一週前，我去參加“保利雲禧”的項目公開儀式。該項目在南京地鐵10號線的最外端，雨山路地鐵站旁。這是我第一次到這個地方，我想大多數南京人也從沒來過這個地方。看了保利雲禧的疊墅後，我開始研究這個項目周邊的交通、環境和配套。研究的結果，讓我大為驚詫：原來這裡才是南京的世外桃源，才是南京居住的升級版。回看南京住宅升級的過程，我想概括為跨江三級跳。
第一跳，從主城，跳到橋北超大盤
南京房地產，先後從玄武湖時代，到秦淮河時代，再到跨長江時代。這本身就是一次三級跳。而三次大舉跨過長江，是又一個空間上的三級跳。南京地產第一次跨長江，是從主城跨過橋北，時間大概從2002年開始。當時就有幾大開發商開發“橋北超級大盤”。包括明發濱江、大華錦繡、蘇寧環球和弘陽地產等。這是南京住宅跨江發展的“初級階段”，也是“粗放階段”。初級，是從無到有歷史性的一步；粗放，表現在建築密度較高、綠化面積較少、配套資源較少、路網等級較低等等。
南京房地產，先後從玄武湖時代，到秦淮河時代，再到跨長江時代。
建築密度高，表現在橋北項目的容積率多在2.5以上；綠化面積較少，表現在除了個別樓盤有些江景，整個江北住區公園較少，幾公里之內找不到一個公園，而幾乎所以樓盤的綠化率都不高；配套資源較少，表現在學區、醫療、商業配套較少，開發商各顯其能發展配套，也造成了商業割據和同質化競爭。而道路等級較低，主要表現在所有樓盤，都是超級大盤，所以網格化道路間距較大，一般都在500米以上，有的地方燈口間距在1000米以上，缺乏道路的“毛細血管”，所以擁堵嚴重。
50歲了，已到內退年齡的長江大橋
而早些年制約橋北住宅發展的瓶頸，是長江大橋。在2015年地鐵3號線開通之前的13年間，橋北地產一直依賴古老的長江大橋。而2002年開始，長江大橋先後封閉維修了12次，包括最近一次的封閉維修期長達27個月，至今尚未開通。即使再次開通，也不能改變只有2車道的“喉管”堵塞狀態，過橋限速50公里，實際上緩慢到20公里以內，有時候比步行還慢。當時政府也是急了，甚至有過“單雙號”限行的計劃。2015年4月地鐵3號線的通車，革命性地解放了工薪族的過江困境，但是依然改變不了江北大盤只是剛需大盤的局面。所以，橋北地產，也就期待升級。
第二跳，從河西，跳到國家級新區
2010年通車的長江隧道，特別是2016年江北國家級新區的規劃，就是南京跨江發展的一次升級。南京地產的熱點，從主城跳到河西是一次質的飛躍，從橋北跳到浦口也是一次質的飛躍。從河西新城來看，我們很難看到立交和市政管線。河西新城的綠化覆蓋率高達48%，人均綠地22平米，道路毛細血管豐富了，道路間距在300米左右，中小學半徑在500-1000米，一時間，南京老城居民，已經漸漸把河西作為居住的新時尚。
規劃中的21條通道，已經運行9條。
雖然，南京的地產熱點，從河西跳到浦口，是一次較大的飛躍，但是，這次飛躍依然是南京跨江發展的“過渡階段”。原因在於浦口本身的規劃，也有一個逐步升級的過程。一開始，浦口只是南京的衛星城，後來才有國家級新區的高要求。而很多情況下，生米已經做成熟飯。很多地產項目的規劃也是魚龍混雜的。局部地區的建築密度依然很高，配套依然不足。
跨江通道等級，逐級提升
長江隧道，寬度為15米左右，為雙向3車道，時速為80公里，相對南京長江大橋，是一次革命性的飛躍，但是自2010年通車以後，一直到2016年1月之前，6年間都是收費通行，所以，這種跨江的革命，是半革命的，長江兩岸依然是有縫對接的。這種有縫對接，也限制了改善需求，限制了高品質樓盤的發展。即使2016年開始取消收費，但是，“南橋北隧”，小橋大遂，使得住宅發展依然存在跨江的侷限。
第三跳，從魚嘴，跳到江北研創園
長江五橋的即將通車，是真正意義上的跨江發展。長江五橋與“南橋北隧”的過江隧道的相反，是“南隧北橋”的，或者說，是“大橋小隧”的。橋面寬度為30米以上，是南京長江隧道的2倍，而且設計時速100公里。最關鍵的，從浦口來河西，可以穿越河西南和河西中之間的江山路，無論是進入南京主城，還是南京南站，甚至是機場，比南京主城本身還要便捷。
