歷經三年多的牛市，美國樓市最近經歷了罕見的“歷史性”價格下跌，很多 售房者，特別是“當年價格上漲最快”的西部加州、東部的紐約的房東，甚至正以8年來最高的幅度削減房屋售價：
據房地產經紀商Redfin的數據顯示，截至9月16日四周，加州有超過四分之一的待售房屋削減了售價，這是該公司自2010年開始追蹤銷售數據以來的最高比例。另一項數據顯示，紐約市在9月的第一週內就有800棟待售屋下調了售價，降價幅度之高，也是至少12年來未見的。
不過，雖然房屋價格在下降，但成交併不活躍——美國潛在買家和賣方之間的價格預期仍有較大差距。據密歇根大學最新的消費者情緒數據顯示，美國消費者目前持觀望的謹慎態度：在7月的初步調查中，65%的美國人表示現在是樓市低潮期，這是自2008年經濟衰退期以來這個比例達到的最高點。
業內人士分析，隨著美聯儲加息對房貸利率的影響，以及經濟前景不明朗帶來的持幣觀望情緒，房地產市場作為美國經濟的動力之一，迎來了量價齊跌的局面。 有業內人士甚至表示，一些價格信號讓他們想起了2008年金融危機爆發前的市場形勢。
庫存增加，房東打折求出手
在美國加州，近幾個月來，房屋銷量雖然明顯放緩，但房價依舊沒有停止上漲，並持續創出新高。加州房地產經紀人協會（ California Association of Realtors.）數據顯示，8月上市房屋銷量降至2年來的最低，但價格卻較去年高出17%。
現在，在美國房價最昂貴的一些區域，房屋供應量正在大幅增加。
加利福尼亞州聖何塞市今年6月份庫存較去年同期增長了12%。房屋庫存數字在西雅圖上漲了24%，在俄勒岡州波特蘭上漲了32%。
西雅圖房產中介戈德溫說：“我們這裡庫存增加了很多，買家之間的競爭減少了，過去激烈競價抬高房價的情形不存在了。”
波特蘭溫德米爾房地產信託公司的代理商達斯汀米勒表示，他的一位顧客認為，隨著嬰兒潮一代搬到全州各地的新家，預計將有買家爭搶她的房子。然而她收到的出價都遠低於她的要價。
米勒說，“買家花一些時間比較價格，而不是急於求成倉促成交——這也是美國樓市對之前過於火爆局面的糾偏。”目前，他正忙於“試圖管理賣家的預期”，而這在之前的樓市繁榮階段“是不可想象”的。
“8年來從未有這麼多賣家降價賣房”
過去三年，房地產市場一直是美國經濟的亮點之一，東海岸和西海岸地區的房價持續上漲。但現在，據CNBC的報道——美國賣家正以多年來從未有過的速度降價出售。
多篇幅的報道援引了房產經紀商Redfin的數據稱，在截至9月16日的四周之內，全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該公司自2010年開始彙總該數據以來的最高數據（公司對“降價”的定義是價格降幅超過1%、不到50%）。
值得注意的是，曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快，特別是在西海岸的大城市。這種情景像極了2008年。
事實上，最近華爾街見聞的很多文章，也早已提示了這種端倪：
美國7月二手房銷售總數創出近兩年半最低水平，為連續第4個月下降，是2013年以來的最長連跌期。 其中，價格較低的二手房銷量暴跌，同比降幅達到17.9%。
美國二手房價格連續77個月同比上漲、最近數月連創新高的勢頭也在7月份戛然而止，當月成屋售價中位值同比增長4.5%至26.96萬美元，低於6月所創的27.69萬美元歷史峰值。
新房銷售同樣不容樂觀：
7月新屋銷售年化戶數創去年10月以來最低水平，是今年以來首次出現連續兩個月銷售下滑的態勢。其中，東北部地區新屋銷售銳減52.3%，創2015年9月以來新低，是該地區自2015年年初以來最大的月度降幅。
從地區來看，南加州地區的樓市略微呈現出頹靡勢頭。6月的房屋銷量降至四年來最低水平，銷售額下降了1.1%。而從1988年以來，該地區房屋銷量在同期的平均增長達到6%。新建房屋的銷售降溫尤為明顯，比往年6月的平均水平低47%。
供應鏈緊張：加州短缺 紐約過剩
雖然銷售低迷，但有一個情況很值得玩味：
加州的供應短缺現象依然沒有緩解——雖然8月份的房屋給應有所增加，這也是3年多以來的首次，但全美房地產經紀人協會（NAR）還是表示：待售房屋仍然嚴重短缺，特別是低端市場。
NAR的首席經濟學家勞倫斯•尹（Lawrence Yun）表示，“雖然庫存繼續呈現溫和增長，但仍遠未達到健康的水平，新房建設無法滿足需求，” “上市的房屋大部分在一個月內售出，這表明更多的庫存，特別是價格適中的入門級房屋將推動銷售。”
紐約的房屋供應卻是另一番景象。
