來源：網易財經（ID：money-163）
2010年，有人預測房地產將上漲，預言最終得到了時間驗證。
如今，樓市在風雨中搖搖欲墜，似乎又到了需要時間來檢驗真理的時刻。
先說結論：只留自住，其他的有房就要扔，無論在哪，不然也許連扔都扔不掉了，之後將是房價三腰斬時代。
現在，持有現金的安全性遠遠大於持有房產，雖然說持有現金並不能抵抗通脹，但是你手上有現金流，就可以去做其他的事。
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歷史上，有過很多次的經濟泡沫：鬱金香、密西西比、南海泡沫等。最大的一次是1929年大蕭條，最相似的一次是1990年前後的日本樓市泡沫。
（1929年到道瓊斯崩盤走勢圖。）
1929年10月24日，美國紐約股市暴跌。1929年10月28日，紐約華爾街證券交易所股市崩潰。短短五天時間，足以摧毀近20年積累的泡沫和信心。
記錄美國曆史的《光榮與夢想》中曾這樣寫道：“千百萬人只因像畜生那樣生活，才免於死亡。”這一情景描述的正是美國大蕭條時期的民生狀況。
著名西方經濟學家凱恩斯有句名言：社會心理決定了人類永久的經濟問題。歸根結底，對於流動性差的大額消費產品——房產而言，投資主要基於未來的心理預期。
即，所謂的“買漲不買跌”。漲的趨勢下，投資客更願意入手，跌的情況下，讓人難以有信心看到未來。
用在樓市上，就是行情崩潰的速度高於上升速度。但是，也只有這種“一記耳光式”的行情走勢才能讓頭腦過熱的炒房客冷靜下來。
從歷史經驗我們可以得出，人為製造的繁榮，總會破滅，而且破滅的速度只在一瞬間。
房價軟著陸，實現起來十分困難，常常是要麼上漲，要麼直跌到底。房子，已經從必需品升級為奢侈品，就像是鬱金香一樣，而歷史上所有奢侈品泡沫的破滅，常常只在一瞬間。
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房價連續上漲了十年，預測房價看空的聲音逐步消失了，但這不代表相反的事實不會發生。
我們先來看看其他時代的聲音，也就是暴風雨之前的聲音。
1929年大蕭條時代——
胡佛總統：“我們正在取得對貧困戰爭決定性的前夜，貧民窟將從美國消失”。
財政部長安德魯：“現在沒有擔心的理由，這一繁榮的高潮將會繼續下去。”
1929年10月24日，美國迎來了它的“黑色星期四”。這一天，美國金融界崩潰了，股票一夜之間從頂巔跌入深淵，價格下跌之快連股票行情自動顯示器都跟不上。
1929年10月29日，紐約證券交易所裡所有的人都陷入了拋售股票的漩渦之中。股指從之前363的最高點驟然下跌了平均40個百分點，成千上萬的美國人眼睜睜看著他們一生的積蓄在幾天內煙消雲散。
1990年日本樓市泡沫——
1985年“廣場協議”簽訂後的10年時間裡，美元貶值，日元平均每年升值5%以上，這無異於給國際資本投資日本的房市一個穩賺不賠的保險，在“廣場協議”後近5年時間裡，地價每年以15%的幅度增長。
當時日本的人民認為，他們的首都只有一個，首都有著最優質的資源，有著最大的名氣，房產泡沫？在破滅前的一夜也有很多人在反對；破滅？不存在的。當時的日本人都是一根筋，抱定信念——“房價永遠漲”！
然而蟻堤潰於一瞬間。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，地價短期內慘遭腰斬。
在那段時間，日本人民度過了最艱難的時刻，房產泡沫破滅的後果是邊緣性、全面性的經濟崩塌；你能想象一個交了鉅額首付，每月還著鉅額利息的人想把房子打5折出售都賣不出去的感受嗎？
而對於更多的普通人，那場泡沫破碎的一刻，已宣判了一生，餘生長恨綿綿。
很多年後，有日本老人來中國遊覽。他路過上海人民廣場，指著高樓說，在平成年代，這樣的大樓他曾有許多棟。那些在陸家嘴衣冠楚楚的年輕人，一如當年的東京銀座。曾經的流量小生阿部寬，還債用了整整17年，還完已成了滄桑大叔。
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歷史總會驚人的相似，中國房地產，也會有三十萬空軍精兵從天而降——
那就是鉅額債務。
隨著房地產企業的半年報陸續披露，備受市場關注的負債情況，也漸漸浮出水面。
（1） 已披露2018年半年報的40家上市房企中，平均資產負債率達69.4%，較一季度末有所下降；
