導讀
昨天下午，一場透露下半年政策發展脈絡、房地產未來走向的論壇活動在深圳舉辦，世聯行董事長陳勁松先生，做了主題為《房地產下半場邏輯》的分享。
陳勁松判斷，深圳的未來就是大灣區，大灣區的未來就是軌道交通，大灣區的核心就是自由流動，未來，大灣區一定是自由流動的城市群。
房地產下半場的邏輯，其實就是三個基本的邏輯：城市化，房地產價值，和我們分析未來問題的方向和框架。這三個基本的邏輯不能變，只要是發生一些對這三個基本邏輯的一些共識達不成共識的話，就會出問題的。
此前中國房子的價值邏輯是邊際定價。新房定價8萬，周邊所有資產都對應8萬來上漲。這就是過去的基本邏輯。但是，今天這個邏輯行不通啦！原因是過去的定價會產生巨大的債務風險。那將來怎麼定價？要看收益來定價。就是資產流動性。
以下是當天演講的核心內容：
為什麼中國房地產
動不動出世界上最偉大的開發商？
35年前我畢業的時候，談到中國房地產我們在談什麼呢？房子其實意味著單位，就是你分到哪個單位，也意味著你在哪住，你在哪上班，多大。那個時候房子還不是商品。
25年前房子才是商品，房子才能買賣。 房子既然買賣了，那房子就得定價，所以世聯是從評估開始做的。
15年前，我們談論房子幾乎不談論住了，我們談論資產升不升值。碰到任何地方都問“我這兒能不能幹，會不會賺錢，我要不要買，會不會升值？”
2018年我們在這個時點，我們往前再想10年，房地產是什麼樣子，房地產商是什麼樣子，房地產服務商是什麼樣子，我們從事每個跟房地產相關行業的人是什麼樣子，我們必須要想，否則我們未來可能要出問題的。
我覺得我們在談中國房地產的時候我們是在談整個中國現代史。為什麼中國房地產有今天這樣的局面，動不動出世界上最偉大的開發商？怎麼美國就沒有，印度就沒有？
因為歷史不一樣，在中國近代史的前天是我們的所有土地全收歸國有，所以說中國轟轟烈烈地整個現代化進程，我們跟土地、城市化、工業化，如果沒有那個基礎我們哪有今天，哪有那麼多的新城。
你到印度去看，新城拆不了樓，那都是個人的房，你拆試試，而我們現在拆起來容易。因此我們有上百萬平米的大，你到印度去找大去，沒有。原因是什麼？印度的土地都是個人的，而我們不是。
在中國近代史的昨天是我們進行了真正的制度的修改，拆遷，然後前任政府做招拍掛，15年前的時候土地招拍掛大規模興起，新城的興起。
中國的整個經濟跟房地產能沒有關係嗎？如果沒有中國的房地產中國有今天嗎？印度怎麼沒有中國這麼多的工業區域，怎麼形不成產業配套，因為它沒這些條件。
我們在談房地產的時候
我們在談什麼？
中美貿易戰5千億美金在這兒爭來爭去這是很小的，太小了，中國房地產整個資產300萬億人民幣，5千億美金 那是皮膚之癢。中國房地產是中國的柱石，因為我們談房地產的時候我們知道這是中國最大資產。
高科技公司是最大資產嗎？怎麼可能呢，你弄個高科技公司你到銀行貸款試試？可能嗎？那都胡扯。中國我們這個行業的人一定要知道我們肩上的使命，不說而已，這是柱石，最大的資產。
我們談中國房地產的時候我們知道我們在談信用，中國沒有房地產所有人沒信用，公司沒信用，政府也沒信用。
政府地方債發債憑什麼金融機構就買呢？因為知道中國房地產啊，老百姓白領想獨立自主，想對未來價值折現憑什麼啊？你說你有技術誰信啊？你說我買房我要按揭，OK，這就談到折現。
中國房地產是所有資產產生的來源，因此也是人民幣的錨，人民幣憑什麼敢發這麼多，又沒有多大的通貨膨脹。你們知道M2是GDP的多少倍嗎？2倍，沒事，憑什麼沒事？錢去哪了呢？