如果說，河西南，也就是魚嘴，是對河西中的一次飛躍，不如說，浦口南，是對河西南的飛躍。從一年來拍出的9個地塊來看，幾乎所有項目的容積率，都在2以下，檔次提升了。不像魚嘴，容積率都在3左右，居住密度太高。另外，浦口南的環境配套，是“密集”的，也是“甜蜜”。南京沒有任何一個片區，有如此多的公園。包括銀雀湖公園、綠水灣溼地公園、求雨山公園、鳳凰山公園。如果說，佔據如此多的公園，公園“不公”，那麼學校更不公。因為這裡密佈“私立學校”。包括漢開書院、明道中學、蘇傑學校和行知中學，如果你仔細研究這些學校的中考和高考成績，你會發現，拼老命往公立學校擠，已經很LOW了。還有，就是商業和醫療，這裡有一個高定位的“銷品茂”即將誕生，而距離上游刃有餘的江北鼓樓醫院，是華東地區最大的鼓樓醫院。
特別值得一提的是，雖然魚嘴聚集了一大批品牌地產大佬，也集中了較多的公共資源，但是，由於政府“標地價”的同時“限樓價”，導致很多開發商不得不質量減配，既建設密度高，又建設標準低，正在逐步失去對江北新區的競爭力。目前南京魚嘴的價格在4萬左右，而浦口南的價格在3萬左右，浦口南的改善需求正在爆棚，與河西南的價格正在縮小，大有追趕甚至超越河西南的趨勢。這種趨勢，在2020年長江五橋通車前後，兩個區域的競爭，就會決出勝負。
心會跳？從保利，到亮相中的雲禧
我個人看好雲禧。首先是雲禧的位置。我6月23號那天去參加雲禧的公開活動，從地鐵10號線雨山路站的5號口一爬出來，右手就看到保利雲禧。銷售人員說，一路之隔就是佔地126萬平米的銀雀湖公園。126萬的規模，有保利雲禧的16、7倍大。而且，銀雀湖公園是長條形的，一直綿延到老山腳下。總投資27億，今年內就要開放。另外，綠水灣溼地公園、求雨山公園、鳳凰山公園也都環繞項目周邊。而幾個私立學校，也可以說是貴族學校，在項目的南側，1公里左右，未來20萬平米的大型商業距離2個街區，1公里以內。從保利雲禧南側，大約一個街區的樣子，左轉就可以上浦珠南路和未來的長江五橋，去南京南站只要30分鐘，去南京機場只要40分鐘，去上海、杭州、合肥、青島都很便捷。
其次，我覺得保利雲禧，是南京住宅的一次升級。項目佔地7萬5左右，建築面積不到20萬。由一個大地塊和一個小地塊組合成反“L”形。南面的住宅和北面的公共配套是分開的。使住宅更純淨，配套更自由。從住宅來看，東南側安排12棟疊墅，分成上中下疊，其餘是12棟小高層住宅。從公共配套來看，有健康生活館、社區商業和養老服務。作為保利2018年的扛鼎鉅作，項目繼承保利天悅“服務式豪宅”理念，於集團全國百餘項目中脫穎而出，是江蘇唯一一個全生命週期居住系統落地的示範項目。養老服務安排在兩段臨街裙樓裡。從目前亮相的戶型來看，只公開了疊墅，分成上中下疊。下疊的面積在240-270平米之間，四層，1、2樓，加兩層地下室，兩個開間，總面寬7米2，有8個房間，外加40-200平米不等的院子；中疊，132平米，3、4層，4個房間；上疊，120平米，在5、6層，3個房間，6樓有一個大露臺，另有一個天台。特別是保利雲禧的景觀。保利第三代互動式園林，設計風格以新中式基調為主，雲與山以及松與水等景觀，體現了項目“行雲流水”的景觀主題；通過五大景觀主題：雲水謠、雲鏡庭、倚雲間、朗月庭、曉雲徑，打造“雲紋之飄渺，水紋之靈動”的東方意境現代人居。
當然，我最看好保利雲禧的升值潛力。保利雲禧是江北研創園第一個開盤的項目，該項目的樓面地價就是2萬2以上，而目前由於政府限價的原因，樓盤均價只有2萬9，一套疊墅的總價，在400到600萬。這樣的總價，相當於河西的一套普通住宅，所以買家紛紛看好。而我特別看好的，有兩點，一是項目南有南京自貿區，北有江北新區研創園，未來有大量企業精英人才的高品質追求；二是該項目是保利雲禧首期開盤，未來又有周邊8個高品質住宅項目相繼開盤，這無疑是良機。其實，4、500萬這樣的一個總價，有不少買房人會擠破頭去搶河西南的房子，但殊不知，同樣的價格之下，保利雲禧的居住舒適度卻要比河西南高出好幾個檔次。在大力倡導“房子是用來住的，不是用來炒的”大環境之下，限價後的保利雲禧還能保持匠心，已實屬難能可貴。
我總的看法，南京住宅的跨江發展，經歷從長江下游向上遊移動的過程，這個過程也是不斷升級的過程。還是一個從剛需，到半改善，再到改善的過程。隨著南京五橋促成大江南北的無縫對接，作為浦口國家級新區的南部處女地，城市規劃也更加完善，南京的詩意的棲居，也就離我們越來越近。
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