秋季推出的一波上市屋，加深了東海岸地區房市銷售增速的放緩，並迫使創紀錄的賣家大幅削減房屋售價。
根據StreetEasy網站的數據，僅曼哈頓地區9月第一週就增加了662棟上市房屋，是StreetEasy自收集數據以來的第三高單週上市紀錄。這也使得該地區今年春季就已有些過高的庫存壓力更大。
業界人士7月做出預期，新房源的突然湧入，可能會將該地區的庫存推至2008年金融危機以來的高位，並迫使更多賣家進一步降低要價。
StreetEasy高級經濟學家格蘭特•朗告訴彭博社，“賣家不得不降價，不得不讓價格更接近實際需求”。該公司報告顯示，截至9月9日的一週內，曼哈頓，布魯克林和皇后區共有774套房屋削減了售價，這樣的紀錄是2006年以來從未見過的。
因為另一個單週降價紀錄是在2009年3月全球經濟處於衰退時期，當時有713棟在售房屋削減了售價。
消費者認為美聯儲“難逃其咎”
不過，加州房價的上漲速度也有所放緩。
美聯儲加息“拉低”房價隨著美國房屋貸款利率繼續走高，買家所要支付的融資成本提高，也使得想要出手的房東必須儘量壓低房屋總價。
目前，美國市場上流行的30年期固定抵押貸款的平均利率在過去一個月內上漲了超過25個百分點，正在逼近5%的大關，這是近十年來未見的水平。
房地產經紀人協會的高級副總裁兼首席經濟學家Leslie Appleton-Young表示，“雖然8月房價繼續上漲，但上漲的速度放緩，房屋供給激增，表明了市場正在發生轉變。”
但Young表示，在房屋供應增加和售價下降的形勢下，買賣雙方的價格預期仍有明顯的差距，目前也無法預期這種差距需要多久才能縮小。
有人士表示，如果抵押貸款利率繼續攀升，買賣雙方的價格差距可能會更快地縮小。利率的走高，正是促使部分賣家降價出售的因素之一。
30年固定抵押貸款利率過去一個月上升超過25個百分點，正向5%的高點靠近，這也是10年未見的水平。美國經濟學家斯坦斯菲爾德說，隨著美聯儲提高利率，“沒有人知道借貸成本的上升會有多快”。
美國經濟仍可支撐地產業擴張？
面對近期房市不斷出現的負面數據，很多人士質疑美國房市已經到了拐點。但專業人士並不贊成這樣的看法，他們認為，雖然市場出現了一些放緩的數據，一些甚至可與金融危機時期的數據相比，但地區經濟與國家整體經濟強勁，依然會對房市構成支撐：
房屋的需求，特別是價格適中房屋需求也依然很旺，若不出現大面積的經濟衰退，目前的放緩，可能代表了房市一波健康的調整。
業界人士同時也提示購房者，在庫存高、房源足的環境下，購房人“要挑剔，要有耐心，要有討價還價的準備。”
房產機構CoreLogic 數據顯示美國樓市出現疲軟，在最近的12個月中，20個城市的房地產價值指數經過季節性調整後，該指標在10個月內出現了最小的月度漲幅，其中紐約，舊金山和華盛頓等大城市出現下跌。
在經濟發達、人口流入活躍的加州，雖然房價的增幅已經放緩，但轉手等待的時間卻在變長，顯示交易活躍度在下降。
加利福尼亞州房地產經紀人協會統計數據顯示，該州2018年8月份的活躍房源價格比2017年8月高17%，但銷售額卻降至兩年來的最低水平。加利福尼亞房價仍然上漲5.5%，但與近期漲幅相比大幅下跌。然而，房東出售房屋所需時間從過去的18日上升至21日。
不過雖然房屋銷售和房價的增長速度似乎有所放緩，但並沒有減緩房屋所有權的增長。根據美國人口普查局上週四公佈的數據，今年第二季度的住房擁有率為64.3%，高於去年同期的63.7%。
房地美首席經濟學家山姆卡特爾在一份聲明中表示，目前美國房價水平（考慮通脹調整）低於50年平均值整整一個百分點，反映了“大衰退帶來的長期傷痕和這次經濟復甦的不平衡性”。
今年以來，美國房地產市場的表現一直不及整體經濟。
一方面，經過了長時間的上漲之後，美國房價已經被很多人認為高的離譜，另一方面，市場上可供出售的房屋供應正在增長——這對購買者來說是個好消息，但對賣家來說自然是個壞消息。
美國8月新屋開工128.2萬戶，創近三個月新高，環比飆升至9.2%，更是創今年1月來新高。不過，營建許可降幅明顯，是自2017年2月以來最糟糕的一個月。這可能在一定程度上拖累短期內供應增長。
金融博客Zerohedge給出的樓市降溫理由聽起來很耳熟：“我們生活在一箇中等階層正在萎縮的時代，大多數家庭每月都在勉強度日。生活費用正在穩步上升，但薪水卻不高，這導致了中等階層兩頭承壓。”
這僅僅是一種“調整”，還是美國市場經濟另一場潛在危機的開始？
讓我們拭目以待。
監製：王俊稷
“第一財經廣播”
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