我們在談中國房地產的時候，幾乎我們在談所有的債務，政府的債務，企業的債務，和我們個人家庭的債務。
我們基本家庭債務，你車沒多少錢，幾乎就是房子。太重要了，以至於中國房地產人不吱聲，因為我們知道這個行業非常地重要，使命也重要。
實際上我們在談中國房地產的時候我們也在談“中國夢”就是談未來。
我曾經跟中央領導彙報時候我說，我說領導，我們行業都有一個“中國夢”，這個“中國夢”是當中國20個左右的城市GDP超香港的時候，“中國夢”就實現了，就是城市化了，就是現有的城市擴大一倍。
中國房地產的下半場在哪裡？
在城市群的一體化
我們看一下什麼是城市，人類大概一萬年前出現了人類，整個地球進入人類開始統治的世界。
實際上城市真正開始形成城市是從工業革命開始的，沒有規模、沒有集中就沒有城市，工業革命開始進入城市，進入城市的世紀。
城市、公司和貨幣都是人類特別偉大的發明。到今天為止，我們整個經濟學圍繞著大發明叫貨幣展開，到今天為止我們的管理圍繞著公司展開，到今天為止所有的房地產圍繞城市展開，沒有城市就別談什麼房地產了，太小了。
但是，貨幣的規律有經濟學，公司的規律有管理學，城市的規律就沒啥，大家就在那裡瞎幹，也不太總結。
我認為是不對的，因為簡雅各布斯是一個最偉大的城市規律的發現者之一，他有一本書是《美國大城市的生與死》，他說城市是才是經濟發展的主要驅動力，而不是國家。
怎麼理解呢？美國也一樣，美國就那幾個城市是美國發展的主要驅動力，而不是美國，所有的國家都一樣。印度也一樣，越南也一樣，中國也是。我們千萬別以為這個規律對中國就不特殊，我們諸位今天在生活和工作在大灣區一個最基本的原因。
現在全球面臨的是功能失調的國家和正在崛起的城市，我們的中國城市化下半場在哪裡？在城市的持續地擴大，在我們的高鐵、地鐵持續地擴張，在整個城市群一體化，不在農村，不在人口衰落的地方。
城市有一個最基本的規律叫指數增長，城市是指數型增長的規律。開始階段比較慢，然後逐漸開始快，規模越大增長越快，這個完全不符合一般的規律，但是城市就是這樣的。越大規模的城市增長越快，這簡直太奇妙了。
指數級是什麼？他擁有不變的倍增時間，深圳從30萬人到300萬人的時間，和從300萬人到3000萬人的時間是一樣的。奇怪吧？
城市即人，城市就是人，因為人決定了城市一系列的東西。這城市的第四維度，人—時間。
城市的規模定律，每增長1倍，只需要增加85%的物質基礎設施，比如1000萬人的城市，比2個500萬人的城市那有效率多了，因為需要的基礎設施減少了兩個15%，減少了30%，城市規模越大越環保。
但是產出就厲害了，產出就不只增加1倍，產出增加115%，那邊成本減少15%，這邊產出增加15%。規模越大，工資、IDP、餐廳、專利、艾滋病都是人均基礎上增加15%，這是人們來大城市的原因，這是中國城市未來發展的基本規律，就是大城市、城市群，這是唯一的定律。
因為他節能環保、減少投入、產出增加。規模越大，社會資本的方式和人均創新、生產消費，無論是產品還是觀念都一樣。1千萬人的城市和500萬人的城市差別在哪裡？2千萬人的城市和1千萬人的城市差別在哪裡？數量級完全變了，人均工資也不一樣了，這是全球城市化爆炸式增長的基本驅動力。
你到哪裡投資？我們在哪裡幹？既然是這麼樣的，我們未來的變化還用擔心嗎？我覺得不用了，你用不著看東北，你用不著看農村，因為
