首先，先透一透底，这篇稿件既不是大喊驻马店打响XX第一枪，也不是去渲染政策被叫停带来的所谓后续影响有多么强烈，更不是去描绘驻马店这个城市到底怎样。
而是，把驻马店作为一个典型，聊一聊三四线的现状，以及什么样的三四线我们建议远离，什么样的三线勉强还可以考虑。
疯狂驻马店
疫情爆发以来，各大开发商大肆网销打折，直播卖房，不少地市也在跟进各种关于楼市的政策，前前后后全国有近20多个省市出台了房地产相关政策。
也就是上周，河南驻马店先发布了《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（以下简称意见），出台17项稳楼市政策。
内容不在详细描述，主要让人比较关注的点在于一个是降低首付比例，二是按照每平米进行购房补贴。
好景不长，在媒体自媒体大肆宣传之下，引起了上级的关注。7天之后，省里约谈地方领导，称该政策引起社会媒体“放松调控”的解读和炒作。
要求驻马店市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。
随后，该政策已从地方官网撤下，一切恢复原本的模样。
从政策发布，到上级约谈撤回，前后只有一个星期。而这样一个政策，和这两天温州的7折共有人才房完全不同，驻马店的行为被地产圈解读为疯狂的尝试。
“房住不炒”的大局之下，补贴免税放松落户都可以理解。
陡然降低首付，那是一大忌。
“驻马店们”的困局
驻马店这次和之前的“政策一日游”不同，很多城市抛出一些救市政策时，多喜欢走一些非官方渠道，放出消息，丢个石头看看水花。
反馈没有那么激烈了，再偷偷的把政策执行下去。
而驻马店在这次显然是豁出去了，政策出来之后，无论舆论怎么发酵，媒体怎么解读，都硬着头皮扛了下来。
直到省里扛不住了，看不下去了，压下来了，才做了撤回的决定。
这背后的原因正是这类城市的困局。
很多人不了解驻马店，听到大多的都是关于“总部”的调侃。
甚至很多大肆写作这次驻马店事件的媒体人，怕是连路过都没有路过驻马店。
很不巧，我熟。
2016年8月份，我乘高铁来到驻马店进行了整个城市的房地产考察，撰写了一篇长达一万字的调研报告，但是由于太长，最后被砍到了8000多字才发布。
图源 郑州楼市
当时的状态是，省会郑州已经疯涨，而驻马店楼盘多如牛毛，市场萧条，无人到访。不少楼盘的均价与再往前两三年的均价几乎持平，手续不全、烂尾项目也比比皆是。
在省会以及国内大部分城市都已经大幅涨价之后很久，驻马店的楼市才跟风上涨，一路飙升到现在的七千八千的均价。
但驻马店这样城市，高铁修通后每年的人口流出愈加严重，传统工业已经几乎消失，整个城市真正能称之为知名工业的，也只有一个“中集华骏”。
这么多年来，最出名的企业仍然还是
“王守义十三香”。没有持续向上的产业集群，经济结构愈发的难看。人均收入和城市的虹吸能力并没有提高，打开新房地图，一个小小驿城区在网的楼盘数量竟上百个，不少楼盘甚至是10年前就已经开始开发销售的项目。
这样的城市怎么能不需要土地财政？
又怎么能“不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标”？
很多人在网上探讨到底驻马店是三线城市还是四线城市，其实没有太大的意义的。按照驻马店近两年的GDP来看，它在全国的排名已经达到了一百名以内。
图源 中国城市大比拼
而中国的地级市或与地级市齐平的州、旗等，加在一起有330多个。
也就是说，在整个中国来说，驻马店已经排在了中上游，而在其以下的城市，还有超过200个，也就是说
加上和驻马店结构相似，经济体量相当的城市，“驻马店们”至有250个以上。朋友们，这是什么概念？
