從年初的“高週轉之王”，到年中不幸的安全事故，碧桂園(HK:02007)在2018年受到社會各界不少的關注。
8月21日，發佈了中期業績公告的碧桂園再次成為焦點。在行業經歷了一年多的嚴格調控之下，其不僅經受住了淬鍊，還交出了一份然人出乎意料的成績單：
收入1318.9億元，yoy+69.9%；
股東應占核心淨利潤129.5億元，yoy+80.2%。
合同銷售額4124.9億元，yoy+42.8%。
如果收入和淨利潤好，也許是營業收入與利潤確認的滯後。那麼合同銷售額（未交樓）在去年高基數的情況下增長42.8%，就是實打實的業績好了。
作為房地產龍頭企業之一，碧桂園強在預判，在戰略上把握經營節奏的能力。關於未來，我覺得碧桂園需要保持操盤方式與資金流方面的“偏執”，同時要用創新的方式降低事故風險，然後力求在探索新道路上有所突破。
01
節奏大師碧桂園
從前人們認為，房地產開發是一門暴利生意。幾塊板磚加水泥、還有便宜人工便宜地，轉手就以天價交給購房者，任誰都能做好這檔子買賣。
我們知道這種描述的結論或許對，
但過程一定是全錯、大錯特錯的。
房地產其實並不是一門暴利生意，即使你學港商囤地，上面也有高額的“階梯”土地增值稅治你（比如增值超200%的部分收60%），還有25%所得稅，再加其他稅種。實際上，開發商單項目的投資回報率，預測能有20%就會很滿足。
但你別以為即使不暴利，隨便什麼人都能賺取這20%，輕鬆獲得中等偏高回報。房地產行業的監管很多，市場變得飛快，也許你今天測算收益，會被明天一個“限價令”打垮。所以，混房地產行業最頂層的能力是什麼？
房地產行業最頂層的能力是預判，通俗點說就是在正確的時間做正確的事，在這方面碧桂園稱得上“節奏大師”，大方向上做對兩次就成為了房地產龍頭企業之一。
一個是經歷2008年金融危機，經歷了2011年“新國八條”磨礪的外省戰略的成功。2013年，碧桂園躋身千億軍團，當年合同銷售額1060億元，yoy+123%。
為突破千億，碧桂園至少打了八年基礎。蝸居廣東單輪驅動，肯定做不到這麼大的規模。所以2006年報（上市後的首份年報）碧桂園說要打入外省“高增長”地區（一二線城市），2007年報還重點講了長沙碧桂園項目一年23.5億元、泰州碧桂園項目兩個月2.9億元合同銷售額的進展。到了2013年，碧桂園的外省項目達到93個，佔合同銷售額比例首次過半（從2008年的24%到56%）。
另一個是碧桂園佈局三四線城市的成功，讓其2016年合同銷售額3088.4億元，yoy+120.3%。
2014年6月23日，鬱亮發表著名的《我國樓市進入“白銀時代”》文章，進而去庫存降槓桿。而瞅準貨幣政策有可能鬆動的碧桂園，大力佈局三四線城市。這場互懟，從央行降低首付比例開始，以碧桂園登上“棚改貨幣化去庫存”快艇，成為房地產龍頭企業之一而結束。
在房地產行業被嚴格調控一年多的今天，碧桂園2018年中期業績的發佈，再一次讓人目瞪狗呆。
收入1318.9億元，yoy+69.9%；
股東應占核心淨利潤129.5億元，yoy+80.2%；
合同銷售額4124.9億元，yoy+42.8%。
就算提出了“提質降速”，對碧桂園未來經營業績的影響，其實也沒那麼大。因為碧桂園累積大量已售未結轉資產，有機構表示，考慮到項目交付進度假設的調整下調後，預測碧桂園2018年、2019年的核心淨利潤同比增速仍可高達50%和40%。
相反，你看看一些節奏不對的房地產企業。有的這幾年增速平平，有的管理層動盪甚至落得賣身救命的窘境，有的昨天還傳出來要大幅裁員的消息。
