產業園區招商，是業內人士公認的大難題。尤其一些偏居一隅、位置不佳的地塊，有些還面臨著園區定位比較趨同、產業特色不夠突出的問題，招商更是難上加難。怎樣才能吸引到足夠的人氣、強勢的企業品牌入駐和有特色的園區策劃？今天，中鄴以華僑城歡樂谷為例，與大家探討產業園區“築巢引鳳”的模式。
盲目開發不可取
產業園區一般建在城市周邊，通常面臨地塊不成熟，人氣不旺盛，配套欠完善，產業欠夯實的尷尬局面。為了現金流和運營方式著想，一般會用兩種方式進行開發。第一種是採取公寓等住宅產品先開發的模式。通過產品銷售帶動人氣，進而建設配套與產業物業。這樣的項目如果處於一個商業、產業都相對成熟的地區或者有一定產業基礎的地區，當地存在一定的潛在購買人群，那麼城市中心也可能存在一定的遷移人群進駐，再通過營銷推廣、銷售來達到回籠資金並非困難。但如果是處於一個商業、產業都不成熟的地區，那麼，項目消化週期勢必延長，加上自身定位和營銷又不給力，周邊發展緩慢，很有可能意味著噩夢的開始。因為住宅產品銷售對於產業的促進並沒有直接聯繫和促進作用，開發商和運營商的產業運營能力便會受到直接懷疑，政府投資、創業者、企業家自然會審慎，將目光轉移到具有較好產業基礎和產業環境的地方和園區。
第二種開發方式是以開發辦公別墅為主的建設模式，即以花園辦公、EOD（綠色生態辦公）、聯合辦公空間、眾創空間等概念示人，推出較大體量的獨棟辦公別墅、聯排辦公別墅。 但對於國內大多數情況而言，由於開發前期產業園區的產業定位和產業鏈不明確，進駐企業與周邊企業無法形成聯動的產業鏈條和企業圈層，進駐企業的產業附加值低，將直接影響園區的產業鏈打造，最終造成業態不明確，產業混亂的現象，繼而失去產業集群與聚集效應，園區的運營也從根本上宣告失敗。
那麼如何才能順利吸引到合適的企業入駐，又能做旺片區呢？華僑城歡樂谷的模式告訴我們，首先，你得把區域做“熱”！
定位清晰，才能“熱”
華僑城歡樂谷建在大城市的郊區，從城區到歡樂谷，往返開車需要兩三個小時，遇上堵車時可能要花上五六個小時甚至更多。這麼遠，但人們為什麼還“趨之若鶩”呢？因為歡樂谷有足夠的吸引力，它的園區設置和遊樂設施都大大提升了遊客玩樂的參與度。遊玩的人多了，區域人氣高了，連帶周邊的土地、產業自然也就順勢發展起來了。在去往歡樂谷的路上可以看到，周圍有許多住宅產品，並且購房人並不少。正是歡樂谷的熱度帶動的。
在眼下產業政策、運營模式等趨同的情況下，偏居一隅、區位不佳的產業地產項目憑什麼吸引企業來投資、創業呢？不妨借鑑、複製華僑城集團的“歡樂谷”模式，把區域做“熱”，把地塊做“熱”。
上海玻璃主題產業園也是一樣的模式。上海玻璃博物館是上海主體產業園的一期項目，位於上海北郊的長江西路，一個遠離鬧市區近20公里的地方，周圍既沒有成熟的交通樞紐，也沒有完善的商業配套，但再清淡的工作日，也會有長輩帶著孩子特意前來參觀，每個週末，玻璃博物館二樓的咖啡廳幾乎座無虛席。以玻璃博物館為基礎的“GLASS+”產業園則在後期動工。
上海玻璃主題園的負責人坦言：國內許多的文化產業園區是招商先行，先跑出幾個時髦的產業發展方向，然後“走一步，看一步”，等到哪個產業招商情況最好，就把這個產業作為園區的定位，這種做法看似保險，實則風險很大——園區贏得了租金回報，卻沒了鮮明的發展方向，就難以從雨後春筍般的文化產業園區中脫穎而出。反而先清晰定位再發展，雖然起步沒有別的園區快，但卻有足夠的後勁，或許正是堅持這種“悠閒”的作風，“GLASS+”產業園從二期到三期的規劃中，商業辦公功能的比例被竭力壓縮，取而代之的是充滿文化氣息的項目。
有關聯的標誌性載體設施，也可以是突破口之一
產業地產運營困難重重，需要步步為營，切不可哪裡熱便往哪裡去。因此要把地塊做“熱”，首先第一步依然是認清當地的產業定位，確定產業方向。這是亙古不變的主題！在隨後的建設之初或建設當中，可以規劃建設一個與目標產業相關聯且獨具特色的載體設施，並同步引入關聯機構。例如文化園、旅遊園可以建個或大或小的主題公園、展覽中心；工業園建設行業產品交易市場或者工業博物館；科技園引進或建成專業技術檢測認證中心、體驗培訓中心，或具有一定規模和級別的實驗室。
有了這些標誌性載體設施，對行業企業、行業人士甚至社會群體都能形成一定的吸引力、聚合力，加之配套商業設施的完善，產業園區或產業地產項目就可能逐漸讓區域“熱”起來，地塊“熟”起來。
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