土地市場的冷與熱
時間是七月。各式的半年報陸續地“新鮮出爐”了。
這些日子，多家市場機構發佈了2018年上半年土地市場的半年報。雖然監測的城市不盡相同，樣本數據規模有大有小，但有一個現象或者事實為這些半年報所共同提及，那便是今年上半年國內土地市場的分化：一線城市的冷與三四線城市的熱。
說到房地產市場，人們首先想到的便是“北上廣”這樣的一線城市。不過，今年上半年上述三個城市土地市場表現低迷：北京、上海上半年土地收入均為負增長，廣州略好一些，增長了3.6%；與之形成鮮明對比的，是數量眾多的三四線城市的土地收入增長強勁：湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、台州、金華等，上半年賣地收入規模在200億元-400億元左右，收入規模僅次於一二線城市，岳陽、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等城市上半年土地出讓收入增幅在200%以上。
如果說，土地收入的絕對值（土地出讓金）和相對值（土地出讓金增幅）不足以說明問題——畢竟，一線城市土地緊張，土地收入的絕對值低可能源自於出讓的土地面積少；一線城市土地收入的基數高，土地收入的相對值因而較低，那麼，溢價率低和“流拍”的信息，則明白地傳達著市場的冷清。今年上半年，上海土地市場上，無論宅地還是商辦地塊，溢價的地塊屈指可數，其中僅有的兩幅純住宅用地出讓均以底價成交；北京土地市場上，“流拍”現象頻頻出現，統計數據說，上半年一共出現7宗地塊流拍。
曾經踏破門檻的，如今門前冷落；曾經無人喝彩的，而今炙手可熱。一線城市與三四線城市之間的情景轉換，讓人有“風水輪流轉”的喟嘆。“風水”云云，自然是玩笑話。然則一線城市的土地市場為何如此冷清？有人認為，在強力“去槓桿”的政策之下，政府嚴控銀行貸款進入房地產市場，融資難度加大，開發商手頭缺錢了。房地產開放商融資受限是對的，問題是，手頭缺錢的開發商為什麼在三四線城市大把撒錢拿地？也有人認為，一線城市土地金貴，拿地成本高。成本高是對的，但只要預期收益也足夠高，高成本高收益，成本高便不是問題。一線城市地價一直遠高於三四線城市，可前些年開發商拿地熱情高漲。北上廣的商務成本很高，可眾多的企業還在往裡衝，無他，成本高，收益也高。這是說，“融資難”和“成本高”不是當下一線城市土地市場冷清的原因所在。
一線城市的冷與三四線城市的熱，國內土地市場的情景轉換，以餘觀之，乃是一線城市與三四線城市面對著不同的樓市調控政策之侷限也。
時至今日，名目繁多的樓市調控政策累加之下，一線城市的房地產市場已經處於“五限”狀態：限貸、限購、限價、限售、限商。說起來，這些手段其實也不新鮮，但本輪調控的一個最大特色，乃是執行之嚴厲，為以往所無。譬如說“限價”，以往開發商往往通過“陰陽合同”、“裝修費”、“茶水費”之類的途徑繞開管制，在自己主持的搖號也可大做手腳，而今各種繞開管制的手段被嚴厲打擊，搖號也由公證處主持操作，開發商無從上下其手。一言以蔽之，今天一線城市的房地產市場，從干預市場的合約選擇到直接干預市價，“有形之手”將“無形之手”捆了個結結實實。
樓市調控政策的嚴厲執行，讓一線城市成為可有可無的“雞肋”。一方面，土地拍賣價格高；另一方面，“五限”尤其是限價之下，房子賣不出好價格。拿地成本高，出售房子的價格又被管制，收入受到打壓，權衡成本和收益，可圖之利甚少乃至無利可圖，開發商自然意興闌珊。
三四線城市則不然。在一線城市忙於打壓樓市之際，三四線城市則苦於房地產市場的庫存高企，有房子賣不不去，因而在想盡辦法積極“去庫存”。其中最為有力的大招，便是棚改貨幣化安置。為解決棚戶區改造的資金難題，央行在2014年創設PSL（抵押補充貸款）這一工具。簡略而言，央行以低利率通過PSL向國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行提供貸款，國開行、農發行再將這筆資金向地方政府發放棚改專項貸款，地方政府則將這筆資金向拆改棚戶區居民發放補償款，讓他們在市場上購買商品房。
PSL這一政策工具極大地推進了棚改貨幣化安置的進程。在地方政府棚改貨幣化資金來源中，央行PSL佔到80%左右。官方的數據說，2013、2014年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、9.0%；但PSL推出之後的2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。2017年棚改貨幣化率尚未公佈，但市場預期超過50%沒有任何懸念。
棚改貨幣化安置對所在城市的樓市意味著什麼？意味著創造了龐大的購房需求——沒有了實物安置，拆遷戶需要拿著補償款去市場購買房屋。棚改貨幣化安置釋放的購房需求，消化了庫存，帶動了房價的上揚，開發商蜂擁而入。地方政府則藉著市場熱度，加快了賣地的節奏。道理簡單：市場好的時候，土地才能賣出好價格。不要忘記，地方政府也是一個“經濟人”。今年上半年數量眾多的三四線城市的土地總收入增長強勁，一方面源自於土地價格上漲有關，另一方面則是由於地方政府將更多的地塊推向了市場。
這解釋了為什麼棚改貨幣化安置將取消的傳聞一出，市場為之震動的原因所在。因為實在是千鈞繫於一髮，沒有了棚改貨幣化安置，市場需求將大幅萎縮，開發商無從將房子賣出去，地方政府也無從以好的價格賣出土地。“各地要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。”這是住建部最新表態，很顯然，棚改貨幣化安置的退出並非空穴來風，只是並非一刀切。可以推斷，那些退出棚改貨幣化安置的城市，樓市的逐漸冷卻是必然的
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