春節還沒到，地產股已經一個猛子扎進盛夏。2018年開年，A股房地產板塊行情可謂亮瞎眼：萬科、保利、綠地、金地、新城、招商都在短時間內創下歷史新高。而泰禾集團，到1月22日為止，14個交易日有7次漲停，股價飆了129%，成了今年第一“妖股”。
有人說，這事跟泰禾老闆黃其森有關，他一句“18年要賣2000億”，直接引爆了泰禾股價。
“2018年爭取銷售額翻番至2000個億、2018年上半年降低負債率至79%、全年降至75%”，在房地產業壓力有增無減、2018年將是房地產小年的行業共識下，黃其森“彎道超車”的勇氣從何而來？
就此，萬方財富邀請了即將加盟佰仕信基金並擔任董事長的李偉凡先生，為我們講述泰禾集團14天暴漲129%的內在邏輯，以及18年房地產行業的走勢。
【泰禾的漲停是“早晚的事”】
泰禾集團是一家在地產、金融、文化等領域多元發展的大型知名上市公司（股票代碼000732），地產是其核心業務。公司創建於1996年，2010年成功上市，是當年國內唯一上市的地產企業。
眾所周知，由於房地產行業的特殊性，企業經營存在波動，房企的利潤和負債率均會對經營造成重大影響。在房企諸多負債指標中，短期償債能力十分關鍵。很多企業拿地或融資成本較高，償債壓力巨大。而泰禾不同，泰禾集團在行業和自身變革的節點上，實現了對“大勢”的精準把控和前瞻預判。
其實早先，泰禾集團由於槓桿過高，並不被金融機構所看好。從16年開始，黃老闆通過“降低拿地成本，提高品牌溢價”的戰略，通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備，最大程度地降低了企業風險和負債率。
近日，泰禾集團董事長黃其森在“2017中國不動產金融年會”的演講中表示，從2016年開始，公開市場的招拍掛泰禾基本不參加了，90%都是通過合作併購，“所以，泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”。
因此，在2017年房地產市場動盪的形勢下，泰禾集團逆勢增長、脫穎而出，超越眾多央企、國企，一舉斬獲北京銷冠寶座。在我看來，泰禾的漲停不過是“早晚的事”。
【2018年，泰禾在北京市場將持續發力】
由於品牌溢價率提高，土地成本降低，泰禾2017年業績大幅增長。目前，泰禾各大產品線全面開花，在全國各大城市均以“銷冠”形象出現。院子系，大院系、園系、府系以及泰禾廣場等產品線，都在全國各地颳起了銷冠旋風。
泰禾集團更是深入挖掘國人對傳統文化的追求，及時抓住了住居升級的變化趨勢，針對高端人群開發出了“泰禾院子系列”產品。目前，泰禾標誌性“院子系”已經佈局了十七城三十院。其中，泰禾·中國院子四次上榜“亞洲10大超級豪宅”，北科建泰禾·麗春湖院子連續10個月位居“中國別墅市場銷冠”。
此外，泰禾登頂千億，還不能不提“泰禾+”戰略的落地。2017年起，泰禾整合集團旗下商業、醫療、教育、文化等多元化產業鏈資源，不僅提供好房子，更提供好生活，滿足業主的全生命週期需求。
根據克而瑞統計數據，2017年泰禾實現銷售額1007.2億元，成功躋身“千億俱樂部”，全國排名第十七，而北京市場就佔據了近1/4比重。我們有足夠的理由相信，2018年泰禾在北京市場仍將持續發力。
【房地產市場：強者恆強，行業集中度不斷加劇】
我國的房地產行業經過十幾年的發展，產生了一批又一批房地產公司。經過一輪又一輪的樓市調控，並且伴隨著房企整體銷售的規模擴大，使得行業集中度也逐漸增強。
數據顯示，2017年房地產企業百強排名前十的房企新增貨值超過了第11-100 名的新增總貨值，其中排在第一位的融創，目前總貨值近2 萬億元。在銷售金額上，前30 強的房企佔了36%，百強房企佔了55%，而在兩年前的這兩個指標僅為25%和40%。這意味著，在房地產行業不斷髮展和被調控的過程中，行業集中度不出所料地繼續加強，強者恆強在繼續。有良好公司管理體系和產品標識度的公司仍然會在第一集團即前30強內領跑。
2017年三四線城市集中發力，早就佈局三四線城市的如恆大和碧桂園是受益最大的兩個地產企業。而進入2018年，政府的重點是把2017 年的“限”調整成2018 年“租”，即從原來的控價變成長效。所以未來，一二線城市的行政性限制政策仍將持續，但各地政府會通過“引入人才”等輔助政策來調整，限售和限購政策不會強於2017 年。
此外，去庫存讓位於去槓桿，監管機構對於金融機構對房地產企業的輸血不斷加以規範。未來，更多私募地產基金會向地產細分行業或金融端佈局和發展，類似智能樓宇，存量資產改造，城市更新運營，資產支持證券化和Pre-REITS 等，私募地產基金行業將迎來自2010 年地產基金元年之後的第二次大機遇。
既然強者恆強，我們首選是和強者合作，這樣產品安全性更強。所以在產品架構和設計上是否能符合地產龍頭企業的需求，是私募地產基金能否在2018 年繼續順利發展的重要因素。
投資有風險，入市需謹慎！
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