它到底經歷了怎樣的故事
PM8:25,Sept.28th,2018
文︱劉德科
買或賣過二手房的人，都知道增值稅，有時免，有時交，有時交得多，有時交得少。增值稅原來叫營業稅，過去二十年間，一直在變動，牽引著房價行情。
要抑制房價的時候就這樣：2 年變 5 年，差額變全額。
要刺激房價的時候就這樣：5 年變 2 年，全額變差額。
但是，最近兩年多時間，調控這麼猛烈，它竟然紋絲不動，似乎被什麼東西卡住了。上一次變動是在 2016 年 2 月，引爆了這兩年的超大房價行情——那時候還叫營業稅，現在已經改叫增值稅了。
我們來梳理一下，過去二十年間，它到底經歷了怎樣的故事。
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刺激1999年
財稅〔1999〕210號，1999年8月1日起執行
◇背景：1998 年取消福利分房，需要激活商品房市場。
◇要點：營業稅滿 1 年免徵，未滿 1 年差額徵收；契稅暫減半徵收契稅。
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抑制2005年
國辦發〔2005〕26號，2005年6月1日起執行
◇背景：從這一年開始，國家覺得需要系統性地調控房價，是為調控元年。
◇要點：營業稅滿 2 年免徵，未滿 2 年全額徵收。
◇關鍵變化：1 年變 2 年，差額變全額。
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抑制2006年
財稅〔2006〕75號，2006年6月1日起執行
◇背景：上一年的調控那麼轟轟烈烈，竟然收效甚微，得加藥。
◇要點：營業稅滿 5 年免徵，未滿 5 年全額徵收。
◇關鍵變化：2 年變 5 年。
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刺激2009年
財稅〔2008〕174號，2009年1月1日-12月31日
◇背景：2008 年美國次貸危機，中國只能用四萬億計劃來應對，這就需要刺激一下房地產市場。
◇要點：普通住房營業稅滿 2 年免徵，未滿 2 年差額徵收；非普通住房滿 2 年差額徵收，未滿 2 年全額徵收。
◇關鍵變化：5 年降至 2 年，全額變差額。
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抑制2010年
財稅〔2009〕157號，2010年1月1日起執行
◇背景：一刺激房價就上天的節奏，又得抑制一下。
◇要點：普通住房營業稅滿 5 年免徵，未滿 5 年差額徵收；非普通住房滿 5 年差額徵收，未滿 5 年全額徵收。
◇關鍵變化：2 年變 5 年，差額變全額。
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抑制2011年
財稅〔2011〕12號，2011年1月28日起執行
◇背景：房價還是止不住，繼續加藥。
◇要點：普通住房營業稅滿 5 年免徵，未滿 5 年全額徵收；非普通住房滿 5 年差額徵收，未滿 5 年全額徵收。
◇關鍵變化：差額變全額。
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刺激2015年
財稅〔2015〕39號，2015年3月31日起執行
◇背景：藥加得太猛，快掛了，得救。
◇要點：普通住房營業稅滿 2 年免徵，非普通住房滿 2 年差額徵收；未滿 2 年普通與非普通均全額徵收。
◇關鍵變化：5 年降至 2 年。
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刺激2016年
財稅〔2016〕23號，2016年2月22日起執行
◇背景：好像上一次傷得太重，救的效果不明顯，繼續加猛藥救。
◇要點：營業稅未滿 2 年的，由全額徵收改為差額徵收；90 平米及以下契稅均 1%，90 平米以上首套房契稅 1.5%、二套房 2%（北上廣深區別對待，沒這麼多優惠）。
◇關鍵變化：營業稅全額變差額，契稅發送超大紅包。
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