近日，關於8月份70城房價普漲的新聞引起了大家的關注，但對此消息，有專家表示“數據失真，切勿造謠！”從目前城市情況來看，房價上漲主要集中在二三線的熱點城市，31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，35個三線城市新房價格環比上漲2.0%；4個一線城市新房價格環比上漲僅0.3%。
二三線城市已然處於去庫存過程中。庫存快速去化後，二三線城市普漲加速，特別是中西部區域，量價明顯上漲。有專家進一步指出，部分熱點城市今年限價趨松，限價標準也有鬆動，部分高價盤得到放行，於是這些城市的房價環比上漲或大漲，這只是結構性因素。此外，國家統計局數據顯示二手房價上漲，與鏈家等市場機構數據形成一定反差，機構的二手房價格更接近最新市場真相。
有專業人士認為，國家統計局數據是備案數據，一般會比市場的實際成交滯後。前8月市場的降溫態勢減弱，但在實際的市場中，部分城市也有降價，因購房首付比例、利率較高，會抑制市場需求；部分房企資金回籠壓力大，也會出現降價等行為。現在樓市的確有回落跡象，但只是個案。現在地價正在迴歸。正常情況下地價跌了，房價也有下跌的可能性。
房價下跌已現
當前，市場已傳遞出了降溫的信號。據調查顯示，一二線城市不少樓盤出現了三年來久違的降價促銷，其中廣州樓市近期降價明顯。而在房價最堅挺的深圳，自“8·31”新政實施以來，成交和價格都在調整中。9月17日，“網紅”盤華潤城三期再次推出新房源，價格與上次持平，市場的熱度和吸引力卻在下降。深圳多位業內人士表示，華潤城三期處於當前樓市的拐點，去化率可能難超上一次推盤。
不過，目前市場上價格下跌的是部分項目，如我們監測的北京、廣州一些項目降價促銷，但大範圍的降價情況還沒有發現。而在更能反映市場真實情況的二手房方面，多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調。
一線城市中出現明顯下跌的是廣州。有市場研究中心數據顯示，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環比上漲2.5%；成交均價為24280 元/平方米，環比下跌6.2%。上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據，上海8月二手住宅成交量12985套，環比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環比下跌2.13%。
就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規土委數據顯示，8月深圳二手住宅過戶7208套，環比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環比下跌1.95%。二手房成交量下降最多的則是北京。據數據統計，8月北京二手房市場迎來更深度的回落，實時成交量環比減少20.9%；不過價格仍未明顯回調， 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環比上漲0.8%。
熱點二線城市中，大多數二手房成交價下跌。據研究數據，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。廣州一位大型開發商人士認為，樓市的調整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場極其不樂觀；現在只是一二線市場開始下行，接著三四線城市也會降價。預計這輪調整的力度堪比2008年，大家現在都在想怎麼“過冬”。
開發商預期悲觀
近期，全國各地土地流拍事件頻現，流拍節奏加快，一二線城市“地冷價跌”現象明顯。截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。2018年土地流拍的建築面積和流拍率，都達到了歷史高位。
這些現象背後，是開發商的投資思路已改變，7月份以來普遍對後市謹慎偏悲觀，拿地積極性下降。專業人士認為，房企資金壓力逐漸出現，疊加歷史上最密集的調控政策潮，大部分房企搶地積極性降低，土地流標下半年可能繼續增加。
此外，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，“現金流”管控重要性凸顯。企業應放緩拿地、加緊回籠資金、現金為王，以應對行業調整的風險。大多數房企都在主動降負債，管控風險。目前規模型房企淨負債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恆大出現不同程度的下降。
據中期財報，恆大降負債明顯，截至今年6月30日，恆大資產負債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個百分點，淨負債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個百分點。更重要的是，對開發商而言，最大的風險來自於調控政策的不確定性，一些調控政策如房地產稅等可能超預期出臺。
專業人士認為，目前政策處於高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，我們對市場保持高度審慎謹慎。7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的表述不同於以往，目標是合理引導價格預期，打破市場對房價長期上漲的預期，短期內市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經有所顯現。
現在不少城市房地產調控繼續加碼，沒有放鬆，下半年會延續這種從緊態勢；根據市場情況，我們的投資節奏有所放緩，這是因勢而變，主動地調整；寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。
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