西安楼市的风向近期出现了惊人的变化。三迪曲江香颂枫丹推出473套新房源，经过现场核验通过的家庭却只有零个。这与西安前半年千人抢房、一房难求的局面形成了冰火两重天的对比。
价格过高 是“无人问津”最重要原因
有地产观察人士认为，房价上涨过快，价格明显高于周围项目，是三迪枫丹销售遇冷最重要的因素。
数据显示，从2014年10月到2018年9月，三迪枫丹房价从5200元/㎡(报价)上涨到了14495元/㎡，房价几乎上涨了三倍。2017年2月份之前，三迪枫丹用了28个月，将房价从5200元/㎡上涨到6700元/㎡。但在2017年2月份之后，只用了19个月，房价就从6700元/㎡，涨到了14495元/㎡。
品牌度不高，市场反响欠佳
项目从建设初期到销售2年多来，并没有树立较好的品牌和产品口碑，而且在销售环节还曾导致一部分买房人不愉快，在私下里的口碑很不好。
没有品牌口碑、缺乏足够的产品力号召，在这个追求品质的时代，在这个市场态势变幻周期频繁的阶段，犹如没有动力的扁舟，置身于变幻莫测的大洋，风平浪静、阳光普照则好，一遇狂风暴雨则岌岌可危。
毫无疑问，三迪项目近期意向登记断崖式下滑，直接问题是均价14495元/㎡，从产品和价值来衡量，不值。潜在问题则是，房价跑得太快，未来前景不明，在信赖度缺乏的情况下，不敢碰了。
中介卖房 电话邀约
昔日销售方式重回市场
由于西安众多项目网上通过核验家庭数过少，面对销售的压力，很多项目开始以前中介介入卖房、置业顾问打电话邀约蓄客的销售手段。
西安某购房群里的粉丝收到了三迪曲江香颂枫丹所托中介和置业顾问的电话邀约。
然而，目前在西安像三迪曲江香颂枫丹这样的项目不止一个，地处浐灞生态区、灞河生态走廊核心地段，灞柳一路与纺园四路交汇处的项目最新一次的备案价仅为为8975元/平，核验通过家庭数为276个，少于房源数339套，不用摇号已于9月27日开始选房，其项目置业顾问也在发朋友圈打广告进行蓄客。
“尊敬的准业主您好!不用摇号!请各位朋友不要错失良机!开盘在即!还没来的朋友请务必明天一定要到项目来了解!并且填写意向房源信息确认单，方可参加后续的开盘。”近日，西安东郊某楼盘一位销售人员群发了这样的微信。
部分市场热盘依旧供不应求
虽然西安出现零登记以及个位数的登记情况，但是还有部分楼盘依旧供不应求，最典型的就是高科麓湾国际社区408套房源，1754人通过;瑞和·大唐府邸410套房源，1640人登记。可谓两极分化、冰火两重天，冷盘虽冷，但热盘依旧很热。
经过了解发现，楼盘品牌、交通、商业配套以及产品的性价比，是购房者选择项目的重要依据，可见，如今购房者已逐渐回归理性，开始分析优劣，而不再是盲目跟风买房了。
近期三迪枫丹和金地南湖艺境均有产品推出，两个项目产品均为刚需刚改户型，三迪枫丹所推的两栋精装高层备案价为14496元/㎡，而金地南湖艺境销售的住房均价12490元/㎡。不论是价格还是地段以及开发商品牌，购房者的选择均倾向于后者，从意向登记数据可明显看出。
易居企业集团克而瑞西安公司总经理朱郁分析，多房源供应，解决市场需求，对购房者来说，提供了多样性、个性化的选择空间。从产品力而言，表现明显，梯度释放出刚需、改签等客户层级。
爆冷是对前期非理性上涨的修正
西安上班族李阳上半年买了房，他说，“我跑了好多地方和楼盘，真的很累，总算买了。最大的感受是，现在的市场，该买的都买了，没买的买不起。”毕竟一万二左右的房价，很多月薪三、四千的工薪族承受不起，而且新项目大多是大户型，绝大部分都在100平米以上，120平米左右成为主流，首付一般都需要30万到40万元，这把很多打算购房的群体挡在了外面，“反正买不起，索性不看房了”。
进入九月份，西安楼市出现“寒流”，部分项目遭遇空前销售压力，原因何在?“爆冷也可能是对前期非理性上涨的一种修正。”西安地产评论人士王建红分析，目前，购房者趋于理性，开始从价格、品牌、位置等角度进行综合考虑，不再是有项目出来就火爆抢房了。这种爆冷项目以后会更多，这或许才是刚刚开始，前期房价非理性上涨过猛，后续若无人口和强大的城市产业发展支撑，爆冷就是一种必然。
民生银行西安分行投行顾问周文豪分析
说明目前的调控政策开始收到一定成效。此外，刚需家庭优先摇号、通过系统有序摇号等措施，缓解了购房家庭的恐慌情绪。而有意愿买房子、有能力买房子的家庭，在过去两年已经购买了。新的购买力，还需要一定时间积累。 西安楼市迎来拐点?
变化太快，两个多月前还是一房难求，千人摇号。现在突然变成近五百套房源无一人购买。难道说明西安楼市迎来拐点?
受全国地产大环境影响，9月份品牌房企恒 大首先进行全国性的促销打折，有些商铺、写字楼项目甚至是6折左右出售。就全国来看，高歌猛进的房地产销售在8月迎来拐点。8月份，商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势，环比分别下降7.5、3.9个百分点。
与此同时，一线大房企也抛出了“大转折”观点。万科董事会主席郁亮再提“大转折”。就在近期，郁亮公开指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。
有本地不愿具名的地产观察人士认为
几个月前，不管楼盘的位置、户型、价格，购房者几乎是一窝蜂购买，这太不正常。从八月底西安开始降温。目前来看，一是住宅阶段性短缺得到缓解，二是新西安人的购房热情得到释放，三是需求理性和高房价叠加，使人们不再跟风。“拐点已经来临，只是拐的幅度有多大，还要观察。”
美城股份市场研究中心总监沈玮分析：
进入8月以后西安一些非限购区域打折促销，9月份这种情况逐渐向主城区蔓延，一些楼盘也开始促销优惠。目前整体来说西安楼市趋于理性，购房者更加从容。与前半年相比的确是拐点来临，但从房价来说是否会“拐”目前不好判断。
周文豪不赞成拐点一说他认为：
西安房价短期可能需要调整一段时间，但不要奢求房价会大幅度回调。中长期来看，调整之后，不排除再度上涨的可能性。
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