细思极恐啊。
小城市的三六九等
接上文继续说，一个年GDP两千多的城市已经到了如此困局的时候，你还觉得你没破三千GDP，甚至一千上下的家乡，还在蒸蒸日上么？
你还觉得，你的城市房子很有购买价值么？
我们一直讲的不要碰三四线，没有害你，看着涨但不要被表面的假象所蒙蔽。
拿驻马店为例，在新房慢半拍上涨后，二手房依然不温不火上涨缓慢，除了极个别的二手房外，大部分二手房涨幅远低于新房。
同时，出手难，变现慢是一个非常普遍的现象。
但其实我们也不是说一定要把三四线一棒子打死。
昨天跟朋友聊天，他质疑我为什么会推荐朋友买柳州。当我告诉他，那位朋友买在了柳州在建的地铁口上，门口是园博园华侨城，背后是大学城，旁边是五菱宝骏。还是赶在能分期首付买的。他才理解，我为什么没有阻止反而是推荐别人买这样的小城市。
因为三四线也分三六九等。
我们一直说的不要碰三四线，就像：
为什么汽车厂把发动机和变速箱出厂都调的很保守；
为什么Intel也好AMD也好，出厂时cpu频率也都很保守。
因为针对大多数人来说，这样更安全,是从保护大部分人利益的角度来说的。
如果你有特殊需要，再特殊讨论，买三四线房子这件事也是一样。
其实国家已经给出城市标准的分水岭：
市区常住人口原则上在300万人以上，城市一般公共财政预算收入300亿元以上，地区生产总值分别3000亿元以上。
是不是看着很面熟？
没错，这个标准其实就是18年国家对于地铁申报的审核标准， 区分一个城市未来是否掉队的信号，正是这个城市有没有条件和能力修地铁，五年内开通地铁。
这个标准可以持续参考，因为如果不出意外，地铁申报标准会随着大家的经济增长，动态更新提高。
图源 LYT 十分感谢
所以：
对于申报通过，在修在建，或者已经建成的二线以下城市，理论上来说它是相对安全的。
它不如一线城市强二线城市潜力大，但起码自己有自己城市的闪光点，要比那些一千亿两千亿卖地求生存的城市可靠。它算是一个实在买不起一两万三四五万块1、2线城市的退路，但即便这样的城市，我也是主要建议后期有居住条件需求或者家里比较近的人购买。
如果你身边没有这样的城市，反正也不住，那你哪怕买小一点，也要去到省会之类的城市，不要怕害怕跨省去别的省份购买，未来置业投资主流就是异地化。
对于驻马店这类卡在三四线中间的尴尬城市来说，虽然能看到涨幅，但是你投资下来，实际上很难拿到账面上的收益，除非自住买个学区房，否则建议还是远离它更好。
对于叫出来，都没人知道哪个省份的城市，也就是那些没有任何存在感的城市。我建议你，不要买，也不要来问我买不买它，我已经不想回答这样问题了。
一些小思考
昨天有个用户留言说：恕我直言在中国的大部分人还是买不起房的。
我回复：买不起哪里叫买不起？买得起哪里又才叫买得起呢？我们肯定不赞同大量的人回去三四线买。如果连省会二线1万多房价或者是强三线都买不起，那干干脆脆，就拿这个钱做点儿别的吧。
其实跟今天要表达的内容是有些关联的，当你实在是买不起一线城市的时候，退而求其次看看自己的省会和临近的二线城市，当二线城市压力也非常大的时候，看看身边有没有修地铁在修地铁的强三线城市，也算是最后一个垫底的选择。
如果再往下选择，建议还不如拿那些钱做些别的。
回归主题，像“驻马店们”这种城市，可能未来10年，20年，都没有机会修地铁，它们的经济人口增长缓慢，逐步逐步的在中国城市群中掉队。所以，它才会这么着急出那样的政策。
所以我说，它是举步维艰的三四线城市缩影。
希望你能懂我良苦用心。
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