京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝經濟圈……伴隨這些以“群”為單位的規劃，越來越多地在國家發展構想中被提及，這預示著中國城市群發展已進入集中發力階段。
從2015年我國發布第一個關於城市群的引導政策——《國務院關於長江中游城市群發展規劃的批覆》至今，國務院一共批覆了9個城市群發展規劃。尤其“雄安新區”的設立，更釋放了信號，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發展的主流趨勢。
政策引導順勢而為
城市群的形成固然有天然內生因素，但我國對城市群的主動規劃推動，同樣是其形成的重要因素。
早在2015年，我國就發佈了第一個關於城市群的引導政策——《國務院關於長江中游城市群發展規劃的批覆》，強調“走新型城鎮化道路，著力推進城鄉、產業、基礎設施、生態文明、公共服務‘五個協同發展’”，目的是將長江中游城市群打造成為“全國經濟新增長極和具有一定國際影響的城市群”。
截至今年初，在國家層面，國務院一共批覆了9個城市群的發展規劃，分別是長江中游城市群、哈長城市群、成渝城市群、長江三角洲城市群、中原城市群、北部灣城市群、關中平原城市群、呼包鄂榆城市群、蘭州—西寧城市群，這些發展規劃給城市群在規劃編制、體制創新、重大項目建設、優化行政區劃設置等方面提供了積極引導和政策扶植。
城市群的規劃各有風采，房地產行業只有消化了指引路徑，才能夠更好地把握增長時機。蘭州—西寧城市群的定位為“為支撐國土安全和生態安全格局、維護西北地區繁榮穩定的重要城市群”；而長三角則是“共建全球科技創新集群，加快形成國際競爭新優勢”；對於中原城市群，目的則是“促進公共服務共建共享，推動城鄉統籌協調發展，構建網絡化、開放式、一體化”。
這些明晰的定位給了房地產行業提供了一條可見的跑道，尋著城市群發展定位的軌跡，才能夠顯得從容不迫。
城市群的機會
“中國城鎮化的未來，是以城市群作為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的形態，未來城市群將發揮更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四線城市的劃分已經不合時宜，未來的城市不是簡單按‘線’劃分，而是按照你在哪一個城市群來劃分。”中國城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎指出。
馮奎認為，當前一些核心大城市房價過高，在城市群發展的背景下，可以通過大中小城市的協調發展來分擔大城市的一些人口和產業，起到承接人口與承接產業的功能。“與此相應，它們也會對平抑房價起到重要作用。”
在這種情況下，房企的戰略眼光與佈局策略顯得尤為重要。從龍頭房企的佈局城市來看，京津冀、長三角和粵港澳大灣區等城市群依舊是戰略重點；中型房企或者黑馬型房企，則更多地選擇深耕一到兩個城市群，在這個邊界內做大做強。
龍頭房企中如萬科，其一直強調要把握區域協調發展戰略帶來的機遇，深耕核心城市群。年報顯示，2017年，在已進入的76個境內城市中，萬科在22個城市銷售金額超百億元；在37個城市銷售排名位列當地前三，其中22個城市銷售排名第一。
保利的戰略選擇與萬科相類似。據保利發展總經理劉平介紹，保利未來的佈局戰略是，堅持深耕三大城市群，堅持研判基本面，不盲目追高，堅持併購與概念拓展，保證當前1億多平方米的資源儲備地域分佈好，產品結構優，盈利能力強。
中型房企則具有與龍頭房企不一樣的考量。實際上，如果能夠深耕一個城市群，並保持均衡發展，隨著城市群的崛起，也能夠保證規模的穩健增長。此前在接受《每日經濟新聞》專訪時，濱江集團董事長戚金興就指出，房企城市群佈局是一種順勢而為，是跟隨城市經濟發展的一種有效路徑。
