中國大陸買家今年預測仍會搶購越來越多的海外房地產。
一方面房地產的投資話題變得比較敏感，甚至有政治阻力，而另一方面，中國對海外房產的興趣依舊不減。
居外的一份年報顯示，2017年中國大陸住宅及商業國際地產購買量創下歷史新高，達到1197億美元，較2016年的1014億美元上升18.1%。
該報告補充說，自2010年以來，中國投資者購買的國際房地產總額超過4300億美元。居外預計，今年中國大陸的商業和住宅地產投資將比去年增加3%~8%，使投資總額從1233億美元升高到1293億美元。
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據CNBC援引居外報道，中國人購買海外資產的一個重要驅動力是對貨幣貶值的擔憂，大部分買主都認為到今年年底，人民幣兌美元和其它主要貨幣會繼續走低。
居外認為，在接下來一年中，中國海外房產投資會有一個相對緩慢但穩定的增長。對貨幣貶值的擔憂是一個原因，但不是唯一的原因。
另一個原因是政府正在不動聲響地放鬆資本管制。如果這樣的話，相應地海外房產投資就會增長。資本管制目前仍然是一個主要的限制。一放松管制，中國人對海外資產的需求馬上又漲起來了，為了支付這筆錢，他們要麼是在國內貸款，要麼是國外貸款，要麼直接動用自己的資金。
因為大量的資金外流可能危及中國經濟和人民幣匯率，政府必須實施資本管制, 由此限制了2017年中國人的海外房地產投資。
然而整體而言，中國大公司或個人投資者對海外資產的需求是被壓抑了的。
根據居外的詢盤量數據，2018年中國買家最關心的國家分別是：泰國、美國、澳大利亞、加拿大和新西蘭。
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來自中國的基礎設施投資和房地產投資一直是其它國家的燙手山芋，比如新當選的政府馬來西亞，它在被視為針對外國人的基建項目和私人住宅項目裡，注入了許多不確定性，因為其中許多項目都來自中國大陸。
而新西蘭政府為了提高住宅物業的可負擔能力，直接禁止許多外國人購買現有住房。以前，美國投資者被認為推動了新西蘭房地產價格的持續上揚，但近幾年來中國買家的湧入使前者相形見絀。
為什麼會這樣擔心呢？
他們可能認為，是中國大陸購房者才推動房價大肆上漲，導致本地人負擔不起，並且許多中國人在當地各方面擁有越來越大的影響力。然而，一家中國房地產公司的內部人士堅稱，來自世界第二大經濟體的投資者被當作市場推力的焦點，為房價高漲買單，實在只是當了替罪羊。
居外首席執行官Carrie Law說，國際上主要城市房地產價格的飆升不應歸咎於中國大陸買家，他們只是比一些本土買家更出風頭。
對外國買家聲討最嚴厲的那些市場，房價高漲其實是許多因素的組合，通常包括過快的人口增長，限制新住房建設，低利率和低門檻的抵押貸款，以及快速上漲的價格。
“外國買家，尤其是中國買家（暴增），只是因為他們撞上了利率達到極低的節點，但是他們對全球市場的影響蓋過低利率的影響，就容易被當作焦點。當然，其實是低利率導致價格上漲和市場過熱，可負擔性也就跟著降下來了。事實上，大城市的房價暴漲很大一部分是被當地投資者和貸款方推動的。”
居外稱，當政策制定者需要引入更多投資時，他們可能會改變對中國大陸房地產投資的抵制立場。
過去兩年，我們見證了一場密集的限制外國買家的風暴。
• 2016年6月，澳大利亞新南威爾士州——悉尼所在地——宣佈外國住房買家稅4%。• 2016年7月，澳大利亞維多利亞州——墨爾本所在地——將外國住房買家稅從3%提高到7%。• 2016年7月，加拿大不列顛哥倫比亞州——溫哥華所在地——宣佈外國住房買家稅15%。• 2017年4月，加拿大安大略省——多倫多所在地——宣佈非居民的外國買家稅15% 。• 2017年6月，澳大利亞的新南威爾士州外國買家稅翻倍至8%。• 2018年2月，加拿大不列顛哥倫比亞州把外國買家稅從15%提高到20%。同時，如果不在加拿大納稅的產權所有者，加收0.5%的房產價值稅（在2019年會增加至2%）。• 2018年8月，新西蘭政府法律禁止外國人購買現房。
