历经三年多的牛市，美国楼市最近经历了罕见的“历史性”价格下跌，很多 售房者，特别是“当年价格上涨最快”的西部加州、东部的纽约的房东，甚至正以8年来最高的幅度削减房屋售价：
据房地产经纪商Redfin的数据显示，截至9月16日四周，加州有超过四分之一的待售房屋削减了售价，这是该公司自2010年开始追踪销售数据以来的最高比例。另一项数据显示，纽约市在9月的第一周内就有800栋待售屋下调了售价，降价幅度之高，也是至少12年来未见的。
不过，虽然房屋价格在下降，但成交并不活跃——美国潜在买家和卖方之间的价格预期仍有较大差距。据密歇根大学最新的消费者情绪数据显示，美国消费者目前持观望的谨慎态度：在7月的初步调查中，65%的美国人表示现在是楼市低潮期，这是自2008年经济衰退期以来这个比例达到的最高点。
业内人士分析，随着美联储加息对房贷利率的影响，以及经济前景不明朗带来的持币观望情绪，房地产市场作为美国经济的动力之一，迎来了量价齐跌的局面。 有业内人士甚至表示，一些价格信号让他们想起了2008年金融危机爆发前的市场形势。
库存增加，房东打折求出手
在美国加州，近几个月来，房屋销量虽然明显放缓，但房价依旧没有停止上涨，并持续创出新高。加州房地产经纪人协会（ California Association of Realtors.）数据显示，8月上市房屋销量降至2年来的最低，但价格却较去年高出17%。
现在，在美国房价最昂贵的一些区域，房屋供应量正在大幅增加。
加利福尼亚州圣何塞市今年6月份库存较去年同期增长了12%。房屋库存数字在西雅图上涨了24%，在俄勒冈州波特兰上涨了32%。
西雅图房产中介戈德温说：“我们这里库存增加了很多，买家之间的竞争减少了，过去激烈竞价抬高房价的情形不存在了。”
波特兰温德米尔房地产信托公司的代理商达斯汀米勒表示，他的一位顾客认为，随着婴儿潮一代搬到全州各地的新家，预计将有买家争抢她的房子。然而她收到的出价都远低于她的要价。
米勒说，“买家花一些时间比较价格，而不是急于求成仓促成交——这也是美国楼市对之前过于火爆局面的纠偏。”目前，他正忙于“试图管理卖家的预期”，而这在之前的楼市繁荣阶段“是不可想象”的。
“8年来从未有这么多卖家降价卖房”
过去三年，房地产市场一直是美国经济的亮点之一，东海岸和西海岸地区的房价持续上涨。但现在，据CNBC的报道——美国卖家正以多年来从未有过的速度降价出售。
多篇幅的报道援引了房产经纪商Redfin的数据称，在截至9月16日的四周之内，全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该公司自2010年开始汇总该数据以来的最高数据（公司对“降价”的定义是价格降幅超过1%、不到50%）。
值得注意的是，曾经最火爆的市场现在房价下跌的速度更快，特别是在西海岸的大城市。这种情景像极了2008年。
事实上，最近华尔街见闻的很多文章，也早已提示了这种端倪：
美国7月二手房销售总数创出近两年半最低水平，为连续第4个月下降，是2013年以来的最长连跌期。 其中，价格较低的二手房销量暴跌，同比降幅达到17.9%。
美国二手房价格连续77个月同比上涨、最近数月连创新高的势头也在7月份戛然而止，当月成屋售价中位值同比增长4.5%至26.96万美元，低于6月所创的27.69万美元历史峰值。
新房销售同样不容乐观：
7月新屋销售年化户数创去年10月以来最低水平，是今年以来首次出现连续两个月销售下滑的态势。其中，东北部地区新屋销售锐减52.3%，创2015年9月以来新低，是该地区自2015年年初以来最大的月度降幅。
从地区来看，南加州地区的楼市略微呈现出颓靡势头。6月的房屋销量降至四年来最低水平，销售额下降了1.1%。而从1988年以来，该地区房屋销量在同期的平均增长达到6%。新建房屋的销售降温尤为明显，比往年6月的平均水平低47%。
供应链紧张：加州短缺 纽约过剩
虽然销售低迷，但有一个情况很值得玩味：
加州的供应短缺现象依然没有缓解——虽然8月份的房屋给应有所增加，这也是3年多以来的首次，但全美房地产经纪人协会（NAR）还是表示：待售房屋仍然严重短缺，特别是低端市场。
NAR的首席经济学家劳伦斯•尹（Lawrence Yun）表示，“虽然库存继续呈现温和增长，但仍远未达到健康的水平，新房建设无法满足需求，” “上市的房屋大部分在一个月内售出，这表明更多的库存，特别是价格适中的入门级房屋将推动销售。”
纽约的房屋供应却是另一番景象。