而濱江集團的佈局戰略也十分清晰，其從“三點（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，轉向形成“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關注大灣區、中西部、京津冀重點城市”的戰略佈局。
房企的作為
在城市群崛起過程中，要引導人流與產業的轉移，基礎建設是重要一環。業界的共識是，對於城市群規劃，要科學劃定城市群範圍，合理確定城市群及各城市定位，促進產業分工協作，著力實現交通基礎設施互聯互通，健全一體化發展機制體制。
馮奎的建議是，房企可以更多地參與城市群的基礎設施建設。馮奎指出：“房企應該把握城市群發展的規律、趨勢與特徵，積極參與、通過各種形式參與到城市群的基礎設施建設，找到自己的位置與角色。”
從當前的拍地趨勢看，很多城市也十分鼓勵房企參與基礎設施建設中。9月25日，深圳市規劃國土委發佈《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》，規定所有城市更新單元均應進行海綿城市建設專項研究，強調所有含住宅的更新項目均應配置幼（託）兒園、老年人日間照料中心等。
由此，許多房企踏足多元化領域的邏輯就不難理解，涉足養老、教育和醫療等領域更是趨勢。在這一方面，大型房企涉足的範疇更大。
當基礎建設達到一定高度，人口、產業的流動就是自然而然的事情。新城控股高級副總裁歐陽捷描繪了這樣的景象：城市軌交，從上海通到崑山，到嘉善，再到蘇州，這樣我們就連成一片。小孩到了南通以後，仍然可以讀同濟小學，高考可以享受上海的高考政策，老人到那邊可以看病，醫保可以同城化，我們用中小城市的土地與大城市的產業資源進行置換，形成一個共同發展的格局。
緊貼城市群一城一策
在城市群中，各個城市也都有明確增長極。其中，京津冀以北京、天津佔據絕對量級。一直以來，長三角以上海一城獨大，長江中下游各城市都有亮點。珠三角則是廣州和深圳，房企佈局城市則是按照增長極為中心來推進。
相對來說長三角的紅利最明顯，但例如嘉興、崑山這類上海周邊的城市，這輪賣地較多，以目前地價和規模來說，拿地不是很合適，但隨著土地財政壓力的加大，或推出更多的地塊。這樣的城市就應該慎重拿地。
長三角和大灣區珠三角的機會點也很多，並且各級城市的博弈顯著——一線城市“虹吸效應”非常明顯，二線城市危機感很強，各級城市以產業為帶動，各自爭搶人才和企業資源（如深圳和東莞）。
業內人士認為，京津冀、長三角和珠三角作為中國三大核心城市群，均有機會發展成為具有全球影響力的世界級城市群，不僅引領中國經濟持續增長，也對世界經濟發展做出貢獻。
在這些城市，政策傾斜程度、人口虹吸能力、產業支撐能力，都是房企考量的因素。
但企業能否站穩一座城市，則要具體分析，要看在哪個城市群更有資源、更有可能，同時也要看企業自身發展訴求和戰略規劃。
面向下一個十年
房地產行業的拐點或許真的到來了。
9月11日，萬科董事會主席鬱亮表示：“2012年我們判斷行業進入白銀時代，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，轉折點實實在在到來了。”
今天，房地產行業面臨的是收緊的土地供應、遇冷的市場反應、嚴苛的融資環境、壓實的政策導向，確實到了必須做出改變的時候。
脫離單一的住宅開發已經是不爭的趨勢，但其中的轉型風險也必須正視。弘陽集團執行總裁蔣達強表示，大的房企都在談房地產多元化，但如果是不相關的多元化，企業是比較難以駕馭的，因為行業屬性不一樣。很多企業選擇的相關多元化，是企業精力不足以去駕馭的，如果把進入的行業當作一個生意去看待，永遠都是今天做明天不想做；如果把這個行業當作一個事業看待，就會做得長遠。
應當看到，城市群經濟形態的出現，將城市發展帶入了一個更高階段。此前，房地產行業被認為經歷了“黃金十年”，但發展中產生的問題需要在發展中解決，房地產行業面臨的種種問題也將伴隨城市群發展，成為下一個十年的價值內潛。
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