2018年，地产人不会忘记海南楼市的突然猝死。
4月22日，海南实行全岛限购，外省人买房需要提供2年或5年个税或社保证明、七成首付、限售五年。
这次政策被不少媒体称之为赶超一线城市的「史上最严楼市政策」。
那天夜里，海南开发商和中介集体失眠，许多地产人直接离职，投资者铩羽而归。一张疯传朋友圈的「全剧终」，宣告海南楼市已被堵死。
海南楼市的2019年，却是在复苏的希望中度过：
上半年，海南还是战战兢兢地给人才开小门，并且一本正经地强调人才购房有利好；
到了下半年，海南终于鼓足勇气来了一个「伪人才政策」，最后干脆把全省落户大门敞开。
开放户籍制度，落户不受限制，这个措施一方面当然是为了吸引人，但另一方面还是为给海南房地产解套。
事到如今，令人生疑：那个被打死的海南楼市，2020年要活过来了吗？
海南，戒不了房地产！
房地产之于海南，与其说是「毒瘾」，不如说是「主食」。毒瘾戒了，能活！主食戒了，会死！
说起来，房地产曾经只是海南的历史遗留问题。
时间回到1988年，海南建省，从广东的一个地级行政区，摇身一变成为中国的第34个省级行政区之一。
很快，房地产热了起来，泡沫迅速生成。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：
1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米
1991年为1400元/平方米
1992年猛涨至5000元/平方米
1993年达到7500元/平方米
两年暴涨4倍，全球罕见。
到了1993年6月，朱相宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
最后，留给海南的是600多栋「烂尾楼」、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。
历史的轨迹似乎又要重合，但这条轨迹在摇篮中就被掐了。
2018年4月13日，在庆祝海南经济特区30周年的大会上，海南又获利好——全岛将建设成自由贸易试验区。
眼看着1993年的海南又要重蹈覆辙，不过眼尖的人会在这份政策大礼包里发现这么一条——
「主动作为、真抓实干，敢为人先、大胆探索……坚决防范炒房炒地投机行为」。
壮士断臂，血流成河。海南的全岛限购，带来灾难性的影响：
1. 海南人消化不了海南房
海南全省总人口934万，比深圳的三分之二多一点，海南人年可支配收入24579元，比深圳年可支配收入的一半还要少。
人少钱少，海南人自己消化不了海南房。
事实上，海南的房子基本是盖给外地人的，尤其是北边的「候鸟人群」。在三亚的马路上，海南菜有几多？一条街的东北馆子才是常事。或者，你从最近小则三四千，多则五六千的海南机票中，也可以看到这里到底是有多少北方人。
2. 经济下滑
掐断了买家的购房资格，海南房地产业的崩塌立竿见影。
海南省的数据显示：
2018年，海南省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。
2019年前三季度，海南房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。
而整个海南的GDP增速，也从2017年的7.0%，变成2018年的5.8%，2019年前三季度的5.5%。官方直白宣称，这是受房地产影响。
3. 开发商大撤退
当然，最恐慌的还是开发商，毕竟要承受资金流回笼的巨大压力。
以雅居乐为例：
2017年，海南市场火热时，雅居乐全年销售897.06亿元，同比大涨52.36%。其中清水湾项目单盘既有178.9亿元销售，占全年业绩的五分之一。
而2018年，海南市场只为雅居乐贡献了约100亿销售额，大幅下滑，导致了当年规模和盈利都不及预期。
日子不好过，开发商们作鸟兽散。
直接影响的就是这两年的房地产开发投资：
2018年，海南省房地产开发投资同比下降16.5%；2019年，数据继续下降28.1%。
4. 财政收入扛不住！
房地产向来是正府收入的重头戏。