城市化是唯一的“中國夢”，這是我的觀點。
城市規模在某種程度上他是由交通系統來決定的，國際上叫“馬爾凱蒂定律”，他要求在半個小時到達工作地點，每天交通1個小時，深圳因為地鐵20幾條線把這個又縮短了，在深圳和在中國主要的一線城市，我們可以放大到1個小時，從你住的地方到工作單位，這是城市的半徑。
原來是步行、馬車，城市大不了，現在開始高鐵了，城市的規模，城市群由此連成一片，這是城市的規模，這就是國際上總結的規律。
企業數量與城市人口規模呈超線性比例關係的企業類型的排名會系統性增長，而那些與城市人口規模呈亞線性比例關係的企業類型的排名則會系統性下降。
比如低端製造業正在退出深圳，這都是規律決定的。城市是自發的自組織現象，城市的基礎設施，城市使用的能量跟我們經濟活動的超線性正好相反，城市的能量跟人口的能量的關係，跟我們創造的價值跟能量的損耗正好相反，這是城市非常牛的地方這也是中國房地產的未來。
房地產下半場正在發生變化
定價邏輯或將由邊際定價變為收益定價
房地產下半場價值會有什麼規律的變化呢，他有沒有規律呢？當然有。
價值的基本邏輯，中國的房地產正在發生變化，原來我們叫邊際定價邏輯，就是不管我買一套房多少錢，比如就是200萬買的，現在過了10年旁邊一套新房成交了是10萬塊錢每平米，一算下來2千萬，跟我的房子面積差不多，只不過他新，他剛成交2千萬。我原來這200萬現在值多少錢呢？折舊一下怎麼也得值1500萬，這就是中國房價的邏輯。
這叫“新增的邊際”，只要它一定價就把所有的物業價格定了，這是我們房地產的基本邏輯。
這件事有問題了，叫做系統性金融風險，為什麼？你這裡成交2千萬，這個人沒問題首付3成買2千萬，我這兒原先200萬成交，我現在也沒掙多少錢，我就指望著這房子吃飯我現在值1500萬，我到銀行就按揭了，重新抵押了，原先我早就供滿了，我又帶回來最起碼1千萬，跟銀行關係好沒準能夠弄1300萬，1300萬我就投資了。
付200萬買的1300萬套現了，全中國的債務就是這麼來的，我們說中國的債務跟中國房地產，談中國房地產就是談中國債務就是這麼回事，因為我們的定價邏輯是這樣的。
萬一發生一些事，說“去槓桿”，讓我還錢我怎麼辦呢？現在就要賣房，萬一流動性又被凍住了呢？就是現在了。流動性沒有了，那怎麼辦呢？銀行壞賬。全世界金融危機全是這麼來的。
這個邏輯再往下走是有問題的，因此邊際定價為中心說，迅速轉向收益定價為中心說。
“收益定價”就是現金流。你產生多少收益定你的價格，除以無風險的資金回報率來定價。這個就沒風險。原因是什麼？
原因是你借錢他是用收益定的，不是用旁邊的2千萬定的，而是根據你這200萬房子的出租回報來定的，銀行是這麼判斷的，銀行有風險嗎？沒有。你借錢也沒有問題。
這種價值中心的轉移，目前中國房地產根本就沒有做好任何準備，我認為沒有做好準備，我們還是邊際定價，我們還是看旁邊的賣多少錢，好不好賣。
中國人對產權、所有權
發生了結構性的偏好轉移
我們看“租購同權”，現在還有沒有問題？ 當然有問題了，但是我們必須得關注，現在問題在哪呢？在於權力還是不太一樣，租戶和買的權力還是不太一樣，正在趨同。
我們的基本障礙比如消防等等一大堆，比如規劃一大堆等等，我認為這是小事，必須趨同，因為房子是為了住的。
有意思的是共享經濟，共享經濟使得中國人對產權、對所有權發生了結構性的偏好轉移。
