一線城市的房產政策一直備受矚目。對此，萬方財富產品部投研中心特地為大家進行了政策的梳理與解讀。2018年一線城市真實的土地供應與成交是怎樣的？商品房市場的成交量如何？租房市場又呈現怎樣的走勢？接下來，就讓我們通過數據來一探究竟~
2018年上半年，房地產市場整體政策仍堅持“房住不炒”的定位原則，各地政府不斷加大房地產市場調控力度，通過抑制非理性購房需求和保證有效供給共同發力，“因城施策”，短期需求側調控和中長期供給側改革初見成效。
01、宏觀經濟
（一）政策梳理
（二）政策影響
2018 年上半年，房地產調控政策一方面繼續積極抑制非理性需求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，深化差別化調控；另一方面強調擴大並落實“有效供給”，注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題，一線城市在未來住房供給規劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應基本體現為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房 4：4：2 的三分結構。同時，開拓渠道保證“有效供給”。
上半年，一線城市商品住宅成交面積總和同比下跌24.6%，成交金額總和同比下跌22.1%。從成交金額季度來看，一季度、二季度成交金額分別為1341.68億元、1926.54億元，同比分別下跌28%、17.3%。
分城市看，2018年1-6月，北京、上海、廣州、深圳的商品住宅成交金額同比下降39.3%、25.8%、24.3%和-21.3%。其中京滬成交面積依然處於歷史最低點，深圳由於去年基數較低，成交同比增長兩成左右，但成交規模仍處於低位區間。
2017年1月-2018年6月一線城市商品住宅成交面積
02、土地市場
（一）土地供應
供應數量上，2018年上半年北京，廣州和深圳的土地供應數量分別為17宗，83宗和19宗，較2017年上半年分別下降73.44%，30.83%和24%，上海的土地供應數量分別為113宗，同比增長26.97%。
2017年1月-2018年6月一線城市土地供應數量
土地供應面積方面，2018年上半年共計1032.09萬㎡、232宗，較2017年上半年的1407.28萬㎡、298宗，同比下降 26.66和22.15%。
分區域來看，2018年上半年北京和廣州的土地供應面積分別為126.36㎡和369.26㎡，分別較2017年上半年大幅下降69.58%和41.96%，上海和深圳的土地供應面積則有上升趨勢，分別為459.88㎡和76.59㎡，同比增長高達51.54%和46.78%，深圳是近兩年來一線城市中土地供應面積最少的城市。
2017年1月-2018年6月一線城市土地供應面積
從住宅用地供應區域來看，除深圳（2017年無住宅用地供應）外，北上廣在2018年上半年均有住宅用地推出。北京、上海住宅供應面積均有所下降，北京降幅達79.96%，上海供應面積微降5.29%；廣州的住宅面積同比增長8.73%。
2017年1月-2018年6月一線城市住宅土地供應
（二）土地成交
2018年上半年一線城市土地成交227宗，較2017年上半年259宗，同比下降12.36%。從區域來看只有上海的土地成交數量有33.33%的漲幅，北京、廣州、深圳降幅分別為32.61%，38.10%和14.81%。
2017年1月-2018年6月一線城市土地成交數量
土地成交面積為1152.44萬平方米， 2017年上半年成交1226.27萬平方米，同比下降6.02%。從區域上看北京、廣州的土地成交面積分別下降18.37%和40.10%；上海和深圳都有所上升，同比增長57.97%和85.77%。
2017年1月-2018年6月一線城市土地成交面積
（三）平均地價
從商業用途的平均地價來看，廣州地價較低，在2016年12月-2017年3月有大幅下降；北京商業用途的平均地價持續走高，遠高於其他一線城市；上海深圳商業用途平均地價緩慢穩步上升，兩者價格基本持平。
2016年3月-2018年3月一線城市商業用途平均地價
從居住用途看，廣州地價平均地價較低，很明顯可以看出2016年12月至2017年3月有大幅度增長，2017年後至今緩慢穩步增長並與滬深平均地價之間的差距縮小，北京居住用途平均地價持續增長從2017年9月減緩增長趨勢，2016年3月至12月上海地價低於深圳，但從2016年12月起，上海地價成明顯上升趨勢逐步追平深圳居住用途平均地價。