碧桂園這些年的成長，我認為首先是戰略上成功，節奏上的成功。但是從細節上，從戰術執行上，碧桂園也有不少可以聊的東西。
02
只有“偏執狂”才能生存
英特爾前CEO安迪·格魯夫（Andy Grove）寫過一本著名的《只有偏執狂才能生存》，從戰術上看碧桂園也是一個偏執狂。
碧桂園操盤的方法論上，透著極致的控制力，用土話講叫“啥都自己整”。
建設階段的“設計、材料供應、建造、裝飾”，一直到建成後的“營銷、物業管理”，甚至相關的“酒店管理、連鎖學校、商業零售”，碧桂園都是親力親為（要麼通過子公司，要麼通過關聯方）。
基於全流程掌握，碧桂園才能發明“456”、“678”數字管理系統：
碧桂園在項目進度管理方面，要求所有三四五線城市，新獲取項目原則上按照“456”，即4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再週轉；一二線城市新獲取項目均需按“678”要求執行，即6個月開盤、7個月資金回正、8個月資金再週轉。
沒有全流程管理帶來的執行力，其它開發商學起碧桂園快週轉這套東西，那是非常困難的。高效從僅僅2.4%的銷售及管理費用，就能看出來，今年比去年同期還下降0.2%。本質上的差距，不是看本“週轉流始祖”沃爾瑪創始人山姆·沃爾頓（Sam Walton）的《富甲美國》就能拉近的。
快週轉模式之外，碧桂園對資金流的管理也需要注意。
2018年1-6月，碧桂園銷售樓款的現金回籠，大約為人民幣3360.2億元，yoy+52.4%，銷售回款率高達81.46%。這些數據高於行業平均水平的，如是之下，其淨經營性現金流連續三年為正。
淨經營性現金流為正，這個數據到底有什麼意義呢？你要知道房地產是個資金密集行業，這段時間有些繃不住的開發商，十幾個點的債都硬著頭皮借。造血能力強，更有利於在非常時期穩健經營，這個東西是由碧桂園的制度決定的，其財務上有兩條紅線：
可動用現金餘額不得低於總資產的10%；
淨借貸比率不能超過70%，淨借貸比率的公式是“（總債務-現金及現金等價物-預售物業監控資金）/權益總額”。
說道淨借貸比率，碧桂園已經連續11年將其控制在70%以內，2018年中期為59%。克爾瑞地產數據顯示，2017年主要上市房企，加權平均淨借貸比率上升為91.09%，較2016年增加了16.19%，行業平均借貸比率呈上升趨勢。
什麼意思呢？這是說，有的房地產公司雖然快速增長，但它是靠較高的負債拉動的。而碧桂園在相對降低債務水平下，實現了更安全的快速增長。
提到“安全”這兩個字，我想今年的幾起事故，是碧桂園迴避不了的。
03
反省與行動
碧桂園2018年中期業績公告中，楊國強用“反省與行動”這一段話檢討安全事故，“過去兩個月內發生的安全事故，我們檢討是對安全的重視程度不夠，我們正在重新審視本公司的管理系統，為了立基百年，寧可放慢一些發展速度，追根溯源地全面提升本公司管理水平”。
隨後楊國強提出了，以後管理環節中的7點改進。
包括成立安全委員會、嚴選施工方、加強合作方管理、強化安全生產企業文化、引入當地權威第三方監控安全和質量、完善惡劣天氣之下的安全風險管控方案、增加對技術創新的投入與使用。
我覺得前面的六條不是重點（注意這裡說的“不是重點”，而不是不重要），雖然很遺憾但不得不說，大數法則之下，該發生的總會發生。這些對改變結果、實現碧桂園“零傷亡”目標的意義相對來說沒有那麼大。
最重要的，還是增加對技術創新的投入與使用，技術創新有兩個層面。
