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01、中國房價的終極宿命
曾經很多朋友問我：將來深圳、南京、成都、長沙、西安、昆明的房價會漲到多少？有頂嗎？這些城市最終的宿命如何？
要回答這個問題，我們先來看看世界範圍的房價增長變化。
美國曼哈頓傳奇
上圖是曼哈頓新上市的豪宅：One 57, 坐落在Billionaires Row, 每平米售價7.5萬美元左右，最貴一套近1億美元。
上圖是美國老牌豪宅，公園大道740號
1971年，保險業巨頭Saul Steinberg 以28.5萬美元從小洛克菲勒第二任妻子Mary手中買了一套1800平米的房產。
到了2000年，黑石首席執行Schwarzman斥資3000萬美元從Saul手中買走，此時大約1.6萬美元每平米，創下了當時曼哈頓公寓售價之最。
2014年時，這棟樓另外一套被對沖基金經理Israel Englander以7130萬美元買走。所以，大估計當年那套28.5萬美元的房產今天應該價值8000萬美元以上了吧？
分化現象：從1971年到現在，曼哈頓豪宅漲了8000/28.5=280倍，而同時期，全美套均從3萬美元漲到30萬美元，漲了10倍。
房價經過時間變遷，分化起來也是天地之別，可見中國未來深圳、北京、上海、廣州等一線城市的房產收益可能一套頂三四線城市的十套。
這種宿命正在由預測變為現實，我們一起看看中國過去16年25座城市房價變遷史來印證一下。
上圖是2002年至2017年中國各城市房價漲幅M2的關係，最上面粉色的曲線為M2增速曲線，各城市曲線圖例在右側。
2002年時相差不大的房價，走了16年之後，各城市之間出現了明顯的分化。
而讓我們感受最深的是2010年之後分化明顯加速，大部分的三四線城市房價開始進入平滑曲線上漲，而一二線依然一騎絕塵，繼續陡峭拉昇，2018年各城市之間的房價格局基本形成。
在這個過程中，僅北京、上海、深圳、廣州、廈門的房價從頭止尾緊盯M2，尤其是北京（藍色曲線）表現突出。
而處於末位的瀋陽、昆明、烏市、貴陽、長春等，則大大落後於M2，嚴重跑輸通貨膨脹。
換言之，2002年深圳、上海房產從8000元漲到了現在的5萬、6萬，而瀋陽、貴陽、昆明這些城市則從那時的3000元漲到了現在的1.2萬，中間有漫長的年份房價一直趴著不漲。
這樣的數據也符合人們的直觀感受，例如瀋陽、昆明、重慶，長沙、成都，本地人都說我們的房價過去十年都沒怎麼漲，怎麼就這2年突然漲起來了？
深圳、上海、北京這些城市不是這樣的，它們是年年都漲，只是分大漲小漲而已。
從這裡看出三四線已經跑輸大市，馬太效應明顯，好的城市會繼續漲，差的城市除了貨幣洪水強刺激的年份漲一下，其餘時間都是“垃圾時間”——房價趴著不動，回報有限。
曾經有個朋友跟我說：
粵港澳大灣區背景下，深圳均價5.4萬，隔壁中山均價1.6萬，究竟是深圳翻倍容易，還是中山翻倍容易？肯定中山有潛力吧？我聽完差點兒在椅子上掉下來，扶正身體後，慢慢跟他說：做投資不是做乘法數學題，模式化思維害死人。你不能深圳從5.4萬漲到10萬之後繼續漲，一路漲到均價15萬以上，而中山1.6萬漲到3萬就很難漲得動了麼？
事實就如上圖所示，深圳一直沒有停，而大部分城市已經漲幅趨緩，越來越漲不動了。
之所以這兩三年，連瀋陽、太原、蘭州、烏魯木齊這些城市也能漲起來，完全是貨幣刺激，它們只是“交易性行情”，並不具備長期投資潛力。因為從長期來看，這些城市一定會跑輸一二線的深圳、北京、上海、杭州、南京等城市。
像這樣的城市，只適合進去短炒，賺一波交易性行情就走人，賣掉再置換成一二線城市的優質資產，長期持有。
02、各城市房價分化背後的深層原因
要探尋城市房價分化的原因，就要抓住城市興衰最關鍵的指標：人口
25城的常住人口變遷數據：
1）自2000年以來，25城共流入6974萬人，這已經超過英國或者法國的總人口2000-2010年25城人口年均增長率2%，2010-2016年減緩至1.4%。
2）整體來看，人口增長比較多的城市是：北上廣深+廈門天津合肥鄭州+武漢成都+南京杭州，這些城市也是目前房價漲幅比較大的城市。
3）分段來看，2010年以來，人口增速比較高的是：北廣深+廈天合鄭+武漢石家莊長沙成都重慶，年均增長率都超過了1.7%，重慶增長的人口應該都在主城區，年增超過1.7%了，屬於人口持續高速流入。
為什麼有的城市人口增速高而房價增速不高，而有的城市人口增速一般但房價增速高？
因為還有供應側，一旦供應超過需求，房子就是普通商品，而供需緊張的房子，才會體現出金融屬性，具有增值保值功能。
所以房價上漲不完全受人口增減決定，有些城市人口流入少，但是城市多山地江河面積狹窄，土地供應少，房價一樣漲得很厲害。
投資邏輯：
人口決定漲不漲，供需矛盾決定漲多少，調控政策決定漲價時刻。那我們再來看看各城市的新增供應情況
15年來各城市商品住宅銷售表：
1）人口不增長，即使供應不大，房價也不漲，人口增長，即使供應大，房價也會漲，只是漲幅受限。人口是首要因素，人口決定漲不漲。
