导读
昨天下午，一场透露下半年政策发展脉络、房地产未来走向的论坛活动在深圳举办，世联行董事长陈劲松先生，做了主题为《房地产下半场逻辑》的分享。
陈劲松判断，深圳的未来就是大湾区，大湾区的未来就是轨道交通，大湾区的核心就是自由流动，未来，大湾区一定是自由流动的城市群。
房地产下半场的逻辑，其实就是三个基本的逻辑：城市化，房地产价值，和我们分析未来问题的方向和框架。这三个基本的逻辑不能变，只要是发生一些对这三个基本逻辑的一些共识达不成共识的话，就会出问题的。
此前中国房子的价值逻辑是边际定价。新房定价8万，周边所有资产都对应8万来上涨。这就是过去的基本逻辑。但是，今天这个逻辑行不通啦！原因是过去的定价会产生巨大的债务风险。那将来怎么定价？要看收益来定价。就是资产流动性。
以下是当天演讲的核心内容：
为什么中国房地产
动不动出世界上最伟大的开发商？
35年前我毕业的时候，谈到中国房地产我们在谈什么呢？房子其实意味着单位，就是你分到哪个单位，也意味着你在哪住，你在哪上班，多大。那个时候房子还不是商品。
25年前房子才是商品，房子才能买卖。 房子既然买卖了，那房子就得定价，所以世联是从评估开始做的。
15年前，我们谈论房子几乎不谈论住了，我们谈论资产升不升值。碰到任何地方都问“我这儿能不能干，会不会赚钱，我要不要买，会不会升值？”
2018年我们在这个时点，我们往前再想10年，房地产是什么样子，房地产商是什么样子，房地产服务商是什么样子，我们从事每个跟房地产相关行业的人是什么样子，我们必须要想，否则我们未来可能要出问题的。
我觉得我们在谈中国房地产的时候我们是在谈整个中国现代史。为什么中国房地产有今天这样的局面，动不动出世界上最伟大的开发商？怎么美国就没有，印度就没有？
因为历史不一样，在中国近代史的前天是我们的所有土地全收归国有，所以说中国轰轰烈烈地整个现代化进程，我们跟土地、城市化、工业化，如果没有那个基础我们哪有今天，哪有那么多的新城。
你到印度去看，新城拆不了楼，那都是个人的房，你拆试试，而我们现在拆起来容易。因此我们有上百万平米的大，你到印度去找大去，没有。原因是什么？印度的土地都是个人的，而我们不是。
在中国近代史的昨天是我们进行了真正的制度的修改，拆迁，然后前任政府做招拍挂，15年前的时候土地招拍挂大规模兴起，新城的兴起。
中国的整个经济跟房地产能没有关系吗？如果没有中国的房地产中国有今天吗？印度怎么没有中国这么多的工业区域，怎么形不成产业配套，因为它没这些条件。
我们在谈房地产的时候
我们在谈什么？
中美贸易战5千亿美金在这儿争来争去这是很小的，太小了，中国房地产整个资产300万亿人民币，5千亿美金 那是皮肤之痒。中国房地产是中国的柱石，因为我们谈房地产的时候我们知道这是中国最大资产。
高科技公司是最大资产吗？怎么可能呢，你弄个高科技公司你到银行贷款试试？可能吗？那都胡扯。中国我们这个行业的人一定要知道我们肩上的使命，不说而已，这是柱石，最大的资产。
我们谈中国房地产的时候我们知道我们在谈信用，中国没有房地产所有人没信用，公司没信用，政府也没信用。
政府地方债发债凭什么金融机构就买呢？因为知道中国房地产啊，老百姓白领想独立自主，想对未来价值折现凭什么啊？你说你有技术谁信啊？你说我买房我要按揭，OK，这就谈到折现。
中国房地产是所有资产产生的来源，因此也是人民币的锚，人民币凭什么敢发这么多，又没有多大的通货膨胀。你们知道M2是GDP的多少倍吗？2倍，没事，凭什么没事？钱去哪了呢？
我们在谈中国房地产的时候，几乎我们在谈所有的债务，政府的债务，企业的债务，和我们个人家庭的债务。
我们基本家庭债务，你车没多少钱，几乎就是房子。太重要了，以至于中国房地产人不吱声，因为我们知道这个行业非常地重要，使命也重要。
实际上我们在谈中国房地产的时候我们也在谈“中国梦”就是谈未来。
我曾经跟中央领导汇报时候我说，我说领导，我们行业都有一个“中国梦”，这个“中国梦”是当中国20个左右的城市GDP超香港的时候，“中国梦”就实现了，就是城市化了，就是现有的城市扩大一倍。
中国房地产的下半场在哪里？
在城市群的一体化
我们看一下什么是城市，人类大概一万年前出现了人类，整个地球进入人类开始统治的世界。
实际上城市真正开始形成城市是从工业革命开始的，没有规模、没有集中就没有城市，工业革命开始进入城市，进入城市的世纪。
城市、公司和货币都是人类特别伟大的发明。到今天为止，我们整个经济学围绕着大发明叫货币展开，到今天为止我们的管理围绕着公司展开，到今天为止所有的房地产围绕城市展开，没有城市就别谈什么房地产了，太小了。
