，少量土方
工地圍擋剛剛建好，但還沒有張貼品牌及項目宣傳，工地內也只有簡單的設施設備，應該還是在施工前期準備，尚未大規模開工。
旁邊的金茂灣二期建造的風風火火，與工地裡的冷清形成對比。
03
福晟翡翠灣：
住宅推售時間：待定
最新工程進度：正式施工，地下工程及樁基
地塊與正榮相鄰，但進度卻要快很多，圍擋上已經張貼了廣告，工地板房已搭建好，工地內也完成了雜草清除，基本已經開始有條不紊的施工了。
值得一提的是，工地大門正對面就是梅溪湖城市島，站在工地門口彷彿可以感受到未來建成時梅溪湖吹來的微風。
04
華潤琨瑜府
工地圍擋及品牌宣傳早已完成，現場停放了幾臺挖掘及，但當時沒有工人在施工，圍擋外甚至成了附近居民的垃圾堆。
這位置是好的沒話說，工地周邊是達美水立方和振業城，門前還有龍王港河。
高鐵新城
05
新城吾悅廣場
住宅推售時間：待定
最新工程進度：土方及地下工程
高鐵新城的首宗“限價地”，今年1月23日由新城控股以樓面地價3256.53元/㎡拿下。
地段很成熟，勞動路、花侯路，都很方便，目前正在做土方和地下工程：
由於拍地條件規定了一條：商業封頂才能銷售住宅，所以要離毛坯限價9970的住宅出來，還有一段時間，老周也權當來探個路。
這是恆大配建的“砂子塘潭白小學”，目前主體已基本封頂：
更多項目介紹與測評，看這篇文章：《新城控股以底價拿下高鐵新城首個9970地塊》
06
綠地城際空間站
住宅推售時間：2018年7月20日
最新工程進度：營銷中心主體完成兩層
這是綠地集團在高鐵板塊，繼“綠地之窗”後的第二個項目，就在高鐵南站隔花侯路的對面，雙地鐵口，位置不可謂不好。
在建的地鐵4號線“平陽站”3A出口，就在其中一地塊的西北角，幾乎是0距離。
雖然綠地是今年的4月份中旬，才以毛坯住宅限價9970取得土地，但現場進度神速，售樓部主體已建至兩層，而銷售員聲稱，預計在7月20日之前拿證開盤。
南城區域
07
金科集美天辰
住宅推售時間：2018年7月
最新工程進度：土方+地下室（裝配式建築，據說正負零之後會很快）
別的都不說，想去現場看房，目前來說需要一定的心理準備。這是唯一進入項目的一條道路，又窄又不平坦。（當然，項目建成後，應該是會規劃有其它道路）
售樓部比較有個性，但看體量和設計，個人猜測是臨時的吧。
圍擋：
08
中建嘉和城 | 鳳凰臺
住宅推售時間：2018年6月24日
最新工程進度：沒有拍到，不過按開盤日期推算，應該是接近10層的預售標準了。
這個盤雖然在中建嘉和城對面，名字裡也有嘉和城，但其實是兩個不同的地塊和項目。因為這個鳳凰臺是限價地，住宅毛坯限價7900元/㎡；
普及一下，現在叫“中建”的項目，其實開發商都是“中建信和”，屬於中建地產的子公司，總部在長沙，由中建五局管理和經營。
2015年，原來的“中建地產”，將其直接經營的全部房地產業務，注入其控股的“中海地產”，隨即許多“中建”開頭的項目更名為“中海”，譬如梅溪湖裡的中建/中海梅溪湖壹號。
而“中建信和”地產，最近也是做的紅紅火火，從現場看，產品和營銷都十分成熟，也能快速複製。
09
中建璟和城
住宅推售時間：2018年7月
最新工程進度：7層左右（目測）
這個項目地塊競拍時，老周就曾去現場看過，地塊十分規整，周邊路網十分通達，唯獨一點，缺人氣。
周邊的新建住宅項目有綠地新都會（去年毛坯只買到5K+…），還有中南眼鏡國際城（當時的價格也爛便宜）。
售樓部臨時設置在金海路對面的長沙總部基地（工業地產），沒有沙盤，所以就拍了兩張圖。
10
金地香樟悅府
住宅推售時間：2018年7月
最新工程進度：地下室工程
其它區域
11
恆大文旅城（在售）
這個不用說了，算起來，這是第一開盤的限價地項目，明天正式開盤選房。
12
碧桂園—嶽麓大道項目（尚未開工）
說實話地塊附近還是比較荒涼的，人煙稀少。打個車可能都要等10分鐘。工地暫無圍擋，基本處於原生態。
不過對面的通號嶺秀苑倒是建了幾座高樓了。
13
金恆—觀沙嶺項目（尚未開工）
目前地塊所在地高度差較大，形成一個斜坡，坡上停著一輛挖掘機，無圍擋，無人施工，工地內雜草叢生，行人可直接爬上山坡。
14
和光傳媒—洋湖項目（尚未開工）
相比於其他的地塊，同樣是無圍擋未動工，這個地塊也給人一種清新的感覺，可以說空氣都清新許多。
工地內一眼望去全是綠色，讓人眼前一亮。且北臨洋湖溼地公園，地理位置還是可以的。
15
富力+園康—芙蓉區火炬村項目（即將開工）
位置在東二環與火炬西路的交叉口西北角，周邊很成熟，但基本以安置房為主。
從交易條件看，此地塊之前是“兩安”用地，競得後需返還3.7W㎡的物業面積。上個月22日，富力攜手園康（園康星都薈的開發商）底價摘得，摺合樓面價2895元/㎡，住宅限價9900元/㎡。
16
中海—洞井街道項目（未開工）
項目臨中意一路，對面是城南汽配城，周邊居家環境一般。只能看中海進駐後，在內部如何營造。
PS：除上述16個項目之外，大漢—金橋項目，卓越—書院路項目，以及金地—鄱陽村項目，都是剛剛拿地不久，預計離開工還有一段時間，所以老周並未親自去現場。
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