秋季推出的一波上市屋，加深了东海岸地区房市销售增速的放缓，并迫使创纪录的卖家大幅削减房屋售价。
根据StreetEasy网站的数据，仅曼哈顿地区9月第一周就增加了662栋上市房屋，是StreetEasy自收集数据以来的第三高单周上市纪录。这也使得该地区今年春季就已有些过高的库存压力更大。
业界人士7月做出预期，新房源的突然涌入，可能会将该地区的库存推至2008年金融危机以来的高位，并迫使更多卖家进一步降低要价。
StreetEasy高级经济学家格兰特•朗告诉彭博社，“卖家不得不降价，不得不让价格更接近实际需求”。该公司报告显示，截至9月9日的一周内，曼哈顿，布鲁克林和皇后区共有774套房屋削减了售价，这样的纪录是2006年以来从未见过的。
因为另一个单周降价纪录是在2009年3月全球经济处于衰退时期，当时有713栋在售房屋削减了售价。
消费者认为美联储“难逃其咎”
不过，加州房价的上涨速度也有所放缓。
美联储加息“拉低”房价随着美国房屋贷款利率继续走高，买家所要支付的融资成本提高，也使得想要出手的房东必须尽量压低房屋总价。
目前，美国市场上流行的30年期固定抵押贷款的平均利率在过去一个月内上涨了超过25个百分点，正在逼近5%的大关，这是近十年来未见的水平。
房地产经纪人协会的高级副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示，“虽然8月房价继续上涨，但上涨的速度放缓，房屋供给激增，表明了市场正在发生转变。”
但Young表示，在房屋供应增加和售价下降的形势下，买卖双方的价格预期仍有明显的差距，目前也无法预期这种差距需要多久才能缩小。
有人士表示，如果抵押贷款利率继续攀升，买卖双方的价格差距可能会更快地缩小。利率的走高，正是促使部分卖家降价出售的因素之一。
30年固定抵押贷款利率过去一个月上升超过25个百分点，正向5%的高点靠近，这也是10年未见的水平。美国经济学家斯坦斯菲尔德说，随着美联储提高利率，“没有人知道借贷成本的上升会有多快”。
美国经济仍可支撑地产业扩张？
面对近期房市不断出现的负面数据，很多人士质疑美国房市已经到了拐点。但专业人士并不赞成这样的看法，他们认为，虽然市场出现了一些放缓的数据，一些甚至可与金融危机时期的数据相比，但地区经济与国家整体经济强劲，依然会对房市构成支撑：
房屋的需求，特别是价格适中房屋需求也依然很旺，若不出现大面积的经济衰退，目前的放缓，可能代表了房市一波健康的调整。
业界人士同时也提示购房者，在库存高、房源足的环境下，购房人“要挑剔，要有耐心，要有讨价还价的准备。”
房产机构CoreLogic 数据显示美国楼市出现疲软，在最近的12个月中，20个城市的房地产价值指数经过季节性调整后，该指标在10个月内出现了最小的月度涨幅，其中纽约，旧金山和华盛顿等大城市出现下跌。
在经济发达、人口流入活跃的加州，虽然房价的增幅已经放缓，但转手等待的时间却在变长，显示交易活跃度在下降。
加利福尼亚州房地产经纪人协会统计数据显示，该州2018年8月份的活跃房源价格比2017年8月高17%，但销售额却降至两年来的最低水平。加利福尼亚房价仍然上涨5.5%，但与近期涨幅相比大幅下跌。然而，房东出售房屋所需时间从过去的18日上升至21日。
不过虽然房屋销售和房价的增长速度似乎有所放缓，但并没有减缓房屋所有权的增长。根据美国人口普查局上周四公布的数据，今年第二季度的住房拥有率为64.3%，高于去年同期的63.7%。
房地美首席经济学家山姆卡特尔在一份声明中表示，目前美国房价水平（考虑通胀调整）低于50年平均值整整一个百分点，反映了“大衰退带来的长期伤痕和这次经济复苏的不平衡性”。
今年以来，美国房地产市场的表现一直不及整体经济。
一方面，经过了长时间的上涨之后，美国房价已经被很多人认为高的离谱，另一方面，市场上可供出售的房屋供应正在增长——这对购买者来说是个好消息，但对卖家来说自然是个坏消息。
美国8月新屋开工128.2万户，创近三个月新高，环比飙升至9.2%，更是创今年1月来新高。不过，营建许可降幅明显，是自2017年2月以来最糟糕的一个月。这可能在一定程度上拖累短期内供应增长。
金融博客Zerohedge给出的楼市降温理由听起来很耳熟：“我们生活在一个中等阶层正在萎缩的时代，大多数家庭每月都在勉强度日。生活费用正在稳步上升，但薪水却不高，这导致了中等阶层两头承压。”
这仅仅是一种“调整”，还是美国市场经济另一场潜在危机的开始？
让我们拭目以待。
监制：王俊稷
“第一财经广播”
閱讀更多 第一財經廣播 的文章