但是，货币的规律有经济学，公司的规律有管理学，城市的规律就没啥，大家就在那里瞎干，也不太总结。
我认为是不对的，因为简雅各布斯是一个最伟大的城市规律的发现者之一，他有一本书是《美国大城市的生与死》，他说城市是才是经济发展的主要驱动力，而不是国家。
怎么理解呢？美国也一样，美国就那几个城市是美国发展的主要驱动力，而不是美国，所有的国家都一样。印度也一样，越南也一样，中国也是。我们千万别以为这个规律对中国就不特殊，我们诸位今天在生活和工作在大湾区一个最基本的原因。
现在全球面临的是功能失调的国家和正在崛起的城市，我们的中国城市化下半场在哪里？在城市的持续地扩大，在我们的高铁、地铁持续地扩张，在整个城市群一体化，不在农村，不在人口衰落的地方。
城市有一个最基本的规律叫指数增长，城市是指数型增长的规律。开始阶段比较慢，然后逐渐开始快，规模越大增长越快，这个完全不符合一般的规律，但是城市就是这样的。越大规模的城市增长越快，这简直太奇妙了。
指数级是什么？他拥有不变的倍增时间，深圳从30万人到300万人的时间，和从300万人到3000万人的时间是一样的。奇怪吧？
城市即人，城市就是人，因为人决定了城市一系列的东西。这城市的第四维度，人—时间。
城市的规模定律，每增长1倍，只需要增加85%的物质基础设施，比如1000万人的城市，比2个500万人的城市那有效率多了，因为需要的基础设施减少了两个15%，减少了30%，城市规模越大越环保。
但是产出就厉害了，产出就不只增加1倍，产出增加115%，那边成本减少15%，这边产出增加15%。规模越大，工资、IDP、餐厅、专利、艾滋病都是人均基础上增加15%，这是人们来大城市的原因，这是中国城市未来发展的基本规律，就是大城市、城市群，这是唯一的定律。
因为他节能环保、减少投入、产出增加。规模越大，社会资本的方式和人均创新、生产消费，无论是产品还是观念都一样。1千万人的城市和500万人的城市差别在哪里？2千万人的城市和1千万人的城市差别在哪里？数量级完全变了，人均工资也不一样了，这是全球城市化爆炸式增长的基本驱动力。
你到哪里投资？我们在哪里干？既然是这么样的，我们未来的变化还用担心吗？我觉得不用了，你用不着看东北，你用不着看农村，因为
城市化是唯一的“中国梦”，这是我的观点。
城市规模在某种程度上他是由交通系统来决定的，国际上叫“马尔凯蒂定律”，他要求在半个小时到达工作地点，每天交通1个小时，深圳因为地铁20几条线把这个又缩短了，在深圳和在中国主要的一线城市，我们可以放大到1个小时，从你住的地方到工作单位，这是城市的半径。
原来是步行、马车，城市大不了，现在开始高铁了，城市的规模，城市群由此连成一片，这是城市的规模，这就是国际上总结的规律。
企业数量与城市人口规模呈超线性比例关系的企业类型的排名会系统性增长，而那些与城市人口规模呈亚线性比例关系的企业类型的排名则会系统性下降。
比如低端制造业正在退出深圳，这都是规律决定的。城市是自发的自组织现象，城市的基础设施，城市使用的能量跟我们经济活动的超线性正好相反，城市的能量跟人口的能量的关系，跟我们创造的价值跟能量的损耗正好相反，这是城市非常牛的地方这也是中国房地产的未来。
房地产下半场正在发生变化
定价逻辑或将由边际定价变为收益定价
房地产下半场价值会有什么规律的变化呢，他有没有规律呢？当然有。
价值的基本逻辑，中国的房地产正在发生变化，原来我们叫边际定价逻辑，就是不管我买一套房多少钱，比如就是200万买的，现在过了10年旁边一套新房成交了是10万块钱每平米，一算下来2千万，跟我的房子面积差不多，只不过他新，他刚成交2千万。我原来这200万现在值多少钱呢？折旧一下怎么也得值1500万，这就是中国房价的逻辑。
这叫“新增的边际”，只要它一定价就把所有的物业价格定了，这是我们房地产的基本逻辑。
这件事有问题了，叫做系统性金融风险，为什么？你这里成交2千万，这个人没问题首付3成买2千万，我这儿原先200万成交，我现在也没挣多少钱，我就指望着这房子吃饭我现在值1500万，我到银行就按揭了，重新抵押了，原先我早就供满了，我又带回来最起码1千万，跟银行关系好没准能够弄1300万，1300万我就投资了。
付200万买的1300万套现了，全中国的债务就是这么来的，我们说中国的债务跟中国房地产，谈中国房地产就是谈中国债务就是这么回事，因为我们的定价逻辑是这样的。
