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■徵地拆遷律師四有新標準：有專長；有態度；有口碑；有人情味
■拆遷維權有套路；高額補償有妙招
徵地拆遷，是土地集約化、先進化的重要手段。在幾十年發展過程中，從政府主導的國有企業改革拆遷發展到如今以開發商作為拆遷主體的商業化拆遷，中國式徵地拆遷經歷了一段從國有政策指導到政府商業化演變的過程。
正所謂商場如戰場，烙上了鮮明商業色彩的當代拆遷活動裡，拆遷人為達到低價拆遷、暴利開發的目的，會絞盡腦汁採取各種方式誘遷、逼遷。其深諳人性心理學，故而誘遷、逼遷手法可謂花招百出，無所不用其極。據筆者統計，各地拆遷人慣常使用的拆遷陷阱不下於十種，對此，被拆遷人稍不注意就會落入圈套，得不到應有的補償，甚至以超低價格屈從搬遷。
下文中，筆者將對歸納出的徵地拆遷過程中出現頻率最高、應用範圍最廣的三大陷阱進行說明、探討，以期對被拆遷人有所裨益，能夠在未來的拆遷過程中提高警惕，多加防範。
- 房屋拆遷入戶評估中的陷阱
在拆遷補償協商開始之前，拆遷人往往會組織入戶評估。這種所謂的專業性評估看似客觀、科學，但實質上，由拆遷人組織或聘請的評估公司所做成的評估報告一般水分極深——由他們做出的評估價值遠遠低於房屋實際價值，有些評估總價甚至只是實際價值的十分之一。不要被嚇到，因為這就是真相。不過，只要把好以下幾關，就可以識破評估陷阱而繞道行之了。
（一） 評估公司的資質
當由拆遷人組織或聘請的評估公司前來做評估時，被拆遷人不要聽到是政府委派的人員就完全信以為然，而應當不管三七二十一，“驗明真身”再說——真正專業的評估公司必須是有專業資質證明的單位。政府委派與專業資質二者之間沒有任何關係，如果評估公司拿不出證明材料就無法說明自己的專業資格，被拆遷人就完全有理由把他們拒之門外。
（二） 評估報告的形式規範
雖然雞下的蛋一定是雞蛋，但專業評估公司作出的評估報告卻並不一定是符合要求的專業報告。
專業的估價報告應當至少記載下列17個事項：（1）估價項目名稱；（2）委託方名稱或姓名和往所；（3）估價方（房地產估價機構）名稱和住所；（4）估價對象；（5）估價目的；（6）估價時點；（7）價值定義；（8）估價依據；（9）估價原則；（10）估價技術路線、方法和測算過程；（11）估價結果及其確定的理由；（12）估價作業日期；（13）估價報告應用的有效期；（14）估價人員；（15）註冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；（16）估價的假設和限制條件；（17）附件，應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。
其中，關於第（4）項，估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況，其中：1、對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；2、對建築物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建築結構，裝修，設施設備，平面佈置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，地基的穩定性，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。
關於第（15）項，估價報告中註冊房地產估價師的聲明應包括下列內容，並應經註冊房地產估價師簽名、蓋章：1、估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。2、估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中己說明的假設和限制條件的限制。3、估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關係，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關係或偏見。4、估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。5、估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，並應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。6、沒有人對估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。7其他需要聲明的事項。估價報告應由註冊房地產估價師簽名、蓋章並加蓋估價機構公章才具有法律效力。
因為有嚴格的形式要求，規範化的評估報告至少要有幾十頁，遇到大的項目，評估報告可以達到上千頁乃至上萬頁。可拆遷實務中，80%的評估報告都只有兩三頁。對於只有兩三頁紙的評估報告，被拆遷人完全有必要逐項檢查其內容是否覆蓋完全，形式是否完備。一般來講，都會有所發現。
