首先，先透一透底，這篇稿件既不是大喊駐馬店打響XX第一槍，也不是去渲染政策被叫停帶來的所謂後續影響有多麼強烈，更不是去描繪駐馬店這個城市到底怎樣。
而是，把駐馬店作為一個典型，聊一聊三四線的現狀，以及什麼樣的三四線我們建議遠離，什麼樣的三線勉強還可以考慮。
瘋狂駐馬店
疫情爆發以來，各大開發商大肆網銷打折，直播賣房，不少地市也在跟進各種關於樓市的政策，前前後後全國有近20多個省市出臺了房地產相關政策。
也就是上週，河南駐馬店先發布了《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》（以下簡稱意見），出臺17項穩樓市政策。
內容不在詳細描述，主要讓人比較關注的點在於一個是降低首付比例，二是按照每平米進行購房補貼。
好景不長，在媒體自媒體大肆宣傳之下，引起了上級的關注。7天之後，省里約談地方領導，稱該政策引起社會媒體“放鬆調控”的解讀和炒作。
要求駐馬店市堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期目標。
隨後，該政策已從地方官網撤下，一切恢復原本的模樣。
從政策發佈，到上級約談撤回，前後只有一個星期。而這樣一個政策，和這兩天溫州的7折共有人才房完全不同，駐馬店的行為被地產圈解讀為瘋狂的嘗試。
“房住不炒”的大局之下，補貼免稅放鬆落戶都可以理解。
陡然降低首付，那是一大忌。
“駐馬店們”的困局
駐馬店這次和之前的“政策一日遊”不同，很多城市拋出一些救市政策時，多喜歡走一些非官方渠道，放出消息，丟個石頭看看水花。
反饋沒有那麼激烈了，再偷偷的把政策執行下去。
而駐馬店在這次顯然是豁出去了，政策出來之後，無論輿論怎麼發酵，媒體怎麼解讀，都硬著頭皮扛了下來。
直到省裡扛不住了，看不下去了，壓下來了，才做了撤回的決定。
這背後的原因正是這類城市的困局。
很多人不瞭解駐馬店，聽到大多的都是關於“總部”的調侃。
甚至很多大肆寫作這次駐馬店事件的媒體人，怕是連路過都沒有路過駐馬店。
很不巧，我熟。
2016年8月份，我乘高鐵來到駐馬店進行了整個城市的房地產考察，撰寫了一篇長達一萬字的調研報告，但是由於太長，最後被砍到了8000多字才發佈。
圖源 鄭州樓市
當時的狀態是，省會鄭州已經瘋漲，而駐馬店樓盤多如牛毛，市場蕭條，無人到訪。不少樓盤的均價與再往前兩三年的均價幾乎持平，手續不全、爛尾項目也比比皆是。
在省會以及國內大部分城市都已經大幅漲價之後很久，駐馬店的樓市才跟風上漲，一路飆升到現在的七千八千的均價。
但駐馬店這樣城市，高鐵修通後每年的人口流出愈加嚴重，傳統工業已經幾乎消失，整個城市真正能稱之為知名工業的，也只有一個“中集華駿”。
這麼多年來，最出名的企業仍然還是
“王守義十三香”。沒有持續向上的產業集群，經濟結構愈發的難看。人均收入和城市的虹吸能力並沒有提高，打開新房地圖，一個小小驛城區在網的樓盤數量竟上百個，不少樓盤甚至是10年前就已經開始開發銷售的項目。
這樣的城市怎麼能不需要土地財政？
又怎麼能“不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期目標”？
很多人在網上探討到底駐馬店是三線城市還是四線城市，其實沒有太大的意義的。按照駐馬店近兩年的GDP來看，它在全國的排名已經達到了一百名以內。
圖源 中國城市大比拼
而中國的地級市或與地級市齊平的州、旗等，加在一起有330多個。
也就是說，在整個中國來說，駐馬店已經排在了中上游，而在其以下的城市，還有超過200個，也就是說
加上和駐馬店結構相似，經濟體量相當的城市，“駐馬店們”至有250個以上。朋友們，這是什麼概念？