2）人口增速高，但房價漲幅並不太高的代表主要是長沙成都重慶，整個重慶市人口增速不高，但主城人口增速挺高，重慶應該看成一個小省，主城是省會。這幾個城市的主要特點都是供應量大。
3）人口增速並非最高，但是房價漲幅最高的是天津石家莊，人口增速一般，但房價漲幅也不低的是濟南福州，這幾個也有一個共同特點，那就是供應量不大。以福州、廈門為例，我們都知道這兩座城市是面積狹窄，路橋隧道分割城市組團，碎片化發展的城市，供應極為有限。
所以，人口決定漲不漲，供應決定漲多少。
關於經濟增長不錯，人口增速也不錯的城市，房價如何？
深圳和重慶是兩個典型例子，深圳供應非常少，重慶供應非常多，在此產生了兩種模式。
深圳是香港模式，那就是“邊際需求遠遠大於邊際供應” ，只要是個地上建築物，無論商品房還是小產權，都是香餑餑，深圳每一寸土地都浸潤著資本。
一線城市就是這種類型，供應太少，收入高的人群需求還沒被滿足呢，更別提低收入的人了，所以，這些城市的房價是以高收入人群的收入定價的，換言之，只要通脹不止，這些城市的房價是無頂的，它們會像曼哈頓、香港半山別墅、倫敦的房產一樣，持續上漲，永無頂點。
其餘城市，都處於深圳和重慶之間，也就是說處於“一線模式”和“三四線模式”之間。
投資建議：
1）2010年之前，北上深房價對M2的追隨比較緊密；2010年之後，可以看成一個週期，就是房價在與M2背離幾年之後，一舉跳漲追上它。總體而言，北上深房價還是要追M2的，或早或晚，這是供應不足導致的房產金融屬性。
為什麼房價不是平緩上漲，而是每隔幾年就跳漲？
因為有宏觀調控，有限購，不滿社保不能買等等，人為干擾了價格上漲平滑曲線，於是就出現了“階梯跳漲”現象。
這就是所謂的“調控決定漲價時刻”。
每當經濟乏力就要刺激樓市提振經濟，調控一放鬆，該漲的馬上就漲，政策就是樓價的G點，只要放開，分分鐘高潮。
下一次大漲在2022年前後，感謝國家宏觀調控，給了我們喘息的時間，這幾年攢夠首付，搞好社保戶口，洪水一開閘，馬上衝進去撈一波，賺個一兩百萬。
2）房產投資最不需要投機，因為大都市的房產自帶很好的增值保值屬性。
我們都知道，在商品房供應過剩的三四線城市，房產是商品；在供應嚴重不足的一二線城市，房產是金融品。
一二線城市的房價長期來看是保持上漲趨勢的，這就是它的投資價值。只有漲跌不定的行當才需要投機，例如股市。而負和的市場就需要賭博了，例如P2P，你賭他不會跑路，他賭不會那麼快出事，再撈一筆就走人，結果崩盤，雙輸負和遊戲over。
3） 至於昆明、太原、瀋陽這些城市短期持有，賺一波交易行情就走。
大倉還是得放在一二線城市，餘錢再拿去三四線打游擊，注意資金利用效率，買對一座城市就是一個階層。2013年，深圳有兩兄弟做電子元器件賺了大錢，後來哥哥回長沙蓋房子，瀟灑自在；弟弟在深圳寶安買了一套房，苦逼交月供。到了2015年中，弟弟的房子翻了一倍多，淨賺近500萬，然後他又裂變買了一套，而他哥哥只能在長沙望樓興嘆。
03、這樣買買買會不會有問題？
曾經有一位朋友振振有詞地跟我說：世界上沒有一直上漲的資產，你想得這麼美好，太危險了。
我聽完之後，把手裡的茶杯往桌上輕輕一放，然後慢慢地說：是，世界上沒有一直上漲的資產，可是如果知道深圳、北京的房價從1萬漲到10萬，然後它就不漲了，難道你會放棄它們從1萬漲到9萬的歷史性行情嗎？模式化思維害死人
世界上沒有一直上漲的資產，判斷買賣時刻本來就是投資者的基本技能，它漲的時候；你買；不漲的時候，你賣不就完了？模式化思維害死人，你不會變通的麼？
如果連判斷漲跌的自信都沒有，那說明你真的不適合投資。
再說，你只需要吃到它那一段上漲的行情就夠了，不需要它一直漲的。模式化思維害死人，誰說只有一直漲的資產才值得買？要一直漲才值得買，按你這麼說，這世界就沒有值得投資的東西，哪怕巴菲特也是一個蠢貨。
當下中國樓市浮世繪：
不買房的人總能找到各種理由說服自己不買，例如特朗普貿易戰、房產稅、30年後人口老齡化、國家調控投資獲利一去不復返等等。
買房的人則想盡辦法到處籌資，搞戶口，因為他們洞察了中國樓市上漲的底層邏輯，有堅定的信念。
在這個時代，只有那些沒有本錢的人才需要早起晚歸，拼命折騰，積攢第一桶金；而如果你有了原始資本，還折騰幹嘛呢？
買一二線城市的房產就對了。
記住，投資是有錢人的最後一個工作，不會投資的人永遠都實現不了財富自由，因為他一旦停止工作就沒有了收入。
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第一篇：房產投資如何申請100W總額度信用卡（總論及如何申請第一張信用卡）
第二篇：如何利用以卡辦卡申請100萬總額度信用卡
第三篇：房產投資申請100萬信用卡之注意事項
第四篇：申請成功之後怎樣運用100萬信用卡
第五篇：房產投資100萬信用卡之不能說的秘密
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