一线城市的房产政策一直备受瞩目。对此，万方财富产品部投研中心特地为大家进行了政策的梳理与解读。2018年一线城市真实的土地供应与成交是怎样的？商品房市场的成交量如何？租房市场又呈现怎样的走势？接下来，就让我们通过数据来一探究竟~
2018年上半年，房地产市场整体政策仍坚持“房住不炒”的定位原则，各地政府不断加大房地产市场调控力度，通过抑制非理性购房需求和保证有效供给共同发力，“因城施策”，短期需求侧调控和中长期供给侧改革初见成效。
01、宏观经济
（一）政策梳理
（二）政策影响
2018 年上半年，房地产调控政策一方面继续积极抑制非理性需求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深化差别化调控；另一方面强调扩大并落实“有效供给”，注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题，一线城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房 4：4：2 的三分结构。同时，开拓渠道保证“有效供给”。
上半年，一线城市商品住宅成交面积总和同比下跌24.6%，成交金额总和同比下跌22.1%。从成交金额季度来看，一季度、二季度成交金额分别为1341.68亿元、1926.54亿元，同比分别下跌28%、17.3%。
分城市看，2018年1-6月，北京、上海、广州、深圳的商品住宅成交金额同比下降39.3%、25.8%、24.3%和-21.3%。其中京沪成交面积依然处于历史最低点，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。
2017年1月-2018年6月一线城市商品住宅成交面积
02、土地市场
（一）土地供应
供应数量上，2018年上半年北京，广州和深圳的土地供应数量分别为17宗，83宗和19宗，较2017年上半年分别下降73.44%，30.83%和24%，上海的土地供应数量分别为113宗，同比增长26.97%。
2017年1月-2018年6月一线城市土地供应数量
土地供应面积方面，2018年上半年共计1032.09万㎡、232宗，较2017年上半年的1407.28万㎡、298宗，同比下降 26.66和22.15%。
分区域来看，2018年上半年北京和广州的土地供应面积分别为126.36㎡和369.26㎡，分别较2017年上半年大幅下降69.58%和41.96%，上海和深圳的土地供应面积则有上升趋势，分别为459.88㎡和76.59㎡，同比增长高达51.54%和46.78%，深圳是近两年来一线城市中土地供应面积最少的城市。
2017年1月-2018年6月一线城市土地供应面积
从住宅用地供应区域来看，除深圳（2017年无住宅用地供应）外，北上广在2018年上半年均有住宅用地推出。北京、上海住宅供应面积均有所下降，北京降幅达79.96%，上海供应面积微降5.29%；广州的住宅面积同比增长8.73%。
2017年1月-2018年6月一线城市住宅土地供应
（二）土地成交
2018年上半年一线城市土地成交227宗，较2017年上半年259宗，同比下降12.36%。从区域来看只有上海的土地成交数量有33.33%的涨幅，北京、广州、深圳降幅分别为32.61%，38.10%和14.81%。
2017年1月-2018年6月一线城市土地成交数量
土地成交面积为1152.44万平方米， 2017年上半年成交1226.27万平方米，同比下降6.02%。从区域上看北京、广州的土地成交面积分别下降18.37%和40.10%；上海和深圳都有所上升，同比增长57.97%和85.77%。
2017年1月-2018年6月一线城市土地成交面积
（三）平均地价
从商业用途的平均地价来看，广州地价较低，在2016年12月-2017年3月有大幅下降；北京商业用途的平均地价持续走高，远高于其他一线城市；上海深圳商业用途平均地价缓慢稳步上升，两者价格基本持平。
2016年3月-2018年3月一线城市商业用途平均地价
从居住用途看，广州地价平均地价较低，很明显可以看出2016年12月至2017年3月有大幅度增长，2017年后至今缓慢稳步增长并与沪深平均地价之间的差距缩小，北京居住用途平均地价持续增长从2017年9月减缓增长趋势，2016年3月至12月上海地价低于深圳，但从2016年12月起，上海地价成明显上升趋势逐步追平深圳居住用途平均地价。
2016年3月-2018年3月一线城市居住用途平均地价