2016年3月-2018年3月一線城市居住用途平均地價
03、商品房市場
（一）成交情況
2018年上半年，受房地產市場限購限貸、預售限價等嚴格調控政策影響，一線城市新建商品住宅成交量持續低位。商品住宅成交面積總和為963.41萬平方米，同比下跌24.6%。北京、上海、廣州三城商品住宅成交面積均有明顯下降，其中北京下降幅度達42.82%；廣州前五個月商品住宅成交面積下跌幅度達38.69%，因6月份審批速度加速，網籤效率變高，同時調整了不同城市的首付門檻，6月出現成交面積大幅度提升。雖政策利好，但廣州成交量仍處於低位。深圳除了2月受春節影響，總體成交較為平穩，由於2017年基數較低，
深圳是唯一一個上半年成交面積呈同比增長的一線城市，但總體成交規模仍處於低位區間。2017年1月-2018年6月一線城市商品住宅成交面積
二手住宅方面，一線城市的成交總量同比下滑，成交情況與新建商品住宅的走勢類似，北京、上海、廣州三個城市成交同比均明顯下滑，深圳二手住宅成交總體較為平穩，呈正增長態勢。
（二）價格分析
2018年上半年度，北京、廣州商品住宅成交均價同比增長，漲幅較去年同期有所收窄，上海、深圳成交均價同比下跌，總體來說一線城市漲幅略高於跌幅，整體一線城市房價保持穩定。
2017年1月以來，深圳商品住宅成交均價已連續18個月下跌，但下跌幅度很小，總體來說較為穩定，月度環比跌幅不超過0.3%；廣州商品住宅成交均價較為平穩，波動幅度不超過600元/㎡；上海次之；北京商品住宅成交均價波動稍大，但上半年成交均價同比漲幅超4.8%，為一線城市中最高。
2017年1月-2018年6月一線城市商品住宅成交均價
（三）租賃市場
租金回報率方面，上半年北京的租金回報率漲幅較大，除2月份受春節離京浪潮影響外，租金回報率環比均為上漲，且由於北京商品住宅成交價格上半年平均上漲4.82%，可見北京租賃市場熱度已回暖向好；上海和廣州的租金回報率走勢較為平穩，上海租金回報率維持在1.58左右、廣州維持在1.47左右，反映上海和廣州的租金漲幅和房價漲幅較為平穩；深圳租金回報率起伏較大，受城中村綜合治理等政策影響，5、6月份租金回報率上升至1.58，與一季度平均1.51相比明顯上漲。
從2017年1月起始來看，廣州租金回報率跌幅較大，從2017年1月的1.97跌至2018年5月的1.45，從側面反映，相對於房價的上漲，廣州二手房租金上漲較慢；其他三個一線城市租金回報率增長走勢相對平穩。
2017年1月-2018年6月一線城市二手住宅租金回報率
總結
因2017年房價上漲速度較快，一線城市政策調控力度較大，在增加住房供應、提高貸款利率等政策的精準調控下，2018年上半年一線城市房價整體趨穩。
土地成交和供應方面，一線城市整體成交面積較2017年下降26.66%，土地供應面積下降6.02%；較2016年同比分別上升3.5%、71.8%。因2017年較2016年大幅增加土地供應量，導致 2018年呈現下降趨勢。在現有政策背景下，預計2018年下半年整體土地供應和成交較2017年下半年均呈現小幅下降趨勢，但2018年整體仍處在近4年較高位置。
地價方面，商業用途和居住用途的平均地價均呈現穩步上升趨勢。廣州商用地價較低，北京持續走高，遠高於其他一線城市。居住用途土地地價來看，廣州仍是較低，北京地價保持持續增長，但從2017年9月開始增速放緩。從趨勢上看，2018年下半年商業用途和居住用途的平均地價均將繼續小幅上漲，漲幅基本持平於上半年。
商品房市場成交量方面，受政策影響，北京、上海、廣州三城新建商品住宅和二手住宅成交量均呈現下降趨勢，僅深圳同比增長。成交價格上，在一線城市中，深圳、廣州一高一低，兩城價格波動較小；北京、上海價格相近，北京商品住宅成交均價同比上升，基本持平於2017年下半年均價，上海價格同比下跌。隨著各類政策房的入市，預計2018年下半年商品房的成交量和成交價格整體穩定，不排除整體小幅下降的可能性。
租金市場方面，上半年北京的租金回報率漲幅最大，廣州租金回報率處於連續下跌形態。從近半年租金回報率增長趨勢看，北京、深圳租房市場比較火爆，具有較大投資價值；廣州市場較消極。從租金回報率絕對值看，上海依然是龍頭城市。預計，2018年下半年租金回報率依然會呈現上漲趨勢，租售比進一步提高。
總的來說，2018年上半年在趨緊、精準的政策調控下，一線城市房地產市場成交數量顯著下降，切實打壓了部分非理性需求。預計2018年“房住不炒”的政策思路仍將延續，銷售價格整體趨穩。
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