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最近有個朋友問我，杭州市的房子最近漲勢很好，準備貸款搞一套投資如何。
我問他的資產配置是什麼，他說幾乎全投在房產上，已經有兩套房了。
我說，買的話，做好套牢十年的心理準備。
樓市很複雜，先聽個歷史故事。
在80年代中末期，日本簽下廣場協議，日元不斷升值，外加採取貨幣寬鬆，低利率政策，吸引了不少熱錢流入房地產，東京的房價後被炒到能買下整個美國。
當時日本經濟指標非常漂亮，日本人收入不菲，有的企業甚至願意提前預支半年工資來招人，而房產也是大家都認可能保值增值的資產，不少應屆畢業生剛畢業拿到收入就開始按揭買房，他們當時月入40萬日元，買一套房每月要還25萬按揭，壓力很大，但經濟基本面大好讓他們相信收入會一直上漲，房價也能保值增值。
後來的結果大家很清楚，海灣戰爭爆發，油價攀升，企業成本上升，加之銀行過度發放房貸，企業資金鍊斷裂出現壞賬，最後日本股市、樓市雙雙崩盤，員工大批失業，收入驟減。
當時月入40萬日元的Q，金融危機後收入降到了25萬日元，甚至剛好夠還按揭，而房產價格也是下跌到不足原先一半，只得讓配偶參加工作，共同負擔房貸減輕負擔，才勉強度日。
一晃近三十年過去了，日本的經濟並沒有太大好轉，Q一家的收入仍然保持在45萬日元左右，仍然揹負著每月25萬的按揭，過著清苦的日子。
而房價，也一去不返。
這個故事，和美國08年時次貸危機類似，當時美國房價已經漲了近二十年，人們普遍認為房地產能夠保值增值，可最終爆發次貸危機，直至十年過後房價才解套。
講這個故事並不是危言聳聽，而是告誡大家兩個道理。
1. 房產並不是無風險資產，只有當其他資產（基金、股票、貴金屬、股權、ABS等）缺乏吸引力，投資人才會爭相貸款買房，如果有一天房產脫離了投資人預期，房產就將不再是剛需。
2. 房地產限售政策鎖死貨幣沒有意義，金融危機來臨時，限售只會引起更為慘烈的踩踏，外匯管制同理。
為什麼日本人、美國人現在都不敢拼命貸款買房，而中國敢？
那是因為中國還沒吃過大虧，真吃虧，可能就一輩子都緩不過氣來了。
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未來樓市怎麼走，短期看貨幣，中期看土地，長期看人口。
一、貨幣政策
從貨幣政策來看，6月國家已經將棚改審批權收回，開始嚴控棚改貨幣化投放，投放量大幅縮減，8月棚改貸款投放91億，甚至不足2月份1500億的零頭。
這意味著棚改所帶來的購房增量資金基本告一段落，拆遷戶炒房得到抑制。
從貨幣信用擴張的角度來看，M2也已經進入緩慢增長節奏，由於我國超發的貨幣70%以上最終以房貸的形式流入房地產市場，而M2代表著市場上的廣義貨幣供應量，因此M2的增長速度，基本就代表著房價長期漲幅的上限。
比如近十餘年來M2的年複合增幅幾乎與北京二手房價接近。
當然絕大部分地區的房產都不能像北京房子一樣追平M2，比如近年來漲幅不錯的杭州，充其量也就是M2增幅的一半多點而已。
當前M2增速正在不斷創造歷史新低，降至了8.2%（如下圖），要知道過去十年M2的平均增速高達16.4%，假如未來M2並無反彈，那麼長期來看平均房價漲幅大概率也會遠低於8.2%。
以首套房貸款利率上浮15%，利率為5.635%，貸款投資買房（不考慮出租回報），漲幅極有可能出現無法覆蓋利息的情況。
二、土地政策
從土地角度來看，政府國有土地出讓金的歷年數據如下：
大家會發現，2017年地方性政府的國有土地出讓金大幅增加，達到50609億，比15年直接增加了近70%，雖然地價較前兩年有所上漲，但出讓金暴增，這就說明了國家供應了大量土地。
今年土地出讓數量同樣非常驚人，5月披露的出讓金數據全國同比大漲111.5%，其中以杭州、重慶、嘉興為甚。
之所以16年中下旬房價能暴漲，與15年國家限制土地供應有非常大關係，我們知道開發商從批下土地到拿到預售證開盤，一般在1.5年左右，時間推下來就是16年下旬到17年這個時間點。
因此從短中期（1-2年）來看，國家大幅增加土地供應，將從供給端有效抑制房價的上漲。
三、人口趨勢
房價長期來看取決於人口，先看一張人口年齡佔比分佈圖。
以2016年的數據分析，我們會發現25-29歲年齡人群佔總人口比為9.21%，20-24歲的年齡人群佔比為6.83%，20-29歲合計佔比16.04%。
20-29的年齡段基本屬於剛畢業工作不久或者剛結婚，屬於典型的剛需購房年齡。
但是接著看10-19歲這個年齡段的人群，15-19歲年齡段人群佔比為5.32%，10-14歲年齡佔比為5.22%，10-19歲佔總人口10.54%。
這說明一個什麼問題？
說明未來十年，22歲-31歲（根據16年數據加兩歲）這個年齡段人口占比將從16.05%大幅下降至10.54%左右，下滑50%。
所以這就能解釋為什麼近兩年房地產熱度依舊能保持較高，因為剛需需求旺盛，恰好趕上第二波嬰兒潮成年了。
但是這一波過去之後，未來十年下一波22-31歲的剛需購房人數將會驟減50%，中國建那麼多房子，到時候能消化嗎？
不過從長遠來看，由於現今0-9歲的人口占比12.81%高於10-19歲的10.54%，因此未來二十年後這個剛需年齡段人數又會有所回暖。
順帶提及一下當前嚴肅的老齡化問題。
以下是40-69歲各個年齡段人口結構隨時間變化比例圖。
仔細看上圖，我們會發現2016年，55-69歲這個退休中老年人年齡段比例分別是55-59：5.15%，60-64：5.85%、65-69：4.18%，合計15.18%。
而40-54歲這個年齡段則分別是40-44：8.18%、45-49：9.03%、50-54：8.43%，合計25.64%，這個時段佔比高主要是第一波嬰兒潮的原因。
這也意味著15年後，55-69歲退休的中老年人數量比例將比現在至少增加70%！
現在社保看著還夠用，但以後養老人群大增，社保基金很難頂得住，所以國家為什麼讓稅務局統一徵收社保，保證按實際工資徵收？因為要向年輕人多收錢好應對接下來的養老問題。
總結下來，從人口的角度來看，中國的剛需購房人群數量在未來十年會達到一個低谷，隨後才開始有所回暖。
最後我對未來房價的看法是，從短期貨幣政策（1年內）來看，國家收緊信貸，控制棚改，短期房價難以出現下一波暴漲；從中期土地（1-2年）供應來看，近一年國家正以創新高的速度增加土地供應，供給端增加將進一步抑制房價的走高；從長期人口（10年內）來看，剛需購房年齡人群比例不斷降低，人口趨向老齡化，將進一步抑制房價的需求端；在未來十年後，隨著人口結構回暖，房價開始進入平穩上行通道。
因此僅供建議，剛需購房，量力而行，炒房投資，大勢已去。
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