上周末，位于未来科技城的华夏之心领出了预售证。均价32000元/平米，含5000元/平米精装标准。
一时之间，网友炸开了锅。
“本来想去摇的，一看这价格，我就放弃了”
“价格真心贵！”
“地价不到2000元，怎么可以批出32000元？”
“华夏怎么那么黑心，乱涨价！”
“户型和采光都那么差，还卖那么贵！”
时间回到2013年9月17日。宝力联合体拿下了杭州未来科技城(CBD区块)04号地块，也就是现在的华夏之心。
总价4.1亿元，楼面价1697元/平米。
那一年，淘宝城才刚落成，阿里巴巴8月才刚入驻；那一年，EFC也刚拿地，楼面价1075元/平米。
那一年，如今的宇宙中心——未来科技城，还仅仅只是个概念。当时周边在售的住宅高层，均价约16000元/平米。
楼面价1697元，就算是按照当时的住宅售价16000元/平米，这都算是“暴利”啊。更何况是现在的32000元/平米！
我们不禁要问，这还有天理吗？
当然，我对这个项目做了些研究。
第一、捂盘惜售？
2013年拿地，2018年才卖，整整5年。说实在的，这速度的确有点慢，多少有点“拖延症”。但人家拿地时候的指标中，的确明文规定了，要等到竣工验收通过后才可以销售。这也是为什么，这个项目，目前已经是准现房了。
第二、楼面价巨低？
1697元/平米，今天看来，跟捡的似的。但不要忘了，这个项目开发商还得自持5万方的shopping mall 和一栋五星级酒店，以及两幢写字楼！再加上这么多年的财务成本，楼面价并没有表面那么低（当然，也不会特别高）。
第三、户型差、采光不充足？
这还真没啥借口，大概得怪3.8的容积率。
那华夏之心32000元/平米的价格，究竟有没有天理？
我们再来看些案例。
与华夏之心一路之隔的EFC欧美金融城，拿地价1075元/平米，2014年首开，开盘均价11000元/平米，到2017年的时候，住宅毛坯均价到了27526元/平米。
而现在EFC的住宅二手房，挂牌基本在4万元/平米以上。
这个价格，你们觉得有天理吗？
浙江第一豪宅武林壹号，楼面地价10870元/平米，最后新房卖到多少？8万多！
当然，从利润率上来说，武林壹号应该比不上华夏之心，但算一算绝对利润值，估计我会惊呼。
但，武林壹号卖那么贵，你们觉得有天理吗？
再来看，无数人在等待开盘的绿城·梧桐郡。
这个项目所在的土地，其实就是翡翠城地块，当时的楼面价就几百块钱，真的是可以忽略不计了。现在卖两万六七，大家又是否觉得开发商黑心呢？
土地价格固然是会传导给新房市场，但这并不一定是同比例和正向的。
正如市场萎靡时，开发商可以接受亏本卖房。那市场红火了，作为商人的开发企业，想着能多赚点，也就无可厚非了。
二手房房东心态，不是也这样吗？11000元买入，现在卖4万多，大家是不是要去示威抗议？
还是那句话，我们得接受“商人永远是逐利的” 。
所以，当我们感叹华夏之心定价过高的时候，大概是因为我们都被限价惯坏了。
正是因为跟这三个“地王”项目，进行了价格比对，拿地价不到2000元/平米的华夏之心，一度被众多购房者报以最大的价格期待。
地价那么便宜，售价肯定会比地王“三兄弟”低吧！又是准现房，那真的是“买到就赚到”！
可不曾想到，市场给了我们一个大大的反转。32000元/平米，不但没有低，反而更高了。
不管开发商怎么强调自己的品质——石材干挂、全屋地暖、中央空调、新风系统、大理石地面、末端直饮水、李嘉诚御用设计师、绿城物业……
在抱着“捡便宜”心态的购房者眼中，这依旧是一个“没有天理”、“乱涨价”的项目。
我们一边喊着，千万别因为限价买到“垃圾房”。一边却往往只关心价格本身有没有投资优势。
我们都是被“限价”宠坏的孩子。
华夏之星的价格高吗？说实话，我也真觉得挺高的。
记得上个月，项目售楼处开放的时候，我在现场询问开发商价格，当时还真的只是说两万七八。现在一下子突破了3万，我也有点接受不了。
但是，理性告诉我，在这个市场中是不可能存在“乱涨价”这回事的。
一是物价部门会进行干预，所以只要是备案成功的预售价格，自然应该理解为是合理的；
二，也是最为重要的，就是“乱涨价”最终受伤的往往是开发商本人。当价格远远高出市场接受度，那这房子估计就没人买了。开发商自然会得到他应有的报应。卖不动？要么降价，要么烂尾。
可讽刺的是，前方同事传来的谍报，华夏之心的售楼处“人满为患”。
理想很丰满，现实太骨感！
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