原來當業主是一件好事，現在呢？不知道，存疑，有的地方最好別當業主，有的地方當然當業主。但是有一條使用沒有任何疑惑，假設我們沒有交易價值，使用本身能夠資產化的話，有問題嗎？建行等等金融機構正在探討。
我覺得共有產權和共享經濟這件事，使90後他們逐漸登上歷史舞臺，有一天我不在這個講臺上，一定是他們90後他們在說他們要什麼，他們要的肯定不是我們這個年齡要的。
我們這個年齡大家比什麼？比幾套房。到90後告訴你，這套完全過時了，有可能。他們要什麼呢？他們要共有產權，他們要共享經濟，他們要他們豐富多彩的生活。是有可能的。
這個價值轉換的過程中，整個行業我們在考慮，如果賣房子給他們的時候，那麼我們怎麼思考這個問題？消費什麼叫升級？他們是跟我們一樣的人嗎？90後跟60後、跟70後是一樣的人嗎？
我就覺得不是一批人種。比如我在家吃飯、在外購物就應該這樣。他們是在家購物在外吃飯，你那東西怎麼做？所以等等這些我們必須要進行探索。
紅璞公寓也好、世聯空間也好、世聯裡也好，等等這些東西的探索，諸位我們世聯願意為所有的開發商、所有的兄弟，我們聯手大家共同探討，就是可能會發生這些變化，對我們的商業、對我們僑城坊這種小獨棟一棟地賣了，我們沒有散賣，我們32棟連租帶售都解決了，為什麼？因為所有的服務都要向90後低頭，你不向他們低頭公司有創造力嗎？
共有產權的問題可不可以探討？當然可以探討。比如說我們要賣，賣了之後這個東西就成了互相對立的那方了，比如說我們現在甚至是拿項目，向政府說要賣都不批，不批有沒有辦法貨幣化？有沒有辦法證券化？這是真正解決我們未來問題所在。
房地產行業正在轉變
從原來只顧忽悠賣樓多少錢，忽悠前景
開始向使用轉變。
原先我們在最優交易決定最優價值，典型的開發是長江實業李嘉誠，沒有說李嘉誠哪一棟房子特好租賃特好，沒有，然而李嘉誠的房子就不怎麼樣但是賣得還很貴。但是李嘉誠都走了，我們還是學李嘉誠可能有點問題。我們當時的服務就是代理，對應的就是資產的所有權。
我們現在看這邊最優使用、最優價值，代表的香港的代表是領匯，他是亞洲最大的房地產REITs，
他就是做租賃、調整租戶。因為越調越好他就是REITs增值，他有錢再買，他不斷地在擴大，已經進入國內了，就是收益權。我們目前應該開始向中間過渡和轉移，中間比較明顯的對標的就是黑石，他是房地產基金，很專業，美國最大，我們上面有新鴻基，他也是處於中間。
它要打通金融，現金流和使用價值的平衡，我管這個叫“房地產的波粒二相性”，他即使使用也資產，誰也迴避不了。
說房地產沒有資產價值，那胡扯。房地產有沒有使用價值？當然，但是房地產只能用，那是產權問題，跟房地產本身沒有關係。
也就是說房地產在“波”這一方面就是稀缺不稀缺，客戶從哪來，賣它多少錢，那是“波”。“粒”就是怎麼用，誰在用，產生多少價值，同時存在。
我們中國房地產的基本規律，如果用這張框架來說，未來新城大概我預計增量，也就是我們面對的未來增量就是一半對一半，一半賣那是“波”，一半用的就是“粒”，“波粒二相性” 。
人也是一樣的，任何東西都具有波粒二相性，人也是粒子也是波，比如馬雲這波就很厲害了，他掙的錢也多，咱們沒法比。人有波的特徵，人同時又是粒子，你要乾貨掙錢。房地產的波粒二相性決定我們這個行業從原來只顧忽悠賣樓多少錢，忽悠前景，開始向使用轉變。
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