万一发生一些事，说“去杠杆”，让我还钱我怎么办呢？现在就要卖房，万一流动性又被冻住了呢？就是现在了。流动性没有了，那怎么办呢？银行坏账。全世界金融危机全是这么来的。
这个逻辑再往下走是有问题的，因此边际定价为中心说，迅速转向收益定价为中心说。
“收益定价”就是现金流。你产生多少收益定你的价格，除以无风险的资金回报率来定价。这个就没风险。原因是什么？
原因是你借钱他是用收益定的，不是用旁边的2千万定的，而是根据你这200万房子的出租回报来定的，银行是这么判断的，银行有风险吗？没有。你借钱也没有问题。
这种价值中心的转移，目前中国房地产根本就没有做好任何准备，我认为没有做好准备，我们还是边际定价，我们还是看旁边的卖多少钱，好不好卖。
中国人对产权、所有权
发生了结构性的偏好转移
我们看“租购同权”，现在还有没有问题？ 当然有问题了，但是我们必须得关注，现在问题在哪呢？在于权力还是不太一样，租户和买的权力还是不太一样，正在趋同。
我们的基本障碍比如消防等等一大堆，比如规划一大堆等等，我认为这是小事，必须趋同，因为房子是为了住的。
有意思的是共享经济，共享经济使得中国人对产权、对所有权发生了结构性的偏好转移。
原来当业主是一件好事，现在呢？不知道，存疑，有的地方最好别当业主，有的地方当然当业主。但是有一条使用没有任何疑惑，假设我们没有交易价值，使用本身能够资产化的话，有问题吗？建行等等金融机构正在探讨。
我觉得共有产权和共享经济这件事，使90后他们逐渐登上历史舞台，有一天我不在这个讲台上，一定是他们90后他们在说他们要什么，他们要的肯定不是我们这个年龄要的。
我们这个年龄大家比什么？比几套房。到90后告诉你，这套完全过时了，有可能。他们要什么呢？他们要共有产权，他们要共享经济，他们要他们丰富多彩的生活。是有可能的。
这个价值转换的过程中，整个行业我们在考虑，如果卖房子给他们的时候，那么我们怎么思考这个问题？消费什么叫升级？他们是跟我们一样的人吗？90后跟60后、跟70后是一样的人吗？
我就觉得不是一批人种。比如我在家吃饭、在外购物就应该这样。他们是在家购物在外吃饭，你那东西怎么做？所以等等这些我们必须要进行探索。
红璞公寓也好、世联空间也好、世联里也好，等等这些东西的探索，诸位我们世联愿意为所有的开发商、所有的兄弟，我们联手大家共同探讨，就是可能会发生这些变化，对我们的商业、对我们侨城坊这种小独栋一栋地卖了，我们没有散卖，我们32栋连租带售都解决了，为什么？因为所有的服务都要向90后低头，你不向他们低头公司有创造力吗？
共有产权的问题可不可以探讨？当然可以探讨。比如说我们要卖，卖了之后这个东西就成了互相对立的那方了，比如说我们现在甚至是拿项目，向政府说要卖都不批，不批有没有办法货币化？有没有办法证券化？这是真正解决我们未来问题所在。
房地产行业正在转变
从原来只顾忽悠卖楼多少钱，忽悠前景
开始向使用转变。
原先我们在最优交易决定最优价值，典型的开发是长江实业李嘉诚，没有说李嘉诚哪一栋房子特好租赁特好，没有，然而李嘉诚的房子就不怎么样但是卖得还很贵。但是李嘉诚都走了，我们还是学李嘉诚可能有点问题。我们当时的服务就是代理，对应的就是资产的所有权。
我们现在看这边最优使用、最优价值，代表的香港的代表是领汇，他是亚洲最大的房地产REITs，
他就是做租赁、调整租户。因为越调越好他就是REITs增值，他有钱再买，他不断地在扩大，已经进入国内了，就是收益权。我们目前应该开始向中间过渡和转移，中间比较明显的对标的就是黑石，他是房地产基金，很专业，美国最大，我们上面有新鸿基，他也是处于中间。
它要打通金融，现金流和使用价值的平衡，我管这个叫“房地产的波粒二相性”，他即使使用也资产，谁也回避不了。
说房地产没有资产价值，那胡扯。房地产有没有使用价值？当然，但是房地产只能用，那是产权问题，跟房地产本身没有关系。
也就是说房地产在“波”这一方面就是稀缺不稀缺，客户从哪来，卖它多少钱，那是“波”。“粒”就是怎么用，谁在用，产生多少价值，同时存在。
我们中国房地产的基本规律，如果用这张框架来说，未来新城大概我预计增量，也就是我们面对的未来增量就是一半对一半，一半卖那是“波”，一半用的就是“粒”，“波粒二相性” 。
人也是一样的，任何东西都具有波粒二相性，人也是粒子也是波，比如马云这波就很厉害了，他挣的钱也多，咱们没法比。人有波的特征，人同时又是粒子，你要干货挣钱。房地产的波粒二相性决定我们这个行业从原来只顾忽悠卖楼多少钱，忽悠前景，开始向使用转变。
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