細思極恐啊。
小城市的三六九等
接上文繼續說，一個年GDP兩千多的城市已經到了如此困局的時候，你還覺得你沒破三千GDP，甚至一千上下的家鄉，還在蒸蒸日上麼？
你還覺得，你的城市房子很有購買價值麼？
我們一直講的不要碰三四線，沒有害你，看著漲但不要被表面的假象所矇蔽。
拿駐馬店為例，在新房慢半拍上漲後，二手房依然不溫不火上漲緩慢，除了極個別的二手房外，大部分二手房漲幅遠低於新房。
同時，出手難，變現慢是一個非常普遍的現象。
但其實我們也不是說一定要把三四線一棒子打死。
昨天跟朋友聊天，他質疑我為什麼會推薦朋友買柳州。當我告訴他，那位朋友買在了柳州在建的地鐵口上，門口是園博園華僑城，背後是大學城，旁邊是五菱寶駿。還是趕在能分期首付買的。他才理解，我為什麼沒有阻止反而是推薦別人買這樣的小城市。
因為三四線也分三六九等。
我們一直說的不要碰三四線，就像：
為什麼汽車廠把發動機和變速箱出廠都調的很保守；
為什麼Intel也好AMD也好，出廠時cpu頻率也都很保守。
因為針對大多數人來說，這樣更安全,是從保護大部分人利益的角度來說的。
如果你有特殊需要，再特殊討論，買三四線房子這件事也是一樣。
其實國家已經給出城市標準的分水嶺：
市區常住人口原則上在300萬人以上，城市一般公共財政預算收入300億元以上，地區生產總值分別3000億元以上。
是不是看著很面熟？
沒錯，這個標準其實就是18年國家對於地鐵申報的審核標準， 區分一個城市未來是否掉隊的信號，正是這個城市有沒有條件和能力修地鐵，五年內開通地鐵。
這個標準可以持續參考，因為如果不出意外，地鐵申報標準會隨著大家的經濟增長，動態更新提高。
圖源 LYT 十分感謝
所以：
對於申報通過，在修在建，或者已經建成的二線以下城市，理論上來說它是相對安全的。
它不如一線城市強二線城市潛力大，但起碼自己有自己城市的閃光點，要比那些一千億兩千億賣地求生存的城市可靠。它算是一個實在買不起一兩萬三四五萬塊1、2線城市的退路，但即便這樣的城市，我也是主要建議後期有居住條件需求或者家裡比較近的人購買。
如果你身邊沒有這樣的城市，反正也不住，那你哪怕買小一點，也要去到省會之類的城市，不要怕害怕跨省去別的省份購買，未來置業投資主流就是異地化。
對於駐馬店這類卡在三四線中間的尷尬城市來說，雖然能看到漲幅，但是你投資下來，實際上很難拿到賬面上的收益，除非自住買個學區房，否則建議還是遠離它更好。
對於叫出來，都沒人知道哪個省份的城市，也就是那些沒有任何存在感的城市。我建議你，不要買，也不要來問我買不買它，我已經不想回答這樣問題了。
一些小思考
昨天有個用戶留言說：恕我直言在中國的大部分人還是買不起房的。
我回復：買不起哪裡叫買不起？買得起哪裡又才叫買得起呢？我們肯定不贊同大量的人回去三四線買。如果連省會二線1萬多房價或者是強三線都買不起，那乾乾脆脆，就拿這個錢做點兒別的吧。
其實跟今天要表達的內容是有些關聯的，當你實在是買不起一線城市的時候，退而求其次看看自己的省會和臨近的二線城市，當二線城市壓力也非常大的時候，看看身邊有沒有修地鐵在修地鐵的強三線城市，也算是最後一個墊底的選擇。
如果再往下選擇，建議還不如拿那些錢做些別的。
迴歸主題，像“駐馬店們”這種城市，可能未來10年，20年，都沒有機會修地鐵，它們的經濟人口增長緩慢，逐步逐步的在中國城市群中掉隊。所以，它才會這麼著急出那樣的政策。
所以我說，它是舉步維艱的三四線城市縮影。
希望你能懂我良苦用心。
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