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目前，石家莊郊縣房價的現狀，具有典型的四五六線特色。
16、17年藉著樓市的東風，先把房價拉上一定的高度，後被調控牢牢按住，目前處在上不去也下不來的尷尬狀況。
石家莊作為省會，二環城區內還算繁華，商超樓盤林立。而到了二環外的郊區和縣城，畫風就陡然一變。
總體感受就是：大部分都很像我老家那個衡水下轄的十八線小縣城。
比如眾多磚混結構的二層小樓；沿街土得冒泡的大廣告牌，以及背後老舊的平房；嶄新圍擋圍住的一大片雜草地；蓋到一半不知道什麼原因停止施工的各色高樓；還有拖拉機拉著一車磚轟隆隆駛……
這就是石家莊郊縣目前的現狀。也是北方廣大十八線縣城的樣本。
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因為路線最近，所以調研第一站選擇了新樂市。
還未走到縣城，一個哥特式風格的建築群就出現在眼前。
下車進去瞻仰了一番，才知道，這不是樓盤，也不是王多魚花2000萬包下的酒店，而是一所學校，河北美術學院。
學美術的人果然充滿藝術細胞，連學校都建的這麼標新立異，只是好看未必好用，把學生宿舍設計成古城堡，採光實在是堪憂。
當導航到新樂市之後，我一度懷疑導航是不是出問題了，因為我看到的地方，和我一貫對市區的印象有本質的區別。
新樂街道相當冷清，官方公佈的人口數據超過40萬的新樂市，城貌絲毫不像一個市，更像一個普普通通的落後小縣城。
開始尋找當地的小中介瞭解信息，首先發現本地中介的職能十分混亂跳脫。
除了買賣二手房和租房業務外，中介往往又承擔著介紹對象介紹工作等職能，充分挖掘了一箇中介的全部價值，看來在這裡單做二手房買賣是支撐不起一個小店面的。
中介店面很少，個別雖然開著門，但基本只有一個店員或老闆，通常以租房生意為主，問一套一百來平的兩居租多少錢，答曰六千，把我們嚇了一跳，然後對方慢悠悠的接上一句，六千一年。
我算了一下，按本地房價七千來算，一套七十萬的房子出租120年才能回本，這租售比，比北上深驚人多了！誰說一線租售比低的，出來走兩步！
在這裡，二手房成交量顯然極低。同時我們還注意到，二手房看店者，以中年大叔大媽為主。
和中介的溝通中得知，本地二手房的成交量和需求量並不大。因為本地人居多，大多數拆遷戶都有房。當地沒有什麼企業，工作機會少的可憐，每年人口流出大於流入，去年一波大漲後，樓市目前異常冷清。
接著又詳細瞭解了當地的房價。新樂目前二手房普遍在6-7000左右，相對高端的達到八千，新房稍貴一些，8000以上的價位，新盤少。這個價位和當地普遍兩千多的收入比起來，顯然很是不低。
人口淨流出的小縣城，房價到底是怎麼炒起來的？
據瞭解，新樂二手房之前一直穩定在三四千元，去年年後開始迅速上漲。
一是受到了石家莊市區和近郊大漲的帶動。
二是當時市房管局出臺政策，成交備案價不低於5700，即使低於5700，也要按5700來納稅，官方背書的最低價放在了5700，那房價自然是要奔六千以上走的。
三是小地方有不少房子產權不明晰，不能落宗，當時出臺了一項政策，不能落宗的的房子需要全款購買，能落宗的房子數量不多，自然價格漲的更快。
就這樣，在多方合力推動下，新樂這樣一個無產業、無需求、無未來預期的小縣城，房價也迅速飆到了八九千，甚至過萬。
離開新樂的時候，看著車窗外空曠的街道，和零星閃過幾個蓋了一多半已經停工的樓盤，我算了一筆帳。
房價8000-9000，人均收入2000-3000，房租500，這種弱二線周邊郊縣的坑，可謂又深又黑。
路上我們感慨，這就是目前大多數中國小縣城的現狀，沒有外來人口帶動，本地剛需也早早下手，大量的爛尾樓盤，和上不去又下不來但已經無人關心的房價。
3
接著說近郊區。
石家莊分為環城四區，本文重點說一說環城四區中的藁城、鹿泉、欒城三區。
藁城和欒城比較像，地理位置相鄰，也在石家莊市未來東南方向的發展規劃線上，重點發展工業和製造業，說的直白點，GDP的重要產出地。