首先是大力推廣2016年研發的SSGF建造理念，它兼具新型裝配及現澆的優點，可實現高精度施工，提高結構整體性、安全性、抗滲性，亮點主要有以下三個。
安全性：比之一般腳手架，SSGF應用智能爬架、鋁模、雲管控信息平臺等技術提升現場安全生產管理水平；
高質量：建造標準領先，更有效解決滲漏、開裂、空鼓等傳統建造方式中的頑疾；
環保性：抹灰節省率可達90%以上。
目前，碧桂園超過400個項目應用SSGF，未來應該在更大範圍內使用。
除了SSGF還有一個更重要的方向，絕對是比建造體系的革新更加的管用。因為你建造體系再怎麼革新，它還是會用到人。
有人說解決不了問題，就解決製造問題的人。是啊，把製造問題的人解決了不就行了，放到這裡就是解決掉處於危險狀態的工人。怎麼解決？這活工人不幹誰幹？機器人幹。
碧桂園應在高危工序用機器人替代人工，這樣沒有危險工作不就沒有傷害了。2018年7月，碧桂園進軍機器人領域，圍繞地產主業進行高科技業務佈局。其中有一個研發方向是特種機器人，再細分子類裡有建築機器人，如果這個東西能發力弄出來，絕對在安全方面上一個大的臺階。
說到機器人，你可能覺得碧桂園和這種很科技的東西，八竿子打不著，特別是楊國強總是以農民自居，還自稱很笨。我只能說不要被表象迷惑了，房地產公司在主業以外佈局，可勤著呢。
04
新路能否成看點？
任何一個行業都有其生命週期，從分散走向集中，再從集中走向衰亡。從龍頭企業的角度看，房地產行業還算景氣，比如碧桂園的資產負債表上，還有預收賬款4694.94億，貿易及其他應收款3511.86億，合計已售未結轉超過7000億。這在很大程度上，鎖定了碧桂園未來兩三年內，業績平穩提升空間。
但是人無遠慮，必有近憂。未來五年，未來十年，房地產行業撞上天花板咋辦？這是大概率出現的事情。
所有的房地產公司，都在想未來的出路：
融創中國要轉型“美好生活運營商”，普通人的美好生活是買套好房子，再回去看電視，電視上放好看的電影，然後出門去旅行；
中國恆大關於轉型也有一系列嘗試，從最初的冰泉糧油，到佈局養老產業養生谷，再到新能源汽車；
萬科在普洛斯私有化完成後，隨即參股21.4%成為最大單一股東，進軍物流，謀劃自己的物流地產；
保利地產投資大健康產業鏈、發展軍民融合產業……
關於其它行業佈局，碧桂園也是動作連連，主要體現在——現代農業、長租公寓、科技小鎮、機器人。
碧桂園積極響應鄉村振興計劃，準備打造一傢俱有國際競爭力的現代農業龍頭企業。原則上，在財務穩健前提下，以國際標準的現代農業為切入口，帶動農民增收致富，助力國家戰略的實施。
同時，城鎮仍是碧桂園的核心所在，響應“租購併舉”政策，長租是其著力推進的新業務。公告披露期內，碧桂園的長租公寓在建房間數，已超過21,000間；已獲取項目的總房間數，超過24,000間。年內預期實現12個城市，46個項目同時開業。
最後，最吸引人眼球的，是給碧桂園加上“高科技”光環的機器人項目。每年投資300億元建設機器人小鎮、計劃連續投資5年的戰略規劃折，射了這家房企投身科技的決心。
碧桂園行政總裁莫斌表示，“進軍機器人領域，將圍繞地產主業進行佈局。機器人業務研發方向包括烹飪、看護等服務型機器人，建築、裝修等特種機器人，芯片等核心零部件，自動引導運輸車，物聯網/人工智能，智能製造系統等”。
碧桂園的佈局，成色究竟如何還有待時間的驗證。但經歷過行業調控淬鍊的房地產龍頭企業，大概率會強者恆強。
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