土地市场的冷与热
时间是七月。各式的半年报陆续地“新鲜出炉”了。
这些日子，多家市场机构发布了2018年上半年土地市场的半年报。虽然监测的城市不尽相同，样本数据规模有大有小，但有一个现象或者事实为这些半年报所共同提及，那便是今年上半年国内土地市场的分化：一线城市的冷与三四线城市的热。
说到房地产市场，人们首先想到的便是“北上广”这样的一线城市。不过，今年上半年上述三个城市土地市场表现低迷：北京、上海上半年土地收入均为负增长，广州略好一些，增长了3.6%；与之形成鲜明对比的，是数量众多的三四线城市的土地收入增长强劲：湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿元-400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市，岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等城市上半年土地出让收入增幅在200%以上。
如果说，土地收入的绝对值（土地出让金）和相对值（土地出让金增幅）不足以说明问题——毕竟，一线城市土地紧张，土地收入的绝对值低可能源自于出让的土地面积少；一线城市土地收入的基数高，土地收入的相对值因而较低，那么，溢价率低和“流拍”的信息，则明白地传达着市场的冷清。今年上半年，上海土地市场上，无论宅地还是商办地块，溢价的地块屈指可数，其中仅有的两幅纯住宅用地出让均以底价成交；北京土地市场上，“流拍”现象频频出现，统计数据说，上半年一共出现7宗地块流拍。
曾经踏破门槛的，如今门前冷落；曾经无人喝彩的，而今炙手可热。一线城市与三四线城市之间的情景转换，让人有“风水轮流转”的喟叹。“风水”云云，自然是玩笑话。然则一线城市的土地市场为何如此冷清？有人认为，在强力“去杠杆”的政策之下，政府严控银行贷款进入房地产市场，融资难度加大，开发商手头缺钱了。房地产开放商融资受限是对的，问题是，手头缺钱的开发商为什么在三四线城市大把撒钱拿地？也有人认为，一线城市土地金贵，拿地成本高。成本高是对的，但只要预期收益也足够高，高成本高收益，成本高便不是问题。一线城市地价一直远高于三四线城市，可前些年开发商拿地热情高涨。北上广的商务成本很高，可众多的企业还在往里冲，无他，成本高，收益也高。这是说，“融资难”和“成本高”不是当下一线城市土地市场冷清的原因所在。
一线城市的冷与三四线城市的热，国内土地市场的情景转换，以余观之，乃是一线城市与三四线城市面对着不同的楼市调控政策之局限也。
时至今日，名目繁多的楼市调控政策累加之下，一线城市的房地产市场已经处于“五限”状态：限贷、限购、限价、限售、限商。说起来，这些手段其实也不新鲜，但本轮调控的一个最大特色，乃是执行之严厉，为以往所无。譬如说“限价”，以往开发商往往通过“阴阳合同”、“装修费”、“茶水费”之类的途径绕开管制，在自己主持的摇号也可大做手脚，而今各种绕开管制的手段被严厉打击，摇号也由公证处主持操作，开发商无从上下其手。一言以蔽之，今天一线城市的房地产市场，从干预市场的合约选择到直接干预市价，“有形之手”将“无形之手”捆了个结结实实。
楼市调控政策的严厉执行，让一线城市成为可有可无的“鸡肋”。一方面，土地拍卖价格高；另一方面，“五限”尤其是限价之下，房子卖不出好价格。拿地成本高，出售房子的价格又被管制，收入受到打压，权衡成本和收益，可图之利甚少乃至无利可图，开发商自然意兴阑珊。
三四线城市则不然。在一线城市忙于打压楼市之际，三四线城市则苦于房地产市场的库存高企，有房子卖不不去，因而在想尽办法积极“去库存”。其中最为有力的大招，便是棚改货币化安置。为解决棚户区改造的资金难题，央行在2014年创设PSL（抵押补充贷款）这一工具。简略而言，央行以低利率通过PSL向国家开发银行、农业发展银行等政策性银行提供贷款，国开行、农发行再将这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款，地方政府则将这笔资金向拆改棚户区居民发放补偿款，让他们在市场上购买商品房。
PSL这一政策工具极大地推进了棚改货币化安置的进程。在地方政府棚改货币化资金来源中，央行PSL占到80%左右。官方的数据说，2013、2014年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、9.0%；但PSL推出之后的2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%。2017年棚改货币化率尚未公布，但市场预期超过50%没有任何悬念。
棚改货币化安置对所在城市的楼市意味着什么？意味着创造了庞大的购房需求——没有了实物安置，拆迁户需要拿着补偿款去市场购买房屋。棚改货币化安置释放的购房需求，消化了库存，带动了房价的上扬，开发商蜂拥而入。地方政府则借着市场热度，加快了卖地的节奏。道理简单：市场好的时候，土地才能卖出好价格。不要忘记，地方政府也是一个“经济人”。今年上半年数量众多的三四线城市的土地总收入增长强劲，一方面源自于土地价格上涨有关，另一方面则是由于地方政府将更多的地块推向了市场。
这解释了为什么棚改货币化安置将取消的传闻一出，市场为之震动的原因所在。因为实在是千钧系于一发，没有了棚改货币化安置，市场需求将大幅萎缩，开发商无从将房子卖出去，地方政府也无从以好的价格卖出土地。“各地要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。”这是住建部最新表态，很显然，棚改货币化安置的退出并非空穴来风，只是并非一刀切。可以推断，那些退出棚改货币化安置的城市，楼市的逐渐冷却是必然的
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