剛剛，地產全說獲得一條最新消息，郫都區郫筒街道涼水井片區近日將新供應2宗優質純住宅用地，共計93.96畝。這個地方的住宅用地斷供，已經快一年了！在地塊周邊1公里範圍內，只有二手房賣。等這個配套齊全的區域供地，想必有不少的開發商已經是望穿秋水了！
去年10月17日，郫都區郫筒街道曾供應1宗約122.8畝住兼商用地，其出讓條件嚴苛，需修建超高層商業建築、建設品牌酒店以及引入產業，由於地塊“難啃”，4次叫價後被人居置業以4500元/㎡收入囊中，溢價率7.14%。
時間再追溯向前，同年8月22日，郫都區郫筒鎮街道一里村出讓1宗約43.56畝的住兼商地塊，拍賣現場開發商爭奪熱烈，經過多輪舉牌後，金隅以7100元/㎡的樓面價奪得該宗地塊，溢價率高達86.84%。
宗地位置
郫筒街道即將出讓的兩宗地塊相距180m，均位於南北大道以西，科化北路以東。
兩宗地面積分別為45.64畝、48.32畝，如下圖所示，靠北邊的地塊是面積稍小的。
兩宗地面積
宗地實景圖
宗地實景圖
我們捋了一下，這兩宗地塊的主要亮點有這些：
1. 位於郫都新城行政中心位置，城市界面形象好。
高德地圖顯示，郫都區政府、郫都區人民法院、郫都區人民檢察院、創智公園等均在兩宗地的1.5公里半徑範圍內。其中，創智公園為郫都區重要的商業中心，是郫都首個融合智能辦公基地、文化創意產業基地、星級酒店、會議中心、購物中心、飲食之都為一體的外向型商業貿易中心，同時也是城市新地標。
創智公園（圖片源自網絡）
2. 新興產業園區加持，登對產業人口的置業居住需求。
南北大道以東，產業園區、企業在此落址匯聚，如成都高新綜合保稅區、四川省衛星應用產業技術研究院、旺旺集團等。地產全說詳細瞭解產業園區、企業的規劃發現，部分產業園內設有家屬區，但佔地面積極小。家屬區容納量不足以支撐龐大的產業人群，
外溢購房是必然選擇，園區內的“家屬區”居住環境難以滿足改善需求的居住，而一街之隔的商品住宅自然會是其首選。兩地塊實際已具有較好的客群基礎。
3. 地塊周邊1公里範圍內當前無新盤在售，未來面臨的市場競爭較小。
據瞭解，中鐵、綠地、龍湖、中信、花樣年、置信等品牌房企均已在此片區佈局，有一定的高端樓盤支撐。其中置信逸都即緊鄰兩宗地塊，目前該小區房源已售完，貝殼網顯示，二手房價房價過萬。離宗地最近的待售樓盤為花樣年香門第，測距約4公里，而金隅去年成交的地塊距宗地直線距離也有1.5公里。未來這裡的新建住宅將是“一家獨大”的情況，更關鍵的是，在限價政策之下，只有這種樓盤的首批次定價權，算是比較牢固地“將命運掌握在自己手裡”。
置信逸都二手房售賣信息
宗地附近概況
4. 蜀都萬達廣場距離宗地僅700m，大型商業配套不缺。
兩宗地所處位置為政府規劃的住宅區，常居人口眾多，目前宗地1公里範圍內已有三家商業綜合體，其中包括郫都區大型城市綜合體蜀都萬達廣場和恆創太平洋購物中心、重百漢正廣場兩個商業項目。同時，宗地旁置信逸都的底商也具有不錯的生活需求釋放能力。而對於置業者來說，成熟完善的配套仍是其重要的購房指標之一，
畢竟不是每個樓盤周邊都有大型城市綜合體這樣的優質資源。此外，宗地以北即為沱江河，距離約400m，生態資源也可以算是觸手可及。
蜀都萬達廣場
沱江河實景圖
5. 周邊學校眾多，房子不愁租，商業不愁客。
高德地圖顯示，四川水利職業技術學院、成都市郫都區實驗學校、成都高新濱河學校、成都鐵路工程學校等均圍繞宗地。學校的聚集是拉動周邊經濟迅速發展的關鍵助推器之一，因此無論是這兩宗地未來修建起來的住宅，還是住宅下的少部分社區商業，均
有良好、穩定的消費需求在那裡等著，尤其對於居住兼投資需求的客群來說，房子不愁租，鋪子不愁客比任何廣告營銷說辭都更具殺傷力。
6. 規劃地鐵6號線+成都市5環加持，交通便捷。
我們查詢瞭解到，目前正在施工建設中的地鐵6號線將在2020年開通，這條連通成都城市西南的軌道交通路線，途經華府大道、牛王廟、四川大學、前鋒路、人民北路、西南交大等站點，開通後的擁擠程度應該會不輸3號線。距離宗地最近的規劃站點為6號線南北大道站，約1公里左右。另外，兩宗地均緊鄰成都市五環路（南北大道），城市主幹道直接與蓉昌高速和成灌東路相接，出行非常便捷。
地鐵6號線施工中
成都市五環路
7.周邊優質醫療資源聚集、優勢教育資源即將呈現。
宗地以南相距1公里、3公里是已建成近期投運的郫都區新的中醫院、區醫院，宗地以西2公里為
四川大學華西上錦分院、宗地以北相距約800米和宗地以東北相距2公里範圍，是郫都區區域今年分別出讓的2宗各超100畝面積的商業用地（教育），據悉將建設知名的西川中學（小學-高中）和天立學校（小學-中學、國際班）。當然，我們也注意到兩宗地有些不利因素
1. 兩宗地均有配建條件：
宗地一分為①、②號地塊，如下圖所示，①號為純住宅用地，②號為面積約33.21畝的規劃道路用地，需修建兩段市政道路，建成後無償移交政府，且①、②號地塊相距約800m。也就是說，宗地的成交價格並非“所見即所得”，而需出資修建的規劃道路也並不能為地塊項目就近享有。不過，需無償移交的規劃道路附近還有未售宗地。
宗地一①號地塊
宗地一②號地塊
宗地二分為①、②、③號地塊。其中①號地塊為純住宅用地，②號地塊距離①號約300m，為建面4515.55平米的服務設施用地，③號地塊需建設3887.33平米的公園綠地。同樣，實際拿地價格略高於拍賣成交價格。
宗地二①、②、③號地塊
2. 地塊形狀不算規則，產品總平面的佈局也是一大難點，預計較難形成規整大氣的小區中庭。
小結：地是好地，出讓時間也是“好時間”
本次郫都區郫筒街道即將新供應的兩宗純住宅用地，綜合來看，利好大於弊端。地塊位於郫都新城行政中心位置，配套完善，交通便利，有前期開發的高端樓盤支撐區域的高端居住屬性，有購買人群基礎，且1公里內暫無競品待售。目前綠地、龍湖、中信、花樣年、置信等品牌房企均已佈局在此，且片區內的待開發地塊所剩已不多。
8月，大成都土地市場溢價率下滑明顯，當下開發企業對拿地更加謹慎已是客觀事實。不過，就近期土拍價格的變動情況來看，雖部分地塊出現降價出售的情況，但開發商對於優質地塊仍表現出了濃厚興趣。郫筒街道這兩宗即將出讓的土地，若起拍價適中合理，溢價情況也未必會很高，對開發商而言屬投資風險較小的地塊，兩宗地此時出讓，對開發商而言，其實是踩到了“好時間”。
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