（2） 其中，資產負債率超過80%的共有13家，佔比34%。
國內前幾大的房企債務絕對值，堪稱天文數字。
A股上市房企近40家，其中萬科A的負債突破了萬億，達到約84%的負債率。
1萬多億的高負債是什麼概念？
按2017年世界各國GDP數據做對比，與新西蘭（1721.15億美元，合人民幣10900億元）不相上下，並遠超知名石油富國科威特（1417億美元，合人民幣9053億元）。
事實上，嚴格意義上講，負債率並不能準確說明問題。因為我國之前採取預售制，也就是說，客戶與開發商簽訂合同，交了房款，但只要沒有到收樓之日，開發商只能把這筆資金計入到負債裡。這部分負債不需要支付利息，最終會隨著項目竣工交付轉化為結算收入。
相比負債率，淨負債率更能說明問題。以萬科為例，截至2017年底，其淨負債率為8.8%，處於行業較低水平。
但低淨負債率並不意味著樂觀，2017年，上市房企整體平均淨負債率已經達到76.61%。換句話說，高資產週轉率、低槓桿的房企將成行業領頭羊，也就是我們所說的大的房地產企業，中小房企則相對面臨困難。
當然，更加悲觀的是，剛剛過去的9月中下旬，已經有媒體報道，坊間傳出一份文件《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
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其實，房地產大佬們，並不關心房價是否脫離價值，他們關心的，是能否從銀行貸款，負債擴張，拆了東牆補西牆，才是他們的擴張之源。但是一旦無牆可拆，上邊不再放水，這個泡沫，就失去了吹下去的動力。
債券市場傳來消息，中國房地產開發商行的總債務已經超過了2萬億人民幣，而其中1萬億的債券將在3年內到期。
房地產一直都是債務融資的大戶，大部分企業的債務槓桿都非常之高。比如綠地和融創，債務槓桿一度超過100%，而房產商們的平均負債也大於70%。
目前，房地產泡沫正處於築頂過程中，也許不久的將來，房地產泡沫將出現快速破滅的過程——
也就是債務泡沫將逐步擴大化，進而導致大面積債務違約潮，很多房地產、尤其是中小房地產企業將因資金鍊的斷裂而倒閉，或加入拋售資產的行列。
房地產將遭遇兩個最大的困境：融資難和還債高峰期的到來。
當銀行不再給他們貸款的時候，他們的危機就開始了。所以，他們開始回收現金流。
某家地產就率先開啟了全國樓盤特大優惠，優惠範圍涉及到全國280城646家樓盤！一套原價100萬的住宅，優惠後房價為74.9萬元，相當於總價打了75折。且持續時間從2018年8月30日至2018年10月8日。不得不說，恆大此次樓盤促銷範圍之光，力度之大有點超乎想象。
而目前依然有一些無知無畏的開發商們，還在不斷借貸，推升自己的財務槓桿。一旦碰到房地產下行，就會遭遇滅頂之災。而這股洪流，迫在眉睫。
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房地產泡沫已經見頂，正在加速構築頂部的過程中。
隨著房地產稅加速推出，更重要的是房地產泡沫賴以生存的流動性已經進入大逆轉、大緊縮週期。這個大緊縮週期是全球性的，再疊加上國內幾十年的寬鬆放水，目前到了泡沫的極限，到了無法再放水的地步了。
所以，馬雲才如先知般的說出了“十年後房子就如一根蔥”的預言。也就有了目前各大地產商拼命加快變現、轉行，也就有了萬科要退出地產的表態。
該來的大棒，逃到天涯海角也躲不過。賊精的開發商們比誰都清楚，好日子是真的到頭了。即便其他的幾大引擎集體啞火，但在取消預售制的那一刻起，已經註定房地產再無可能被拿來刺激經濟。
4億房奴，誰會想房價跌？但想與現實是兩碼事。
其實2008年以後的房價都有泡沫，只是大、小的問題，原因是放水讓物價、房價脫離了真實。有泡就會破，就看幾時破，很多人在房產方面的投資結局就是負資產。
過去可以靠寬鬆貨幣政策，現在不同了，泡沫已經足夠大，寬鬆的潛力已經“挖潛”殆盡，只有通過危機來完成結構調整和債務、泡沫的出清。當然，最終完成的是歷史性的財富大重置。
再次說結論：只留自住，其他的有房就要仍，無論在哪，不然也許連扔都扔不掉了，之後將是房價三腰斬時代。
黑格爾說：“人類從歷史中所得到的教訓就是——人類從來不記取歷史教訓。”
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