摘要：高陵物價局價格認證中心：依據證據材料和有關法規，我中心傾向於認為天下榮郡小區地下車位是規劃範圍內住宅小區的公共配套設施建設，是建築物的輔助設施，是為增加房屋使用價值而建設，其產權歸屬於小區所有業主。
高陵區天下榮郡小區地下車位價格糾紛調研報告
轉載物價局價格認證中心~ 隨著我國住房制度改革的進一步深化以及住宅小區私家車的持續增長，停車收費問題引起了一系列價格矛盾糾紛、暴力衝突，乃至群體上訪事件。住宅小區“車位之爭”已成為社會普遍關注的問題。
一、調查背景
高陵區天下榮郡小區物業公司（屬前期物業）西安樂上銘居物業管理有限公司2018年5月24日發出通知，將從2018年6月1日起收取地下車位80元/月/位的車位租賃費，不滿此項收費的天下榮郡小區19名業主於
2018年5月28日到高陵區價格認證中心聯名申請價格矛盾糾紛調解，認為地下車位產權屬於業主，請求取消該項收費，我中心按規定受理此案，並啟動價格矛盾糾紛調解處理工作程序。
二、調查時間：2018年5月-7月
三、調查方法：現場調查、走訪、座談、函詢。
四、調查目的：明確該小區地下停車位產權歸屬，解決業主和物業公司之間的價格糾紛，從源頭杜絕此問題的上訪事件，從而將基層熱點價格問題，民生價格糾紛矛盾化解在起始端，維護社會和諧安定。
五、調查事實及結論：
1.價格爭議事項：通過多次到天下榮郡小區實地走訪，分別與物業公司負責人和業主代表座談，到小區所在上林社區溝通，瞭解到雙方價格糾紛的焦點問題，就是物業公司通知上交80元/月/位的地下車位租賃費。爭議一方業主認為地下車位是小區公共配套設施，產權屬於小區所有業主，物業公司（或開發商）收取車位租賃費不合理，請求取消該項收費；爭議另一方物業公司和開發商提出，當初商品房買賣交易中公攤面積未計算地下車位的面積，也未計入地下車位的成本，地下車位是開發商建設的，所以地下車位產權屬於開發商所有，業主使用當然要交費。雙方因此各執一詞，產生價格矛盾糾紛，以至發生了肢體衝突，並多次到區政府群體上訪。
2.價格爭議工作思路:明確該小區地下車位的產權歸屬問題，這是解決該價格爭議案件的核心和關鍵。
3.調查事實情況:通過到高陵區建住局、房管所和不動產登記局等相關部門調查，該小區的建設工程規劃許可證、規劃建設圖、建設招標書、商品房預售許可證、房屋買賣合同、不動產登記情況及前期物業服務合同等，通過調查對該小區地下車庫產權歸屬問題有了比較明確的瞭解。
（1）小區地下車位的設計規劃屬性：根據該小區當初建設工程規劃許可批准文件得知，批准其開發商建設商品房，規劃圖中顯示配建車位4460個車位（其中地上610個，地下3850個），地下車位為該小區的公共配建車位。
（2）銷售依據：依據《中華人民共和國房地產管理法》，地下車庫作為房產銷售時，應取得房管部門的銷售許可證，該小區從驗收入住到現在，其地下車位也未取得相關部門的預售許可。
（3）分包建設招標書：天下榮郡小區在建設中，分包給不同的承建商，其招標書中顯示，地下車位的所有費用已計入整棟住宅樓的整體造價中，故此開發商所說小區地下車位成本未分攤，並不成立。
而天下榮郡小區物業公司和開方商在我中心近兩個月的調查期間也一直未提交證明該小區地下車庫產權及地下車位成本未納入商品房成本的法定依據。
依據以上證據材料和有關法規，我中心傾向於認為天下榮郡小區地下車位是規劃範圍內住宅小區的公共配套設施建設，是建築物的輔助設施，是為增加房屋使用價值而建設，其產權歸屬於小區所有業主，80元/月/位的地下車位租賃費收取無足夠法定依據，並告知物業公司在取得充足法定依據前應暫停收取該項費用。我中心也按規定告知該小區業主和物業公司，如對我中心調查事實依據不認同，可以申請法院進行裁定。
六、國內相關案例判決情況
最近網上吵得很熱的全國首例此類案件，就是《南京星漢置業有限公司與星漢城市花園小區業主委員會的地下停車庫之爭案件》，南京鼓樓區法院一審作出判決：開發商將地下停車庫移交給業主委員會管理，全體業主享有地下停車庫的權益。高陵區天下榮郡小區在此問題上和南京星漢城市花園小區上述案例情況基本相似，小區商品房買賣完成交接後，小區土地面積已全部分攤到全體業主，小區的土地使用權歸小區業主所有，開發商自然不再擁有小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建築的所有權和支配權，除非取得土地使用權人的同意。
七、預防該類糾紛的對策和建議
住宅小區“車位之爭”，歸根結底是一個產權歸屬的爭議，建議國家儘快出臺建築物區分所有權相關法規，省、市也可以借鑑部分地區先進做法，在物業管理方面出臺更細化的實施細則，以從源頭上杜絕此類群體價格矛盾糾紛的產生，維護社會和諧穩定。
2018年7月27日
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