（三） 評估定價方式
實踐中，拆遷評估報告的評估基準是按照政府定價。殊不知，這種政府定價與市場定價相差懸殊。市場定價一般是按照房屋所在地商品房的銷售價格所定，而政府定價則沒有嚴格的標準，政府在刨除欲得利潤之後所制定的評估基準，往往無法保證被拆遷人的生活水平。而事實上，拆遷評估應當優先適用市場比較法進行評估作價，此外還有收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等估價方式，簡單參照政府定價的做法是不符合法律規定的，亦會嚴重損害被拆遷人的合法權益。
（四） 評估機構的選擇權
實踐中，評估機構一般都是拆遷人為被拆遷人事先安排好的，由於利益連帶關係，這類評估機構不可能做到客觀、公正評估，評估基準偏低、評估隨意性較大，若接受其評估出來的結果自然對被拆遷人非常不利。事實上，被拆遷人有權對被安排的評估機構說不。因為根據法律規定，評估機構應當由被拆遷人選擇確定，優先由被拆遷人協商選定，無法協商一致時再通過搖號、抽籤等隨機方式予以確定，而不能由拆遷人指定或單方決定委託。
- 材料送達過程中的陷阱
這裡所說的材料主要是指評估報告。拆遷人一方工作人員在送達評估報告時往往都會向被拆遷人強調，“簽收只代表接收到了文件，具體同不同意還要另外簽字協商”。實際上，評估報告在送達之後五天即可視為認可，根本無需另外簽字同意。評估報告是現有法律框架下確定拆遷補償的主要依據，亦是裁決機關據以作出裁決內容的主要事實依據，因此，在拆遷補償活動中扮演了相當重要的角色。對於評估報告，被拆遷人不能輕易簽收，而應當對前述第一部分所論述的評估主體資質與確定方式、評估報告形式規範、估價方法合法科學等重要情況一一予以核對，經確認無誤後方才能夠予以簽收。否則，將會對以後的拆遷維權帶來很大的阻礙。
- 協商談判中的陷阱
協商談判是房屋拆遷補償過程中最重要的環節，被拆遷人稍微不慎就會落入拆遷人的圈套，損失慘重。實踐中，協商談判過程中出現頻率最高的要數下列三大陷阱。
（一） 丟飯碗陷阱
拆遷人與被拆遷人協商談判過程中應用最廣的就是丟飯碗陷阱。談判中，拆遷人可能會威脅被拆遷人，如果被拆遷人拒絕簽訂補償協議，拆遷人就能使被拆遷人及其親屬丟掉工作。實踐中，往往是被拆遷人工作單位越好，這種威脅越有成效，一部分被拆遷人為了保住飯碗會選擇違心簽下補償協議。可是，從勞動法角度看，任何單位都不能以員工拒絕簽訂拆遷補償協議為由而辭退員工。如果被拆遷人因此之故被強行辭退的，可以申請勞動仲裁或去法院起訴，結果一定會是被拆遷人一方獲勝，涉案單位不僅需要恢復被拆遷人的工作，還要補償被拆遷人在被勸退、辭退、變相辭退過程中所應發的工資。所以，丟飯碗陷阱都是圈套，被拆遷人一定不要輕易上鉤。
（二） 黑社會陷阱
拆遷人為促進搬遷過程中，有時會僱傭涉黑人員對被拆遷人施加影響達到逼遷目的，我們將此稱之為黑社會陷阱。黑社會陷阱的固有模式是：對被拆遷人進行言語恐嚇肢體威脅或打砸破壞被拆遷人家中財物。面對黑社會威脅，膽量小點的被拆遷人只能委屈求全，匆忙簽訂不合理的補償協議以求安穩。實際上，黑社會陷阱掀不起大風大浪，畢竟，中國社會主義法治國家，不允許任何人隨意侵犯他人財產與人身，任何惡意侵權的行為都要受到法律的制裁。而且，統觀全國因拆遷引起的命案事件，沒有一起是黑社會組織蓄意傷人致死的情形。可以說，黑社會陷阱一般都是表面文章，對此被拆遷人完全不必驚慌害怕，而應當沉著冷靜，第一時間選擇向公安機關報案，報案後要求公安機關出具立案通知書，以便於日後的追蹤維權。
（三） 停水停電陷阱
停水停電是拆遷人逼遷方式中最常見的陷阱，也是回報率最高的方式之一。因為實踐中，只要拆遷單位將拆遷區域的水電掐斷，一些意志薄弱的被拆遷人在缺水缺電的環境中很快就忍受不住艱苦，最終放棄維權。實際上，對於停水停電陷阱，只要能多瞭解法律或接受專業指導，正確利用法律途徑依法維權，就能迅速識予以攻破。因為我國《國有土地上房屋徵收與補償條例》第27條明確規定“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”所以，一旦拆遷人採取停水停電的手段逼迫拆遷，被拆遷人就可以通過提起訴訟來維護自身的合法權益。
除了以上所講的入戶評估中評估公司的資質、評估報告形式、評估定價方式、送達、協商談判過程中的陷阱，拆遷實務中，拆遷人還會設置其他多種陷阱對被拆遷人“圍追堵截”，如利用打白條、疲勞戰、找託、堵路、利益誘導等手段誘遷、逼遷。但萬變不離其宗，所有這些陷阱都只有一個目的，那就是以最低的代價儘快簽訂補償協議。所以，對於被拆遷人來說，遇到拆遷陷阱，根本不必驚慌失措。只要保持理智冷靜，堅持原則與期望，做到強硬抵制的同時再加上專業的法律指導，就一定會讓拆遷方自亂陣腳，最終陷入自己設計的迷局。
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