加拿大兩個最大的州，澳洲八個州和地區中間的六個，新西蘭在過去兩年裡都增加了針對外國買家的稅和限制。
未來兩年，事情可能會反轉。這些地方的政府都慢慢發現，外國人並不是推高本地房價的原因。根據居外最新的《外國買家限制報告》，在2018~2019 年，中國人喜愛的海外購房目的地會出臺更少限制外國人買房的政策。
“利率上揚、市場放緩、國內抵押貸款限制，以及對全球經濟增長的不確定性的擔憂，使得許多地方的決策者正在重新評估他們對外國買家的立場。最後，他們可能發現還是寧願有投資進入。”
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我們簡單總結了一下澳大利亞、加拿大、英國和美國四個國家貨幣的走勢，以及各個國家未來可能的對外國房產投資者的限制，以作參考。
• 澳大利亞
澳元兌人民幣相比於去年的巔峰，目前下跌了7%。同時，美元兌人民幣比起最近的低谷，上揚了超過8%。以澳元現有的貨幣優勢，是增加中國買家需求的強有力的推手。
數據顯示，在過去兩個季度裡，中國買家對澳洲房產的興趣正在穩步增加，第一季度環比增加了10.1%，第二季度增加了4.4%。比起2016年中國買家在澳洲的大舉進攻，這預示著一個更加持久的回暖過程正在形成。目前清楚的是，澳大利亞整體上還是不如美國更受中國投資者歡迎。
澳洲中央政府以及八個州和地區有六個在針對外國買家發佈了限制措施之後，澳聯儲、財政部和一個議會調查都發現外國買家並不是造成房價上漲的原因，而且也很難阻止這個群體進入澳大利亞市場。僅僅給外國買家加稅，反而給政府不用完善印花稅和規劃機制就能解決房價問題的錯覺，事實上這兩者才是房價高企的主要原因。
中國買家喜愛的地點分別是：墨爾本、悉尼、布里斯班、阿德萊德和黃金海岸，緊隨其後的是堪培拉和珀斯。
• 加拿大
加元兌人民幣比起今年三月時的低點，現在已經上漲了超過6%，但是仍低於去年的水平。儘管油價上漲一般會推動加元升值，但是漲幅不會太大。
加元升值空間不大，使得加拿大的房產相比於它的南方鄰國美國更容易負擔。
過去兩年加拿大給外國買家設置了高門檻，但是2018~2019年則不太可能有新的限制措施或者新稅。新的抵押貸款限制通過高價已經削弱了市場，抑制了買房主力軍，即那些利用低利率買房或者投資的本地買家。
中國買家喜愛的地點包括：多倫多、蒙特利爾、溫哥華、卡爾加里和渥太華。
• 英國
英鎊兌人民幣已經收復了大部分年初的失地，但相較於退歐公投時的情況，英鎊的失地只恢復了10%。由於政治經濟上的不確定性和相對平緩的價格，相比起以前，英國對中國投資者來說開始越來越像一個低價市場。
在英國，唯一可能限制外國買家的立法是針對俄羅斯的非法投資。退歐潛在的影響、目前萎靡的市場、倫敦買家對外國奢侈品的依賴以及英國人作為金融投資中心的驕傲，也會阻止英國人採取更多的限制措施。
英國最受歡迎的投資標的是：倫敦、曼徹斯特、利物浦、伯明翰和愛丁堡。
• 美國
美國是中國人房產投資最多、額度最大的海外市場，它也是投資者認為在未來幾年裡貨幣升值最多的國家，兌人民幣尤其如此。 相對低的貨幣匯率能夠幫助像英國、澳大利亞和加拿大這樣的國家看起來更加便宜。
在中國投資者眼裡，美國有著最大、最自由和最多樣的房產市場。它也幾乎是任何重要投資項目的目的地。這就是為什麼每年它都吸引了來自全球的鉅額投資。
居外預測今年美國也不會有新的限制措施，除了可能立法阻止在重要的軍事基地周圍買房。美國的EB-5簽證項目改革也是多年以來的一個熱點話題。EB-5項目是美國移民局專門為投資者設立，通過在美投資，外國公民可以獲得綠卡。當改變投資簽證項目影響了移民，它就不是一個單純的住房投資政策了。
中國人喜愛的投資目的地包括：西雅圖、洛杉磯、紐約、休斯頓和奧蘭多。
附：2018第二季度各地區房價指數
數據來源：Knight Frank Research
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