2017年，房地产税收在海南全省财税中占比49%。
但限购以来，这项收入一路走低。
2019年1-4月，海南房地产业税收收入148.4亿元，同比下降23.2%，减收44.9亿元，税收下降明显。
事实上，海南向来不是什么有钱的地方。据财政部统计，海南的财政困难系数达到75.67，排在全国第九位。
这样的海南，又有什么力气戒掉房地产？
户籍政策能解困局？
2018年5月，海南发布《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》，提出2025年拥有百万人才的目标，人才落户后买房无限制。
此消息一出，外界揣测不断：这是给房地产开的小口子？其实不然，人才计划发布在「限购令」一个月之后，此刻的海南信心十足：要发展海南自由贸易港，必先壮大队伍！
不过，通过人才政策给房地产市场松绑，是很多城市惯用的伎俩。而且每个城市都会补上这么一句：我们不是开放限购，我们只是开放户籍吸引人才。其中半真半假，每个城市都有不同。
到了2019年上半年，海南终于还是忍不住了，借着人才落户之名，又泛起了房地产的瘾，可惜效果不明显。
以海南省最热的三亚地区为例，上半年住宅签约数据显示：
2019年上半年，新建商品住宅网签条数2369条，同比减少4403条，减少约六成；
二手住宅网签条数851条，同比减少2053条，减少约七成。
2019年下半年，海南终于豁出了老脸，向全天下宣布：无论你是不是人才，都可以来我们海南落户。
这么说，意图就十分暧昧了。到底是海南缺人呢？还是，醉翁之意不在酒？
海南的意图，并不是几组数据可以说得清道得明，我们暂且不论。
问题在于：落户救市，能不能成？
围绕户籍，资源主要集中在教育和医疗上，海南两者均不强。再加上，户籍回迁有难度。一个炒房客，真会甘心冒这样的风险入市吗？并未见得。
不过，对于真正想留守在海南的人却是一个福音：想买房，迁户口就好。
落户政策的短期影响，我们暂未看到，因为成交数据还没有出炉，我们也只能从近期的二手房交易数据中窥得一二：目前，三亚二手房价格有微涨，而海口出现了五年以来的微跌。
而长期效果，取决于海南能不能留住人。
毋庸置疑，海南坐拥温暖资源和海景资源，吸引着北方的候鸟老人们来此面朝大海，终老此生。此乃海南先天独有的外部条件。
而海南的内部条件，还是要靠自己后天努力，要看自由贸易港的发展。它会是像三十年前一样？还是，另有一番新作为？这才是海南真正的困局。
和许多城市一样，海南想到的破局之道在人才。但，这又让问题落入一个悖论当中。
2020年，海南楼市复活！
在这里，做一个大胆的猜测——2020年，海南楼市将逐渐复苏。
1. 稳字当头
从海口、三亚新房售价环比指数来看，1-11月份，海口环比数值在-0.7-1.1%之间，三亚环比数值保持在-0.7-0.9%。
虽然数值有所波动，但并没有出现大起大落，海南的价格已处于稳定状态。
在「房住不炒」的政策背景下，2020年海南依然会是「稳」字当头。
2. 稳中求进
自由贸易港的发展，并不是一纸空文就能贯彻落实，还要靠人力物力和财力，少不了房地产强劲的资金力量。
但是，海南想回归九十年代的火火爆几乎是不可能，但是量价微涨却是大概率的事情。
未来，海南各城区或在「稳地价、稳房价、稳预期」的调控目标下，有针对性地微调本地的楼市调控政策。
3. 吸引人才
出于发展的考量，海南还将会继续放宽人才政策，而且「房票」会作为吸引人才的一张王牌。
同时，人口流动的背后，是人口带来的资本，引流而来的消费力、劳动力和创造力。这些「新海南人」将为海南楼市带来一些刚需购房者，在小范围内提振楼市。
结
事实上，海南最终的问题还是：要如何活着？
历史重新给了海南一次机会：三十年前，海南从广东独立出来之后，没能抓住「经济特区」的机遇发展成另一个深圳；三十年后，海南又重新抱得「自由贸易港」的头衔。
历史即将重演吗？这一次，到底是痛定思痛戒掉房地产，努力地大放异彩？还是继续磕着房地产续命苟且偷生？
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