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最近有个朋友问我，杭州市的房子最近涨势很好，准备贷款搞一套投资如何。
我问他的资产配置是什么，他说几乎全投在房产上，已经有两套房了。
我说，买的话，做好套牢十年的心理准备。
楼市很复杂，先听个历史故事。
在80年代中末期，日本签下广场协议，日元不断升值，外加采取货币宽松，低利率政策，吸引了不少热钱流入房地产，东京的房价后被炒到能买下整个美国。
当时日本经济指标非常漂亮，日本人收入不菲，有的企业甚至愿意提前预支半年工资来招人，而房产也是大家都认可能保值增值的资产，不少应届毕业生刚毕业拿到收入就开始按揭买房，他们当时月入40万日元，买一套房每月要还25万按揭，压力很大，但经济基本面大好让他们相信收入会一直上涨，房价也能保值增值。
后来的结果大家很清楚，海湾战争爆发，油价攀升，企业成本上升，加之银行过度发放房贷，企业资金链断裂出现坏账，最后日本股市、楼市双双崩盘，员工大批失业，收入骤减。
当时月入40万日元的Q，金融危机后收入降到了25万日元，甚至刚好够还按揭，而房产价格也是下跌到不足原先一半，只得让配偶参加工作，共同负担房贷减轻负担，才勉强度日。
一晃近三十年过去了，日本的经济并没有太大好转，Q一家的收入仍然保持在45万日元左右，仍然背负着每月25万的按揭，过着清苦的日子。
而房价，也一去不返。
这个故事，和美国08年时次贷危机类似，当时美国房价已经涨了近二十年，人们普遍认为房地产能够保值增值，可最终爆发次贷危机，直至十年过后房价才解套。
讲这个故事并不是危言耸听，而是告诫大家两个道理。
1. 房产并不是无风险资产，只有当其他资产（基金、股票、贵金属、股权、ABS等）缺乏吸引力，投资人才会争相贷款买房，如果有一天房产脱离了投资人预期，房产就将不再是刚需。
2. 房地产限售政策锁死货币没有意义，金融危机来临时，限售只会引起更为惨烈的踩踏，外汇管制同理。
为什么日本人、美国人现在都不敢拼命贷款买房，而中国敢？
那是因为中国还没吃过大亏，真吃亏，可能就一辈子都缓不过气来了。
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未来楼市怎么走，短期看货币，中期看土地，长期看人口。
一、货币政策
从货币政策来看，6月国家已经将棚改审批权收回，开始严控棚改货币化投放，投放量大幅缩减，8月棚改贷款投放91亿，甚至不足2月份1500亿的零头。
这意味着棚改所带来的购房增量资金基本告一段落，拆迁户炒房得到抑制。
从货币信用扩张的角度来看，M2也已经进入缓慢增长节奏，由于我国超发的货币70%以上最终以房贷的形式流入房地产市场，而M2代表着市场上的广义货币供应量，因此M2的增长速度，基本就代表着房价长期涨幅的上限。
比如近十余年来M2的年复合增幅几乎与北京二手房价接近。
当然绝大部分地区的房产都不能像北京房子一样追平M2，比如近年来涨幅不错的杭州，充其量也就是M2增幅的一半多点而已。
当前M2增速正在不断创造历史新低，降至了8.2%（如下图），要知道过去十年M2的平均增速高达16.4%，假如未来M2并无反弹，那么长期来看平均房价涨幅大概率也会远低于8.2%。
以首套房贷款利率上浮15%，利率为5.635%，贷款投资买房（不考虑出租回报），涨幅极有可能出现无法覆盖利息的情况。
二、土地政策
从土地角度来看，政府国有土地出让金的历年数据如下：
大家会发现，2017年地方性政府的国有土地出让金大幅增加，达到50609亿，比15年直接增加了近70%，虽然地价较前两年有所上涨，但出让金暴增，这就说明了国家供应了大量土地。
今年土地出让数量同样非常惊人，5月披露的出让金数据全国同比大涨111.5%，其中以杭州、重庆、嘉兴为甚。
之所以16年中下旬房价能暴涨，与15年国家限制土地供应有非常大关系，我们知道开发商从批下土地到拿到预售证开盘，一般在1.5年左右，时间推下来就是16年下旬到17年这个时间点。
因此从短中期（1-2年）来看，国家大幅增加土地供应，将从供给端有效抑制房价的上涨。
三、人口趋势
房价长期来看取决于人口，先看一张人口年龄占比分布图。
以2016年的数据分析，我们会发现25-29岁年龄人群占总人口比为9.21%，20-24岁的年龄人群占比为6.83%，20-29岁合计占比16.04%。
20-29的年龄段基本属于刚毕业工作不久或者刚结婚，属于典型的刚需购房年龄。
但是接着看10-19岁这个年龄段的人群，15-19岁年龄段人群占比为5.32%，10-14岁年龄占比为5.22%，10-19岁占总人口10.54%。
这说明一个什么问题？
说明未来十年，22岁-31岁（根据16年数据加两岁）这个年龄段人口占比将从16.05%大幅下降至10.54%左右，下滑50%。
所以这就能解释为什么近两年房地产热度依旧能保持较高，因为刚需需求旺盛，恰好赶上第二波婴儿潮成年了。
但是这一波过去之后，未来十年下一波22-31岁的刚需购房人数将会骤减50%，中国建那么多房子，到时候能消化吗？
不过从长远来看，由于现今0-9岁的人口占比12.81%高于10-19岁的10.54%，因此未来二十年后这个刚需年龄段人数又会有所回暖。
顺带提及一下当前严肃的老龄化问题。
以下是40-69岁各个年龄段人口结构随时间变化比例图。
仔细看上图，我们会发现2016年，55-69岁这个退休中老年人年龄段比例分别是55-59：5.15%，60-64：5.85%、65-69：4.18%，合计15.18%。
而40-54岁这个年龄段则分别是40-44：8.18%、45-49：9.03%、50-54：8.43%，合计25.64%，这个时段占比高主要是第一波婴儿潮的原因。
这也意味着15年后，55-69岁退休的中老年人数量比例将比现在至少增加70%！
现在社保看着还够用，但以后养老人群大增，社保基金很难顶得住，所以国家为什么让税务局统一征收社保，保证按实际工资征收？因为要向年轻人多收钱好应对接下来的养老问题。
总结下来，从人口的角度来看，中国的刚需购房人群数量在未来十年会达到一个低谷，随后才开始有所回暖。
最后我对未来房价的看法是，从短期货币政策（1年内）来看，国家收紧信贷，控制棚改，短期房价难以出现下一波暴涨；从中期土地（1-2年）供应来看，近一年国家正以创新高的速度增加土地供应，供给端增加将进一步抑制房价的走高；从长期人口（10年内）来看，刚需购房年龄人群比例不断降低，人口趋向老龄化，将进一步抑制房价的需求端；在未来十年后，随着人口结构回暖，房价开始进入平稳上行通道。
因此仅供建议，刚需购房，量力而行，炒房投资，大势已去。
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