03、商品房市场
（一）成交情况
2018年上半年，受房地产市场限购限贷、预售限价等严格调控政策影响，一线城市新建商品住宅成交量持续低位。商品住宅成交面积总和为963.41万平方米，同比下跌24.6%。北京、上海、广州三城商品住宅成交面积均有明显下降，其中北京下降幅度达42.82%；广州前五个月商品住宅成交面积下跌幅度达38.69%，因6月份审批速度加速，网签效率变高，同时调整了不同城市的首付门槛，6月出现成交面积大幅度提升。虽政策利好，但广州成交量仍处于低位。深圳除了2月受春节影响，总体成交较为平稳，由于2017年基数较低，
深圳是唯一一个上半年成交面积呈同比增长的一线城市，但总体成交规模仍处于低位区间。2017年1月-2018年6月一线城市商品住宅成交面积
二手住宅方面，一线城市的成交总量同比下滑，成交情况与新建商品住宅的走势类似，北京、上海、广州三个城市成交同比均明显下滑，深圳二手住宅成交总体较为平稳，呈正增长态势。
（二）价格分析
2018年上半年度，北京、广州商品住宅成交均价同比增长，涨幅较去年同期有所收窄，上海、深圳成交均价同比下跌，总体来说一线城市涨幅略高于跌幅，整体一线城市房价保持稳定。
2017年1月以来，深圳商品住宅成交均价已连续18个月下跌，但下跌幅度很小，总体来说较为稳定，月度环比跌幅不超过0.3%；广州商品住宅成交均价较为平稳，波动幅度不超过600元/㎡；上海次之；北京商品住宅成交均价波动稍大，但上半年成交均价同比涨幅超4.8%，为一线城市中最高。
2017年1月-2018年6月一线城市商品住宅成交均价
（三）租赁市场
租金回报率方面，上半年北京的租金回报率涨幅较大，除2月份受春节离京浪潮影响外，租金回报率环比均为上涨，且由于北京商品住宅成交价格上半年平均上涨4.82%，可见北京租赁市场热度已回暖向好；上海和广州的租金回报率走势较为平稳，上海租金回报率维持在1.58左右、广州维持在1.47左右，反映上海和广州的租金涨幅和房价涨幅较为平稳；深圳租金回报率起伏较大，受城中村综合治理等政策影响，5、6月份租金回报率上升至1.58，与一季度平均1.51相比明显上涨。
从2017年1月起始来看，广州租金回报率跌幅较大，从2017年1月的1.97跌至2018年5月的1.45，从侧面反映，相对于房价的上涨，广州二手房租金上涨较慢；其他三个一线城市租金回报率增长走势相对平稳。
2017年1月-2018年6月一线城市二手住宅租金回报率
总结
因2017年房价上涨速度较快，一线城市政策调控力度较大，在增加住房供应、提高贷款利率等政策的精准调控下，2018年上半年一线城市房价整体趋稳。
土地成交和供应方面，一线城市整体成交面积较2017年下降26.66%，土地供应面积下降6.02%；较2016年同比分别上升3.5%、71.8%。因2017年较2016年大幅增加土地供应量，导致 2018年呈现下降趋势。在现有政策背景下，预计2018年下半年整体土地供应和成交较2017年下半年均呈现小幅下降趋势，但2018年整体仍处在近4年较高位置。
地价方面，商业用途和居住用途的平均地价均呈现稳步上升趋势。广州商用地价较低，北京持续走高，远高于其他一线城市。居住用途土地地价来看，广州仍是较低，北京地价保持持续增长，但从2017年9月开始增速放缓。从趋势上看，2018年下半年商业用途和居住用途的平均地价均将继续小幅上涨，涨幅基本持平于上半年。
商品房市场成交量方面，受政策影响，北京、上海、广州三城新建商品住宅和二手住宅成交量均呈现下降趋势，仅深圳同比增长。成交价格上，在一线城市中，深圳、广州一高一低，两城价格波动较小；北京、上海价格相近，北京商品住宅成交均价同比上升，基本持平于2017年下半年均价，上海价格同比下跌。随着各类政策房的入市，预计2018年下半年商品房的成交量和成交价格整体稳定，不排除整体小幅下降的可能性。
租金市场方面，上半年北京的租金回报率涨幅最大，广州租金回报率处于连续下跌形态。从近半年租金回报率增长趋势看，北京、深圳租房市场比较火爆，具有较大投资价值；广州市场较消极。从租金回报率绝对值看，上海依然是龙头城市。预计，2018年下半年租金回报率依然会呈现上涨趋势，租售比进一步提高。
总的来说，2018年上半年在趋紧、精准的政策调控下，一线城市房地产市场成交数量显著下降，切实打压了部分非理性需求。预计2018年“房住不炒”的政策思路仍将延续，销售价格整体趋稳。
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