鹿泉區則是旅遊休閒和信息產業為主，石家莊的後花園。
調研中，我們考察了藁城比較具有代表性的板塊，緊靠東三環的石煉廠板塊。這邊因為位置比較接近開發區，雖然人多雜亂，但生活很便利。
這裡的便利，指的是狹窄的街道兩邊被小商小販完全佔據，佔道經營，車輛通行困難。
和農村大集市很像，賣菜的，賣水果的，賣各色小商品的，土的掉渣的服裝，床單被罩，生活用品，這裡無所不包，居民區學校老式電影院也一應俱全。
這裡原來是石煉廠的家屬區，後來逐漸發展成為一個麻雀雖小五臟俱全的居民生活區。
這裡有一個代表性的樓盤，叫潤江紫宸院。潤江屬於石家莊響噹噹的本土開發商。
▲周邊配套很不便利
潤江紫宸院實際成交價在9000左右，價格不高，雖然小區周邊的交通和配套十分糟糕，但實惠的價格和高大上的售樓處，對於生活在石化區老家屬院的人來說，絕對算降維打擊了。
這個盤去化很快，我們到的時候只剩幾套尾盤了。
第二個位於藁城縣城的美的雲熙府。沒錯，就是美的電器旗下的地產項目，看起來總有種莫名其妙的違和感。
房價標示1萬出頭，但每平米又綁定了一個2-3千的裝修費，實際價格在1萬3左右。
因為調控和整頓，石家莊大量無證樓盤停售，導致在售新盤稀缺，大部分五證齊全的樓盤默認用捆綁來突破政府限價。開發商和購房客對這種方式都心照不宣。
從石家莊的規劃發展來看，重點打造高新區，北部的正定新區，鹿泉又在大力發展旅遊，東部的藁城和南部的欒城能得到的發展紅利有限，未來還是以本地剛需為主。
鹿泉區則有點像北京的門頭溝區，都在西邊，都有大片的山區，空氣質量和自然環境比市區要好不少，鹿泉被稱為石家莊的後花園，離市區的距離並不遠，15公里左右。
鹿泉本地有不少大開發商入駐，像保利、北國商業、國赫等開發商。因為主打旅遊度假概念，大多數開發商開發的都是低容積率的中高端樓盤。當地最知名的鹿泉健康城，依山而建，樓盤體量很大。
看18年上半年的土拍數據，鹿泉區的土拍數量成交40宗，石家莊各區成交數量第一，面積佔總成交面積的37%，可以看出鹿泉區是接下來石家莊開發商的重要戰場。
鹿泉的新盤房價大部分在1.2-1.3萬，相對本地人的收入而言價格偏高，但相對城區又低不少，會有一部分資金有限的城區剛需，和部分度假養老和改善群體，出於環境和價格的因素選擇鹿泉，所以當前的價格還是有相應的支撐點。
4
作為一個人口千萬級的大城市，石家莊的城鎮化發展還在路上。
雖然從數據上看，石家莊城鎮化率河北省第一，但在調研過程中，出了城二環，就能看到大片大片的未開發區域，到處雜草叢生，塵土飛揚，石家莊城鎮化的進程還需要走很久。
石家莊郊區的房價，目前處在一個平穩過渡期，因為市區面積小，土地開發已接近飽和，房價也達到高點。近四百萬人擠在城區，城五區的人口已經超負荷。
石家莊未來還要達到500萬人口的特大城市規劃，所以人口外溢是遲早的事情，再加上市區5年的限售，都會對郊區置業有一定帶動。
未來石家莊的剛需、改善和投資人群，因為政策、價格和環境因素，會有部分逐漸外溢到郊區。
所以長期來看郊區的房價是有託底的，尤其是有距離、產業和環境優勢的部分近郊區。
而遠郊縣城，無論短期長期，都看不到太大價值。
北京集全國人力財力，到現在也不過發展到六環，而且五環六環之內還有大量的未開發土地。
按照石家莊的實際情況，想發展到四環，那是一個很遙遠的夢想。
遠郊縣城要想發展，除非自己發力，可是現實擺在這裡，逆襲根本不現實。
石家莊做為一個弱二線省會，目前對周邊郊縣顯然還不具備強大的輻射和產業分流能力。
對於石家莊郊縣置業，米宅給出的建議是：
1、遠郊是剛需的樂園，投資客的大坑，投資務必遠離；
2、近郊要看區位、環境、項目和價格，市區的改善、度假需求可以考慮，包括追求居住品質資金又有限的剛需，在私家車越來越普及的今天，人們的生活半徑會越來越大；
3、鹿泉、正定是近郊的價值區域，但僅限於房價有支撐，不代表買到即賺到；
4、正定新區承載著石家莊的希望，但未來發展又有很大的不確定性。
作者歌者
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