摘要：高陵物价局价格认证中心：依据证据材料和有关法规，我中心倾向于认为天下荣郡小区地下车位是规划范围内住宅小区的公共配套设施建设，是建筑物的辅助设施，是为增加房屋使用价值而建设，其产权归属于小区所有业主。
高陵区天下荣郡小区地下车位价格纠纷调研报告
转载物价局价格认证中心~ 随着我国住房制度改革的进一步深化以及住宅小区私家车的持续增长，停车收费问题引起了一系列价格矛盾纠纷、暴力冲突，乃至群体上访事件。住宅小区“车位之争”已成为社会普遍关注的问题。
一、调查背景
高陵区天下荣郡小区物业公司（属前期物业）西安乐上铭居物业管理有限公司2018年5月24日发出通知，将从2018年6月1日起收取地下车位80元/月/位的车位租赁费，不满此项收费的天下荣郡小区19名业主于
2018年5月28日到高陵区价格认证中心联名申请价格矛盾纠纷调解，认为地下车位产权属于业主，请求取消该项收费，我中心按规定受理此案，并启动价格矛盾纠纷调解处理工作程序。
二、调查时间：2018年5月-7月
三、调查方法：现场调查、走访、座谈、函询。
四、调查目的：明确该小区地下停车位产权归属，解决业主和物业公司之间的价格纠纷，从源头杜绝此问题的上访事件，从而将基层热点价格问题，民生价格纠纷矛盾化解在起始端，维护社会和谐安定。
五、调查事实及结论：
1.价格争议事项：通过多次到天下荣郡小区实地走访，分别与物业公司负责人和业主代表座谈，到小区所在上林社区沟通，了解到双方价格纠纷的焦点问题，就是物业公司通知上交80元/月/位的地下车位租赁费。争议一方业主认为地下车位是小区公共配套设施，产权属于小区所有业主，物业公司（或开发商）收取车位租赁费不合理，请求取消该项收费；争议另一方物业公司和开发商提出，当初商品房买卖交易中公摊面积未计算地下车位的面积，也未计入地下车位的成本，地下车位是开发商建设的，所以地下车位产权属于开发商所有，业主使用当然要交费。双方因此各执一词，产生价格矛盾纠纷，以至发生了肢体冲突，并多次到区政府群体上访。
2.价格争议工作思路:明确该小区地下车位的产权归属问题，这是解决该价格争议案件的核心和关键。
3.调查事实情况:通过到高陵区建住局、房管所和不动产登记局等相关部门调查，该小区的建设工程规划许可证、规划建设图、建设招标书、商品房预售许可证、房屋买卖合同、不动产登记情况及前期物业服务合同等，通过调查对该小区地下车库产权归属问题有了比较明确的了解。
（1）小区地下车位的设计规划属性：根据该小区当初建设工程规划许可批准文件得知，批准其开发商建设商品房，规划图中显示配建车位4460个车位（其中地上610个，地下3850个），地下车位为该小区的公共配建车位。
（2）销售依据：依据《中华人民共和国房地产管理法》，地下车库作为房产销售时，应取得房管部门的销售许可证，该小区从验收入住到现在，其地下车位也未取得相关部门的预售许可。
（3）分包建设招标书：天下荣郡小区在建设中，分包给不同的承建商，其招标书中显示，地下车位的所有费用已计入整栋住宅楼的整体造价中，故此开发商所说小区地下车位成本未分摊，并不成立。
而天下荣郡小区物业公司和开方商在我中心近两个月的调查期间也一直未提交证明该小区地下车库产权及地下车位成本未纳入商品房成本的法定依据。
依据以上证据材料和有关法规，我中心倾向于认为天下荣郡小区地下车位是规划范围内住宅小区的公共配套设施建设，是建筑物的辅助设施，是为增加房屋使用价值而建设，其产权归属于小区所有业主，80元/月/位的地下车位租赁费收取无足够法定依据，并告知物业公司在取得充足法定依据前应暂停收取该项费用。我中心也按规定告知该小区业主和物业公司，如对我中心调查事实依据不认同，可以申请法院进行裁定。
六、国内相关案例判决情况
最近网上吵得很热的全国首例此类案件，就是《南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件》，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。高陵区天下荣郡小区在此问题上和南京星汉城市花园小区上述案例情况基本相似，小区商品房买卖完成交接后，小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权归小区业主所有，开发商自然不再拥有小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。
七、预防该类纠纷的对策和建议
住宅小区“车位之争”，归根结底是一个产权归属的争议，建议国家尽快出台建筑物区分所有权相关法规，省、市也可以借鉴部分地区先进做法，在物业管理方面出台更细化的实施细则，以从源头上杜绝此类群体价格矛盾纠纷的产生，维护社会和谐稳定。
2018年7月27日
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